Jamie Sternberg, Esq. ja Taylor Bauman, Esq.
tarkistettu lokakuu, 2013
kun omaisuutta omistaa useampi kuin yksi omistaja ja omistajat ovat eri mieltä, miten osapuolten kiista ratkeaa?
osaomistajien väliset riidat voivat koskea seuraavia asioita (tai muita):
* yhdellä omistajalla on omaisuus yksin hallussaan, mutta hän kieltäytyy maksamasta vuokraa tai muuten korvaamasta omistajaa, jolla ei ole omaisuutta;
• yksi omistaja kieltäytyy maksamasta osuuttaan kiinteistökuluista;
* omistajat ovat eri mieltä hallintakysymyksistä; tai
• osaomistajat eivät voi sopia siitä, miten kiinteistöä käsitellään tulevaisuudessa (esim.säilytetäänkö se edelleen sijoitusta varten vai myydäänkö se, vai pitäisikö kiinteistöä parantaa).
näissä tilanteissa kiinteistönomistajat ottavat usein yhteyttä Kimball, Tirey & St. John LLP asianajotoimistoon saadakseen neuvoja.
jos osapuolet virallistivat sopimuksensa kiinteistöstä ostaessaan sen (joko LLC: n toimintasopimuksen, kumppanuussopimuksen, vuokrasopimuksen yhteisessä sopimuksessa, yrityksen buy-sell-Sopimuksessa tai muussa sopimuksessa), osapuolet voivat luottaa sopimukseensa ja Kalifornian lakiin määrittääkseen oikeutensa ja velvollisuutensa toisiaan kohtaan. 1
päinvastaisen sopimuksen puuttuessa:
• Yhteisomistajilla on yhtäläiset oikeudet kiinteistön omistamiseen sekä yhtäläiset oikeudet ja velvollisuudet. Jos toinen osaomistaja sulkee toisen pois kiinteistöstä, ulkopuolelle jäävä osaomistaja voi periä kiinteistön vuokra-arvon poisjääneeltä osaomistajalta.
* jos toinen omistaja ei pysty tai halua maksaa kiinteistökuluja, toinen omistaja voi maksaa kiinteistökulut sijoituksen säilyttämiseksi. Osaomistajalla, joka maksaa enemmän kuin osuutensa käyttö-ja ylläpitokuluista, on oikeus panttioikeuteen toisen osaomistajan omistusosuutta ja/tai suurempaa osaa osituskanteen seurauksena saaduista myyntituotoista vastaan.
* jos osaomistaja on maksanut kiinteistön parantamisesta ilman toisen omistajan suostumusta, osaomistajalla ei ole oikeutta korvaukseen. Ositustoimessa parantavalla omistajalla on kuitenkin oikeus parannuksista johtuviin myyntituottojen korotuksiin. Vaihtoehtoisesti, jos parannukset olivat välttämättömiä ja kasvattivat kiinteistön arvoa, ja parannuksen tehnyt omistaja lähettää toiselle omistajalle ilmoituksen parannusten kustannuksista, toisen omistajan on joko osallistuttava suhteellisesti tai luovuttava vaatimuksestaan kiinteistön ja vuokrien arvon nousuun.
* jos osapuolet eivät pysty ratkaisemaan riitaansa (joko suoraan, asianajajien tai muiden avustuksella tai vaihtoehtoisella riidanratkaisulla), osapuolet voivat hakea tuomioistuimelta ratkaisua osapuolten oikeuksista ja velvollisuuksista. Yhteisomistustilanteessa tämä tapahtuu ositustoimen kautta.2
osituskanne on kanne, jossa osaomistaja vaatii tuomioistuinta jakamaan kiinteistön tai sen myyntitulot. Jakoa on kahta eri tyyppiä:
* omaisuus jaetaan fyysisesti osaomistajien kesken; tai
• myytävän kiinteistön tilaaminen (joko yksityisellä myynnillä tai julkisella huutokaupalla) ja tuotto jaetaan osaomistajien kesken.
oikeus jakaa asianosaisten kesken oikeudenkäyntikulut (kuten hakemusmaksut, erotuomaripalkkiot, katsastuspalkkiot ja nimikesäännöt). Kustannukset jaetaan yleensä omistusosuuksien mukaisessa suhteessa, mutta tuomari voi määrätä toisin, jos tuomari katsoo, että erilainen jako on oikeudenmukaisempi. Oikeus jakaa myös asianosaisten oikeudenkäyntikulut.
Jakotoimet ovat yleensä aikaa vieviä, henkisesti kuluttavia ja kalliita molemmille omistajille. Välitystoimen uhan pitäisi saada molemmat omistajat harkitsemaan tarkkaan vaihtoehtoja. Väliintulokanteet on nostettava vain, jos erimielisyyttä ei voida ratkaista keskusteluilla ja/tai sovittelulla.
Yhteisomistuskiistat voidaan ratkaista siten, että toinen omistaja ostaa toisen ulos, tai sopimalla kiinteistön myynnistä. Asiantunteva asianajaja voi neuvoa osiotoimien eduista ja haitoista ja muista riidanhaluisten osaomistajien käytettävissä olevista vaihtoehdoista.
1Ideally, when Co-owning property (whether with family, friends, or other), owners should decide before acquesting the property will be making, how decisions will be solved, processive of first epesion (if any), what will be happened if one ownership without his occupation of the property expenses, jne. Asianajajan avusta voi olla apua; asianajaja voi auttaa määrittämään ratkaistavat asiat ja dokumentoimaan osapuolten sopimuksen
2jos osaomistajat olivat naimisissa ja ovat nyt eroamassa, perheoikeuden tuomioistuimet ratkaisevat omaisuuskysymykset.
Kimball, Tirey & St. John LLP on täyden palvelun kiinteistöjuristitoimisto, joka edustaa asuin-ja liikekiinteistöjen omistajia ja johtajia. Tämä artikkeli on tarkoitettu vain yleistä tietoa varten. Vaikka kts tarjoaa asiakkaille tietoa lainsäädännön muutoksista, kohteliaisuusilmoituksiemme ei ole tarkoitus olla tyhjentäviä, eivätkä ne korvaa lainsäädäntöpalveluja tai ammattiliittojen jäsenyyttä. Lakihälytyksemme annetaan valituista aiheista, eikä niihin pidä luottaa täydellisenä Raporttina kaikista uusista muutoksista paikallisissa, osavaltiollisissa ja liittovaltion laeissa, jotka vaikuttavat kiinteistöjen omistajiin ja johtajiin. Lait ovat saattaneet muuttua tämän artikkelin julkaisun jälkeen. Ennen kuin toimit, muista saada oikeudellista neuvontaa toimistostamme. Yhteystiedot löytyvät verkkosivuiltamme: www.kts-law.com. aiemmat oikeudelliset hälytykset, kysymykset & vastaukset ja oikeudelliset artikkelit löytyvät verkkosivujemme resurssi-osiosta.