Post kirjoittanut
Ellie Perlman
perustaja, Blue Lake Capital LLC: n toimitusjohtaja. Auttaa passiivisia sijoittajia kasvattamaan varallisuutta kiinteistöjen kautta. Podcast: Unbelievable Real Estate Stories.
Getty
Kun on kyse moniperhekiinteistöistä, jotkut sijoittajat pitävät kiinni A-luokan kiinteistöistä ja pitävät niitä moniperhekentän parhaina omaisuusluokina. Nehän vuokrataan yleensä kokonaan huippuvuokralaisilta, haetaan markkinoiden johtavia vuokria, vaaditaan vähän jos lainkaan korjauksia tai remontteja ja niiden kuukausitulot ovat vakaat. Koska sijoittajat maksavat A-luokan kiinteistöistä korkean preemion, kassavirta ei ole yhtä suuri kuin muissa omaisuuslajeissa. Siksi arvostus on tärkein tekijä, joka ajaa voittoja monissa A-luokan kiinteistöissä.
nämä sijoittajat pitävät lähinnä B-ja C-luokan kiinteistöihin kohdistuvaa lisäarvoa tuottavaa kauppaa riskisijoituksena. Lisäarvokaupassa uusi omistaja parantaa kiinteistöä ja kunnostaa yksiköt ja mukavuudet vuokrankorotusten perustelemiseksi. A-luokan sijoittajat pitävät strategiaa vähemmän suotuisana. Eihän kukaan voi taata, että vuokralaiset ovat valmiita maksamaan huippuvuokria, vaikka se tarkoittaisi, että he saavat hienommat asunnot. Kyllä, on olemassa luontainen riski lisäarvoa strategia käsitellä, mutta on olemassa useita tapoja lieventää tätä riskiä ja omistaa omaisuutta, joka tuottaa suurempia tuottoja kuin nähdään luokan A.
lisäarvoa tuova lähestymistapa
lisäarvoa tuova strategia voi sisältää yksinkertaisia kosmeettisia korjauksia, kuten maalausta, maisemointia ja opasteita, tai laajoja rakenneremontteja, kuten keittiöiden ja kylpyjen päivityksiä, uutta mattoa tai uutta kuntosalia tai kerhotaloa. Mitä laajempi remontti, sitä enemmän se maksaa. Lisäksi on korjattavaa, kuten uusia kattoja, LVI-järjestelmiä tai putkiremontteja.
suurimmaksi osaksi A-luokan rakennukset eivät ole hyviä ehdokkaita lisäarvoon, koska ne on jo kunnostettu ja peritty huippuvuokria. Toisaalta B — ja C — luokan kiinteistöt-vuosikymmeniä sitten rakennetut kerrostalot-tarjoavat eniten mahdollisuuksia tulojen lisäämiseen parantamalla näitä kiinteistöjä. Lisäarvostrategia on vaivan arvoinen. Tämä johtuu siitä, että uudet parannukset vastaavat korkeampia vuokria ja korkeammat vuokrat korkeampia liikevoittoja (noi), mikä puolestaan vaikuttaa merkittävästi arvostukseen. Tekemällä niin, voit periaatteessa ”pakottaa arvostusta”, koska voit parantaa omaisuutta ja positiivisesti vaikuttaa sen arvoon (lisäksi orgaaninen kasvu markkinoilla).
liikevoiton lisääminen
verrattuna moniperhekiinteistön rakentamiseen tyhjästä, sijoittaminen olemassa olevaan omaisuuteen, jolla on jatkuva kassavirta, on fiksu veto. A-kiinteistöllä on yleensä korkea kiinteistövero, mikä nostaa front-end rakennuskustannuksia merkittävästi. Toisaalta lisäarvoparannusten, kuten minimaalisten ulko-ja sisätilamuutosten tekeminen B-luokkaan on suhteellisen edullista.
A-luokan kiinteistön vaatimattomat tuotot, joissa on yksinumeroinen ja matala sisäinen tuottoprosentti (IRR), eivät vain riitä verrattuna korkean teini-iän IRR-tuloksiin, jotka saadaan, kun lisäarvo on suoritettu B-ja C-luokan ominaisuuksilla. Loppujen lopuksi kaikkien moniperheinvestointien tavoitteena on kasvattaa NOI: ta, ja tämä saavutetaan joko kasvattamalla kiinteistön tuloja tai vähentämällä kuluja. Lisäarvoa tuottaviin ominaisuuksiin tehdyt parannukset lisäävät merkittävästi NOI-arvoa. Tämä johtuu siitä, että kun parannukset on tehty, vuokrat yleensä seuraavat, ja kassavirta kasvaa
kuinka tärkeää on lisätä NOI? Oletetaan, että kiinteistössäsi on 100 yksikköä, ja tänä vuonna korotat vuokria $40 kuukaudessa. Tämä määrä merkitsee liikevaihdon kasvua 48 000 dollaria vuodessa ($40 x 100 yksikköä x 12 kuukautta), sekä NOI: n kasvua $48,000. Se on huomattava määrä rahaa, ja tämän lisätulojen ansiosta myös kiinteistön arvo nousee. Siksi olen vahva lisäarvokauppojen puolestapuhuja, koska olen nähnyt vuokrien nousevan kiinteistöparannusten ansiosta.
vuokrien kasvu on tällä hetkellä positiivista ja edelleen mahdollista A-luokan kiinteistöillä, mutta hidastuva markkinatahti johtaa alhaisempaan orgaaniseen kasvuun, mikä johtaa vielä alhaisempaan tuottoon A-luokan rakennuksille. Ja jos talous kääntyy hitaampaan kasvuun, jotkut vuokralaiset muuttavat kalliista A-luokan asunnoistaan paljon edullisempiin B-luokan kiinteistöihin, ja odotan, että A-luokan kiinteistöt kamppailevat korkeampien avoimien asuntojen kanssa kuin nyt.
Kattoprosentin ymmärtäminen
minkä tahansa omaisuuden kokonaistuottoaste perustuu tuloihin. Pääomituskurssit ovat markkinakohtaisia ja riippuvat siitä, minkä tyyppisestä kiinteistöluokasta on kyse. Ylärajaa käytetään kiinteistön arvon laskemiseen jakamalla nettotulo ylärajalla.
yläraja lasketaan jakamalla NOI kiinteistöstä maksetulla hinnalla. Yleensä B-ja C-luokan ominaisuuksilla on yläraja 5-7 prosentin välillä, kun taas A-luokan ominaisuuksilla yläraja on 2-4 prosentin välillä. Kun korkokatot laskevat, kiinteistön arvo nousee. Kun korkokatto nousee, nousee myös sijoitukseen kohdistuva riski.
Jos voit ostaa kiinteistön ja alentaa korkokattoasi lisäarvostrategian avulla, voittosi voi kasvaa. Esimerkiksi, oletetaan, että noi on $50,000, ja olet ostanut kiinteistön kanssa 10% cap korko. Tämä vastaa omaisuuden arvo $500,000 ($50,000 jaettuna 10% cap korko). Jos voit laskea, että katto korko 8% korjaamalla ja remontoimalla omaisuutta, kiinteistön arvo nousisi $625,000. Se on vankka 25 prosentin arvonnousu!
pohjanoteeraus
A-luokan sijoituksella on rajoitettu, kuinka paljon omaisuus arvostaa; B/C-kiinteistön arvostusta voi kuitenkin hallita enemmän, ja itse asiassa arvostusta voi pakottaa. On vielä joitakin mahdollisuuksia saada vankka A-luokan käsitellä, koska huonosti hoidettu omaisuutta, joka johtaa korkeampiin kustannuksiin vuokrat hinnoiteltu alle markkinoilla, mutta nämä tarjoukset ovat harvinaisia. Markkinavoiman varaan luottaminen arvostuksen määrittämisessä on riskialtista. Koska A-luokan tulojen tuotto on maltillinen, korkeiden kulujen vuoksi suurin osa voitosta tulee arvostuksesta. Tämä rajoitus ei ole yhtä vakava vanhemmissa ominaisuuksissa, joissa kosmeettinen korjaus voi merkittävästi parantaa NOI: tä yhdessä arvostuspotentiaalin kanssa. Tämä on yksi tärkeimmistä syistä sijoittajien tulisi keskittyä luokan B / C kiinteistöihin.