Adam Kulikowski on edessään $10,000 sakot Boulder, plus tuhansia enemmän menetettyjä tuloja mahdollisesti ottaa kaupungin asunnon vuokrauslupa peruutettu, koska virkamiehet ovat rakentaneet tapauksessa, että hän rikkoi kunnan lyhytaikaisen vuokrauksen määräyksiä.
hän kuuluu Adamin veljeen Robert Kulikowskiin kytköksissä olevien asuinkiinteistöjen omistajiin, jotka ovat kohdanneet ongelmia kaupungin lainvalvonnan kanssa vuokratessaan asuntoja alle 30 päivän oleskelua varten lomailijoille, työmatkalaisille ja muille Airbnb: n kaltaisten verkkosivustojen kautta.
he kaikki ovat sitä mieltä, että kaupunki on mennyt liian pitkälle Boulderin lyhytaikaisten vuokrien purkamisessa, ja että viranomaiset ovat nopeampia kuin kaupunki on luvannut etsiä rahallisia seuraamuksia noudattamatta jättämisestä sen sijaan, että he antaisivat varoituksia ja opastusta virheiden korjaamiseksi.
joulukuussa Boulder tiukensi lyhytaikaisia vuokrasäädöksiään koskien asiakirjoja, joita kaupunki tarvitsee myöntääkseen asunnonomistajille luvat vuokralle alle 30 päiväksi, ja millaisia yhteisöjä voi omistaa asuntoja, joita voidaan vuokrata lyhytaikaisilla perusteilla.
Robert Kulikowski sanoi, että syynä ovat hänen aiemmat vuokrauskäytäntönsä, ja kaupungin häneen kohdistama valvonta on mahdollisesti saattanut muut kiinteistönomistajat, jotka nykyään omistavat kulikowskin aiemmin vuokraamia asuntoja, ulosottoviranomaisten tutkaan.
” luin koodia ja kirjaimellisesti operoin, pelasin vain peliä, hyvin erilaista kuin veljeni”, Robert Kulikowski sanoi. ”Olen varma, että oli muitakin ihmisiä tekemässä sitä. Se, miten lakeja muutettiin, oli tarkka seuraus siitä, miten toimin.”
Boulder myöntää luvat kiinteistönomistajille, jotka haluavat vuokrata kiinteistöjään yhdelle vuokralaiselle yli kuukaudeksi, viranomaisten tarkastaessa vuokra-asuntoja varmistaakseen, että ne täyttävät kunnalliset vaatimukset. Kaupunki myöntää myös lyhytaikaisia vuokrauslupia kiinteistönomistajille, jotka haluavat listata kiinteistöjään Airbnb: n ja VRBO: n kaltaisilla sivustoilla, jotta ne voidaan mahdollisesti vuokrata asunnon omistajien matkustaessa tai jotta vierailijat voivat käyttää varahuoneita.
mutta lyhytaikaisessa vuokrausluvassa asunnonomistajan on käytettävä kiinteistöä ensisijaisena asuntona, eli hän asuu siinä yli puolet vuodesta; lisäksi vuokrausluvassa on oltava sama nimi kuin kiinteistön kauppakirjassa, ja omistajan on oltava luonnollinen henkilö, trust tai voittoa tavoittelematon järjestö. Siksi saman henkilön on vaikea vuokrata lyhyeksi aikaa useampaa kuin yhtä kotia tai muuta kuin omaa asuntoa.
Robert Kulikowski kertoi päätyneensä maksamaan kaupungille noin 4 000 dollarin sakot, mutta että summa olisi voinut olla enemmänkin. Yhdessä vaiheessa hän käytti kahdeksaa kiinteistöä lyhytaikaisina vuokrina, hän sanoi, osittain antamalla erilliselle osapuolelle omistusoikeuden pieneen osaan asunnosta ja nimeämällä kyseisen osapuolen kauppakirjaan saadakseen tontille luvan.
”useimmissa tapauksissa compliance-henkilöstö on voinut lopettaa tämän toiminnan, koska 1% yksittäinen omistaja ei käyttänyt kiinteistöä pääasiallisena asuinpaikkanaan. Sen todistaminen, että kiinteistö ei ole luvanhaltijan pääasiallinen asuinpaikka, on vaikea ja aikaa vievä tutkintaprosessi”, kaupungin henkilökunnan muistiossa joulukuun koodipäivityksestä todettiin.
koodia muutettiin siten, että lyhytaikaisen vuokrausoikeuden haltijan on omistettava kiinteistö vähintään 50%: n omistusosuus, ja että äänestäjien rekisteröinnillä ei voida osoittaa, että koti on pääasiallinen asuinpaikka. Tämä jättää osoitteen Colorado ajokortti tai henkilökortti kuin ainoa tapa kaupungin tarkistaa pääasunto lyhytaikaisen vuokrausoikeuden hakijoille. Sitä myös viriteltiin sen varmistamiseksi, että samaa kiinteistöä ei voida lisensoida sekä lyhytaikaisiin että pitkäaikaisiin vuokriin.
”äänestäjän rekisteröintikortin muuttaminen on osoittautunut hyvin yksinkertaiseksi prosessiksi, joka voidaan suorittaa välittömästi verkossa mahdollisimman vähäisin varmennuksin tai yksityishenkilön kustannuksella. Tämä on johtanut siihen, että hakijat ovat muuttaneet äänestäjärekisteröinnissään olevaa osoitetta väliaikaisesti todistaakseen päätoimipaikkansa luvan saavassa kiinteistössä”, muistiossa todettiin.
kun Jasmine Munro ja James Scherrer ostivat kumpikin viime kuukausina kiinteistön Robert Kulikowskilta, kumpikaan ei pystynyt vuokraamaan uusia asuntojaan lyhytaikaisilla vuokrasopimuksilla herättämättä kaupungin huomiota, ja molemmat uskovat joutuneensa suurennuslasin alle kaupungin Kulikowskin toimintatapoihin liittyvien ongelmien vuoksi.
Kulikowskilta ostamansa Helmikadun kiinteistön ensikertalaisella vuokranantajalla Munrolla oli hänen mukaansa kiinteistöönsä liittyvä pitkäaikainen vuokralupa, mutta hän sanoo joutuneensa nopeasti rikkeeseen ja mahdolliseen sakkoon, kun hän erehtyi listaamaan sen lyhytaikaiseksi vuokraksi.
”käteni olivat sidotut, ja tunsin olevani suurennuslasin alla sen perusteella, keneltä ostin kiinteistön. Se oli todella epämukavaa”, Munro sanoi.
häntä odottaa satojen dollarien sakot kahdesta rikkomusilmoituksesta, joissa hän aikoo valittaa kaupungin päätöksestä.
”Läimäytä minua ranteeseen, tai anna minulle ohjausta”, Munro sanoi ja ilmoitti haluavansa mieluummin varoituksen tai ohjeen ennen sakkoa.
lyhytaikaisten vuokralupien haltijoiden salliminen sääntöjen noudattamiseksi ennen sakkojen hakemista on kaupungin tavanomainen käytäntö. Virkamiehet vuonna 2019 avasivat 451 yhteensä lyhytaikaisia vuokra-asioita ja sulkivat 417, arvioimalla 81 sakkoa, joista 48 oli suljettuihin tapauksiin liittyviä sakkoja ja 33 arvioitiin tapauksissa, jotka ovat edelleen täytäntöönpanossa, kaupungin tiedottaja Julie Causa sanoi.
sen jälkeen, kun ensimmäinen versio lyhytaikaisista vuokrasäännöistä hyväksyttiin vuonna 2015, kaupunki on käsitellyt 1 442 tapausta, hän sanoi.
”kaupunki tukee johdonmukaisesti sitä filosofiaa, että rangaistusten arviointiin pyritään”, Causa sanoi. ”Tämä tarkoittaa, että henkilökunnan ensimmäinen lähestymistapa on tiedottaa ja kouluttaa asukkaita Boulderin paikallisista vaatimuksista, jotta saavutetaan vapaaehtoinen noudattaminen. Siviilirangaistuksia arvioidaan, kun yritykset korjata rikkomus yhteistyöllä ovat epäonnistuneet.”
Scherrer, joka myös osti asunnon Robert Kulikowskilta vuonna 2019, sanoi joutuneensa odottamaan lyhytaikaisen vuokrausluvan saamista oston jälkeen, kun kaupunki jatkoi edellisen omistajan toiminnan pohtimista. Mutta sen jälkeen, kun Scherrer, joka työskentelee tietoon perustuvan suostumuksen Action Network yritys kannattaa löyhä rokotteeseen liittyviä politiikkoja ja matkustaa usein hänen työnsä, sai lisenssin, hän veti kaupungin valvontaa mainonnan kotiin saatavilla lyhytaikaisen oleskelee koko kuukauden, johtavat virkamiehet uskovat, että se ei ollut hänen ensisijainen asuinpaikka.
hän matkustaa usein,ja usein ei tiedä, jos hän kutsutaan työkomennukselle treffeille useita viikkoja etukäteen, hän sanoi, joten hän pitää koko kalenterin auki vuokraajille, vuokraamatta enemmän päiviä kuin hän saa.
mutta kaupunkilain mukaan luvanhaltijan ei oleteta käyttävän luvanhaltijan kiinteistöä pääasiallisena asuntona, jos koko asuntoa tarjotaan vuokrattavaksi yli 20 päiväksi minkä tahansa kuukauden aikana. Kaupunki voi myös tehdä oletuksen lyhytaikaisen vuokranantajan pääasiallisen asuntovaatimuksen noudattamatta jättämisestä, jos henkilö omistaa toisen asunnon, jolla ei ole lupaa pitkäaikaiseen vuokraukseen; henkilön aviopuolisolla tai asuinkumppanilla on eri pääasiallinen asuinpaikka; henkilön ajokortissa, äänestäjien rekisteröinnissä tai huollettavan koulurekisteröinnissä on eri asuinpaikan osoite tai Boulder County Assessor listaa eri postiosoitteen kuin asuntoyksikön osoite.
missään rikosoikeudellisessa menettelyssä ei sovelleta olettamaa, säännöstössä todetaan, ja olettamat voidaan kumota uskottavilla todisteilla pääasiallisesta asuinpaikasta.
”kun henkilökunta ottaa yhteyttä omistajaan keskustellakseen mainoksesta, he pyytävät kaikki uskottavat todisteet olettaman kumoamiseksi, Causa sanoi. ”Jos todisteet ovat vakuuttavia, ne dokumentoidaan ja tapaus ratkaistaan. Jos henkilöstö antaa rikkomusilmoituksen, rikkomusta tukevaa näyttöä on yleensä enemmän kuin yksittäinen olettama, mutta henkilökunta on aina valmis tarkastelemaan annettuja vastaväitteitä.”
mutta Scherrer sanoi kaupungin pyytäneen nähdä hänen matkakalenterinsa todisteena siitä, että hän asui kiinteistössä yli puolet vuodesta.
” siitä tuli tämä tunkeileva tutkimus minuun ja tämän katseen kohtaaminen yksityiselämääni. Minusta se oli hyvin sopimatonta”, Scherrer sanoi, lisäten, että hän valittaa rikkomusilmoitusta siitä, ettei hän ole listannut lyhytaikaista vuokrauslupanumeroaan ja mainosta omaisuudestaan sekä ilmoitusta kiinteistön listaamisesta koko kuukaudeksi.
”kun olen kaupungissa, sitä ei ole varattu”, Scherrer sanoi. ”Mutta kun olen poissa kaupungista, se on varattu. Mutta ei enempää kuin ne päivät, jotka lupa sallii.”
Adam Kulikowskille hän uskoo sukunimensä ajavan kaupungin epäilemään häntä yhteistyöstä veljensä kanssa, mutta hän väittää ettei ole, ja toivoo välttävänsä maksamasta täyttä 10 000 dollarin sakkoa, jonka kaupungin asianajaja Tom Carr sanoi sähköpostissa, joka oli saatu Adamin kohtaaman kameran avoimista arkistopyynnöistä. (Lehti etsi joukko sähköposteja, joissa Carr viesti oli mukana asia erillinen lyhytaikaisia vuokria).
Adam Kulikowski kertoi, että hänellä oli pitkäaikainen vuokrauslupa, mutta käytti kotia lyhytaikaisena vuokrana.
”et ole koskaan kiistänyt, että tarjosit yksikköä lyhytaikaiseen vuokraukseen ilman lisenssiä, Carr sanoi sähköpostissa. ”…Ymmärrän, että te uskotte, että laittomasta lyhytaikaisesta vuokrauksesta langetettavat rangaistukset ovat korkeat. Kun kaupunki aiemmin määräsi pienempiä summia pitkäaikaisten vuokralupamääräysten rikkomisesta, huomasimme, että osa yksityishenkilöistä oli valmis pitämään sakkoa elinkeinotoiminnan kustannuksena. … Olemme havainneet, että säännellä lyhyen aikavälin vuokrat onnistuneesti meidän on poistettava taloudellinen kannustin huijata.”
Carr lisäsi, että kaupungin syyttäjä oli tarjoutunut alentamaan Adam Kulikowskin sakkosummaa 10 000 dollarista 7 000 dollariin, mutta Kulikowskin mielestä se on edelleen liikaa, ja pelkää kaupungin voivan myös jäädyttää hänen pitkäaikaisen vuokralupansa kuudeksi kuukaudeksi osana rangaistusta, mikä johtaisi tulojen menetykseen.
Causa sanoi, että tapaukset, joissa sakkoja on yhteensä yli 10 000 dollaria, eivät ole yleisiä, mutta niitä on tapahtunut.
” yritän olla menettämättä pitkäaikaista vuokralupaani ja yritän olla menettämättä toimeentuloani. Minulla on lapsi. Minulla on varaa asua Boulderissa. Olen syntynyt ja kasvanut Boulderissa”, Adam Kulikowski sanoi.
hän sanoi myös, että hänelle annettiin useampi rikkomus yhtenä päivänä, eikä hän kyennyt korjaamaan aiempia rikkomuksia, koska hän oli poissa kaupungista, kun hän sai ne. Hän on valmis maksamaan rikkeestään seurauksen, mutta toivoo sen tulevan halvemmaksi kuin kaupunki on tarjonnut, ja säilyttämään pitkäaikaisen vuokrauskykynsä.