kuinka kaiken rahan maksaminen kiinteistöstä vaikuttaa kykyysi rakentaa varallisuutta

monet sijoittajat haluavat maksaa sijoituskiinteistöstä kaiken käteisen. Vuonna 2012 Biggerbockets ja Memphis Invest tekivät maanlaajuisen kyselyn Yhdysvaltain kansalaisille ja löysivät useita mielenkiintoisia faktoja, mukaan lukien että 24% Yhdysvaltain kiinteistösijoittajista käytti 100% käteistä rahoittaakseen sijoituksiaan.

ollaksesi selvillä, vaikka sijoittajat käyttäisivät termejä kuten ”kaikki käteinen”, totuus on, että mitään ”käteistä” ei oikeasti kaupata. Useimmissa tapauksissa ostaja tuo shekin (yleensä varmennetut varat, kuten pankin kassan shekin) nimikkoyhtiölle, ja nimikkoyhtiö kirjoittaa shekin myyjälle. Muina aikoina rahat lähetetään pankkisiirrolla.

tämä on helpoin rahoitusmuoto, koska siihen ei yleensä liity komplikaatioita, mutta useimmille sijoittajille (ja luultavasti valtaosalle uusista sijoittajista) kaikki käteinen ei ole vaihtoehto. Puhutaan tästä kuitenkin vielä hetki.

sijoitusmaailmassa käydään keskustelua siitä, käyttääkö rahaa kiinteistöön vai ottaako lainaa. Yhdessä leirissä on ”ei velkaa” – ihmisiä, joiden mukaan vuokrakiinteistöihin kannattaa sijoittaa vain, jos pystyy maksamaan kaupasta kaiken käteisen. ”Leverage” camp vastaa matematiikka, joka osoittaa, että henkilö käyttää vipuvaikutusta voi saada paljon parempi ROI käyttämällä lainaa.

”velaton” leiri palaa takaisin, ”mutta 100% ulosotoista tapahtuu ihmisille, joilla on velkaa.”Ja väittely raivoaa. Kuka on oikeassa? Jos sinulla olisi 100000 dollaria, olisiko parempi ostaa yksi talo 100000 dollarilla vai viisi taloa 20000 dollarin käsirahalla jokaisesta?

taas kerran en usko, että on olemassa oikeaa vastausta, vaan pikemminkin oikea vastaus sinulle. Toisin sanoen se, mikä toimii minulle, ei ehkä toimi sinulle. Päätöksesi käyttää velkaa riippuu suuresti henkilökohtaisesta taloudestasi, tavoitteistasi, iästäsi ja muista avaintekijöistä.

liittyvä: mitä aloittelijoille pitäisi tietää rahoituksesta sijoituskiinteistöjen (vs. kodit)

käyttämällä kaikki käteinen on turvallisempaa joissakin suhteissa, tietenkin. Jos omistat kiinteistön, jonka arvo on 100 000 dollaria ilman asuntolainaa, voit helposti myydä kiinteistön tarvittaessa. Jos kiinteistö oli vaikea vuokrata, sinulla oli varaa tehdä vero-ja vakuutusmaksu pitää kiinteistön kelluva kunnes vuokraaja alkoi maksaa. Yksinkertaisuuden vuoksi sanotaan, että talo vuokrattiin $1,200 kuukaudessa, verot ja vakuutukset olivat $200 kuukaudessa, ja kaikki muut kulut ajan mittaan keskimäärin $400 kuukaudessa (korjaukset, avoimet työpaikat, CapEx, huolto, jne.). Tämä tarkoittaa, että kokonaismenosi kiinteistössä ilman asuntolainaa olisivat 600 dollaria kuukaudessa, ja kassavirtasi olisi 600 dollaria kuukaudessa eli 7200 dollaria vuodessa. Vaikka tämä ei ole huono määrä kassavirtaa, se edustaa vain 7,2% cash-on-cash ROI.

toisaalta oletetaan, että ostit tämän saman kiinteistön, mutta käytit 20 prosentin käsirahalainaa, eli otit 80 000 dollarin asuntolainan. Kahdeksankymmentätuhatta dollaria 4,5 prosentin korolla 30 vuoden ajan on noin 400 dollaria kuukaudessa. Joten, lisätä, että 400 dollaria 600 dollaria kulut jo oletimme, ja olet $1,000 kuukaudessa yhteensä kulut asuntolainan paikallaan, jättäen sinulle $200 kuukaudessa kassavirta, tai vain $2,400 vuodessa—paljon vähemmän, tietenkin, kuin $7,200 vuodessa näimme kaikki käteisellä ostaa.

kuitenkin 2 400 dollarin kassavirta 20 000 dollarin sijoituksella edustaa 12,0 prosentin kassavirtaa-melko raju ero.

ehkä ero 7,2% : n ja 12,0%: n välillä ei tunnu kovin rajulta, mutta katso tästä kaaviosta 13, joka näyttää miltä 100 000 dollarin sijoitus 30 vuoden aikana näyttää 7,2%: n ja 12,0%: n kohdalla.

selvästi velkaantuminen voi lisätä sijoitetun pääoman tuottoa kiinteistöllä. Mutta onko korotus sen riskin arvoista, jonka sinäkin otat? Se on sinun päätettävissäsi. Sallikaa minun mainita vielä muutama mahdollinen huoli maksaa kaikki käteisellä omaisuus.

miten kaiken rahan maksaminen vaikuttaa 4 Perusvarallisuuden tuottajaan vuokrissa

on neljä perusvarallisuuden tuottajaa vuokrakiinteistöissä. Nuo ovat:

1. arvonnousu
2. kassavirta
3. verosäästöt
4. lainojen maksaminen

joten olemme jo nähneet, että kaiken käteisen maksaminen voi auttaa sinua saamaan suuremman rahavirran dollarimäärän, mutta mahdollisesti pienemmän rahavirran. Mutta katsotaanpa, miten se vaikuttaa kolmeen muuhun varallisuuden tuottajaan.

arvostus

Kiinteistö arvostaa saman verran, oli sinulla lainaa tai ei. Mutta jälleen kerran se, mikä todella muuttuu, on sijoitetun pääoman tuotto. Jos olet maksanut $100,000 kiinteistön kaikki käteisellä, ja yhden vuoden, kiinteistön arvo nousee $110,000, olet tehokkaasti lisännyt vaurautta 10% ja teki $10,000 oman pääoman. Jos käyttäisit tuon 20% käsirahan ja käyttäisit vain 20 000 dollaria kiinteistöön, ja arvo nousisi sitten 110 000 dollariin, olisit myös tienannut 10 000 dollaria osakepääomana. Mutta olet tienannut 10 000 dollaria, mutta sijoittanut vain 20 000 dollaria, mikä tarkoittaa, että olet kasvattanut varallisuuttasi 50%!

valttipeli toimii tietysti molempiin suuntiin: jos kiinteistön arvo laskisi, edessä voisi olla katastrofaalinen arvonmenetys. Jos kuitenkin noudatat tämän kirjan muita ohjeita ja ostat suuria vuokra-asuntokauppoja, ja jos arvostus on vain huipennus, voit jatkaa omistamista, kunnes arvo taas nousi.

verosäästöt

vaikka saat edelleen poistoedun, jos omistat kiinteistön ilmaiseksi ja selvänä, et voi enää vähentää asuntolainan korkoa veroistasi, joten todennäköisesti päädyt maksamaan verovirastolle joka vuosi vuokrakiinteistöstäsi saamasi rahat.

esimerkissä 100 000 dollarin talosta, jossa oli kaikki käteinen tarjous, omistaja tyhjensi noin 7 200 dollaria vuodessa, mutta voi vähentää poistoista vain noin 3 000 dollaria, jolloin heille jää vuoden lopussa verolasku tuloksestaan. Vipuvaikutusta käytettäessä kassavirta tulee kuitenkin kaikkien kulujen jälkeen vain 2 400 dollariin vuodessa. Tässä vaiheessa, $3,000 vähennys poistojen osoittaisi paperin tappio omaisuutta, eikä veroja todennäköisesti erääntyisi (riippuen lukuisista tekijöistä, kuten prosenttiosuus asuntolainan maksu, joka oli korko verrattuna pääoman.). Jälleen, pitää mielessä, että tämä on hyvin yksinkertainen keskustelu poistoja, ja sinun pitäisi kuulla CPA lisätietoja.

lainan takaisinmaksu

tietenkin, jos kiinteistössä ei ole lainaa, ei ole lainan takaisinmaksua. Olet käytännössä tappanut yhden neljästä varallisuuden tuottajasta. Esimerkissä 100 000 dollarin kiinteistöstä vuokralainen maksaa pois tuon 80 000 dollarin asuntolainan pikku hiljaa, mikä kasvattaa kokonaistuottoasi. Vaikka aloitit 80000 dollarin asuntolainalla, 10 vuoden kuluttua saatat olla velkaa kiinteistöstä vain 65000 dollaria, mikä lisää nettovarallisuuttasi 15000 dollarilla, koska vuokralaisesi maksoi asuntolainan joka kuukausi. Kun 30 vuotta (tai mitä tahansa lainan pituus käytit), omaisuus on 100% maksettu pois, ja et koskaan (toivottavasti) joutui tekemään että maksu itse. (Tietenkin, olet vielä fyysisesti suorittaa maksu, mutta se on vuokralaisen vuokra, joka kattaa että maksu.)

korvausvastuu Käteistarjousten kanssa

lopuksi puhutaan vielä yhdestä syystä, jonka vuoksi käteisen käyttö voi olla tai olla tekemättä: vastuu.

kiinteistösijoittamisessa on erittäin hyvä mahdollisuus, että joku yrittää joskus haastaa sinut oikeuteen. Kun omistat kiinteistön vapaasti ja selkeästi, tämä näkyy tyypillisesti julkisessa selosteessa, koska kiinteistössä ei ole pankin panttioikeutta. Siksi olet lähinnä pitämällä kyltti, jossa lukee: ”minulla on paljon rahaa, että voit yrittää ottaa!!”Jos tyytymätön vuokralainen lähestyy lakimiestä ja yrittää haastaa sinut oikeuteen, minkä skenaarion luulet tekevän lakimiehen innostuneemmaksi lähtemään perääsi: sinulla on 100000 dollaria omaa pääomaa kiinteistössä tai 20000 dollaria omaa pääomaa kiinteistössä? Jos jälkimmäinen, asianajaja ymmärtäisi, että vaikka hän voittaisikin oikeusjutun, he voisivat korkeintaan pakottaa myymään kiinteistön, todennäköisesti alennuksella. Kaikkien sulkemiskulujen jälkeen luustoon jäisi vain vähän tai ei ollenkaan lihaa.

siksi lakimiehet (erityisesti oikeusjutun lopputuloksesta maksettavat, kuten useimmat tämäntyyppiset lakimiehet) ovat haluttomia
jahtaamaan vuokranantajia, joilla on paljon vaikutusvaltaa.

sinusta voi tuntua, että yritän vaikuttaa sinuun tavalla tai toisella vipuvoiman käytössä, mutta rehellisesti sanottuna se ei ole tavoitteeni. Elämässä on tärkeämpiäkin asioita kuin Oman ROI: n maksimointi. Turvallisuus, joustavuus ja” onnellinen vaimo, onnellinen elämä ” (tai onnellinen aviomies) – filosofia voivat merkitä sinulle enemmän kuin paluusi maksimointi. Ehkä se 7.2% cash-on-cash return, esimerkiksi yhdistettynä mahdolliseen arvostus kaupan, olisi enemmän kuin tarpeeksi sinulle. Hienoa! Tavoitteeni tässä osiossa oli yksinkertaisesti jakaa kanssanne molempien vaihtoehtojen hyödyt ja riskit.

liittyvä: miten meni 6-37 yksikköä yhdellä hankinnalla käyttäen kovaa rahaa rahoitus

se sanoi, Tässä on pari Pikavinkkejä, jos aiot käyttää kaikki käteinen sijoituskiinteistöjä:

1. teeskentele, ettet ole: kaiken käteisen käyttäminen tekee ihmisistä laiskoja. Kun ostajat voivat yksinkertaisesti kirjoittaa shekin kiinteistölle, on luonnollista, ettei heillä ole samaa motivaatiota löytää uskomaton tarjous. Siksi, kun ostat kiinteistön kaikella rahalla, teeskentele, ettet tee niin. Suorita numerot ikään kuin sinun piti saada 100% rahoitus omaisuutta. Olisiko se silti kassavirtaa? Jos et, kannattaa harkita kahdesti sen ostamista. Analysoi käteistä rahaa tuotto, ja varmista, että et käytä kaikki käteisellä ostaa oikeuttaa huono käsitellä.
2. käytä kokonaisuuksia viisaasti: jos aiot omistaa kiinteistöjä ilmaiseksi ja selkeästi, yritä ainakin salata se tosiasia! Keskustele CPA ja asianajaja löytää paras tapa piilottaa omistuksen julkisesta rekisteristä.
3. harkitse rahoitusta myöhemmin: kaiken käteisen käyttäminen tarjousta tehdessä voi auttaa saamaan parempia tarjouksia, koska myyjät rakastavat käteistarjouksia. Kuitenkin, vain koska olet ostanut kiinteistön kaikki käteisellä, se ei tarkoita, että sinun täytyy pitää se niin. Voit sijoittaa kiinteistöön rahoitusta oston jälkeen (yleensä 6-12 kuukautta myöhemmin, pankista riippuen) ja alkaa hyödyntää vipuvaikutuksen etuja. Se voi olla molempien maailmojen parhaat puolet. Ja jos olet huolissasi riski, myös ymmärtää, että rahoitus ei tarvitse olla 80%. Ehkä haluat saada 50% lainaa, tai 30% lainaa, tai 70% lainaa. Vaihtoehtoja on runsaasti.