Key Takeaways
- arvioidakseen mahdollista tuottoaan sijoitusmahdollisuudesta liikekiinteistösijoittajat käyttävät erilaisia mittareita. Kaksi tärkeintä ovat Kapitaatiokorko (”Cap Rate”) ja kustannus-tuotto.
- kiinteistön pääomitusaste on arvio vuosituotosta käteisostossa. Se lasketaan liiketoiminnan Nettotulona jaettuna kauppahinnalla (tai est. Markkina-Arvo).
- kiinteistön Kustannustuotto on sama kuin yläraja, mutta se on ennakoiva ja siinä otetaan huomioon mahdolliset muutokset liiketoiminnan Nettotuloissa. Se on laskettu kauppahintana lisättynä Remonttikuluilla jaettuna mahdollisilla liiketoiminnan nettotuloilla.
- molemmilla mittareilla on hyvät ja huonot puolensa, ja niiden tulisi katsoa täydentävän toisiaan erityisesti lisäarvosijoituksessa.
keskittyivätpä ne sitten liike-tai asuinkiinteistöihin, jokaisella kiinteistösijoittajalla on omat tuottovaatimuksensa, joilla he määrittelevät, kannattaako sijoituskiinteistöjä ostaa vai ei. Liikekiinteistöihin sijoittavassa tilassa on kaksi laajasti käytettyä tuottojen mittaustapaa. Toinen on pääomitusaste (”Cap” – korko) ja toinen on kustannuksen tuotto. Niillä jokaisella on omat vahvuutensa ja heikkoutensa, mutta molemmat ovat hyödyllisiä arvioitaessa kiinteistön riski-tuottoprofiilia. Ne on kuvattu yksityiskohtaisesti jäljempänä.
mikä on Kapitaatiokorko (Cap Rate)?
kiinteistön pääomitus eli ”yläraja” on termi, joka kuvaa kiinteistön nettotulon suhdetta sen hankintahintaan. Matemaattisesti kaava on:
laskelman tulos ilmaistaan prosentteina, mutta se, mitä Cap-korko edustaa, voi olla tärkeämpää. Intuitiivisesti se edustaa ”tuottoastetta”, jota sijoittaja voisi odottaa kaikki käteisellä ostaa kiinteistön ensimmäisen omistusvuoden aikana. Esimerkiksi jos kiinteistö tuottaa 1 miljoonan dollarin nettotulot (noi = kokonaistulot miinus toimintakulut) vuonna 1 ja kauppahinta oli 15 miljoonaa dollaria, tuloksena oleva 7%: n yläraja edustaa vuotta yksi vuosituotto.
on kuitenkin tärkeää huomata, että yläraja mittaa vain yhtä ajankohtaa ja se voi edustaa erilaisia kassavirtoja. Se voisi edustaa 12 kuukauden PERÄÄNTYMISASTETTA NOI, jolloin sitä kutsuttaisiin ”perääntymisasteeksi”.”Tai, se voisi edustaa ennakoitua vuoden 1 kassavirtaa, jolloin sitä kutsuttaisiin ”alustavaksi ylärajaksi.”On aina tärkeää määritellä, mitä niistä käytetään.
vaikka itse laskelma voi olla yksinkertainen, sen takana oleva logiikka on kaikkea muuta. Yhtälön nimittäjään, ostohintaan, voivat vaikuttaa monet tekijät, kuten sijainti, vuokrapohja, vuokrausasteet ja paikan päällä tehdyt vuokrasopimukset. Esimerkiksi Denverin kaltaisilla vahvoilla markkinoilla sijaitseva kiinteistö, jolla on pitkäaikaiset vuokrasopimukset ja taloudellisesti Turvalliset vuokralaiset, myy todennäköisesti korkeampaan hintaan kuin vastaava Omahassa sijaitseva kiinteistö, jolla on lyhytaikaiset vuokrasopimukset ja marginaaliset vuokralaiset.
kun käytetään ylärajaa
on olemassa kolme erillistä skenaariota, joissa ylärajan laskeminen voi olla erittäin hyödyllistä yksilön sijoitusstrategian määrittämisessä.:
- Kiinteistövertailu: kun tehdään sijoituspäätöksiä kahdella samanlaisella kiinteistöllä, niiden korkokatot mahdollistavat nopean vertailun. Jos toisella on hyvä 5 prosentin yläraja ja toisella korkeampi 10 prosentin yläraja, toisen kiinteistön riskipreemio tarkoittaa, että siinä on jonkinlainen ongelma, joka oikeuttaa alhaisempaan hintaan ja/tai lähempään tarkasteluun.
- Trendivertailu: korkokattojen kehityksen tutkiminen tietyllä kiinteistömarkkinoilla voi olla hyödyllinen indikaattori siitä, miten markkinat hahmottavat omaisuuserän tai omaisuuseräluokan. Jos korkokattokehitys on alhaalla (mikä on hyvä), se voi olla osoitus vahvasta kysynnästä ja vihje siitä, mihin markkina-arvot ovat menossa.
- ”kirjekuoren takaosan” laskelmat: Uudelleen järjestettynä Korkokattokaavaa voidaan käyttää myös kirjekuoren kääntölaskennan tekemiseen ostohintaa tai arvostusta varten, jos NOI on tiedossa. Jos esimerkiksi arvioimme kiinteistöä, jossa NOI on $100,000 ja tiedämme, että samanlaisten kiinteistöjen korkokannat samoilla markkinoilla ovat noin 7%, voimme nopeasti arvioida kiinteistön potentiaalisen markkina-arvon $1.42 miljoonaan.
niin hyödyllistä kuin se onkin, on olemassa joitakin rajoituksia, joiden avulla voidaan arvioida kiinteistön kauppahintaa ja/tai mahdollista tuottoa. Jos kohde-omaisuus on epäsäännöllinen rahavirtoja tai, jos se on lisäarvoa mahdollisuus, Cap korko ei ole kovin hyödyllinen, koska se riippuu johdonmukaisia rahavirtoja. Esimerkiksi vanhentuneen monikäyttökiinteistön, jossa on 40 prosentin käyttöaste, tulot eivät todennäköisesti riitä kattamaan kuluja, mikä johtaa negatiiviseen korkokattoon. Sijoittaja voi kuitenkin pitää tätä mahdollisuutena ostaa kiinteistö, korjata se ja vuokrata se, jolloin kassavirrat – ja ylärajat – kasvavat ajan myötä. Jos yläraja on voinut olla hankintahetkellä negatiivinen, se voi päätyä positiiviselle alueelle, kun korjaukset ja vakauttaminen on saatu päätökseen. Tällaisessa skenaariossa kustannusten tuotto voi olla arvokkaampi mittari.
kulujen tuotto
kulujen tuotto on sama kuin yläraja, mutta se on tulevaisuuteen suuntautuva, koska se kattaa kustannukset, joita tarvitaan vuokrakiinteistön vakauttamiseksi ja siitä aiheutuvan NOI: n vakiintumisen jälkeen. Matemaattisesti kustannusten tuoton laskukaava on:
huomaa, että nimittäjä yhtälössä on potentiaalinen NOI, joka voi olla kaksi tai kolme vuotta tulevaisuudessa, kun remontit ovat valmiit ja vuokratuottoa on nostettu sijoitetun tuoton kasvattamiseksi.
Kustannustuotto on hyödyllinen, koska sen avulla sijoittaja voi verrata tuottoa, jonka se voi saada tällä hetkellä vakautetuista kassavirroista, vuosituloihin, jotka se voisi ansaita tulevaisuudessa. Tai toisin sanoen, on hyödyllistä yrittää selvittää, onko edullisempaa maksaa enemmän ostaakseen kiinteistön, jolla on vakautetut kassavirrat, tai maksaa vähemmän kiinteistöstä, jolla voisi mahdollisesti olla suuremmat kassavirrat. Valaisemme tätä asiaa seuraavassa esimerkissä, jossa henkilö päättää kahden eri sijoitusvaihtoehdon välillä.
Oletetaan esimerkiksi, että sijoittaja harkitsee maksavansa 10 miljoonan dollarin pyyntihinnan 100-prosenttisesti miehitetystä, täysin vakautetusta kerrostalosta, joka tuottaa NOI: ssa miljoona dollaria tänään, mikä tarkoittaa 10 prosentin ylärajaa (10 000 000 dollaria / 1 000 000 dollaria). Tai, sijoittaja voisi ostaa lisäarvoa kiinteistön 60% käyttöaste $7 miljoonaa, joka tarvitsee $3 miljoonan arvosta työtä. Ostohetkellä kiinteistössä on 600 000 dollaria noissa, mutta remontin valmistuttua se tuottaa 1,2 miljoonaa dollaria noissa. Käyttämällä edellä olevaa kaavaa, kustannusten tuotto on 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Niinpä samalla 10 miljoonan dollarin alkuinvestoinnilla sijoittaja pystyy tulevaisuudessa ostamaan suuremman tulovirran. Soveltamalla samaa 10% cap korko $1.2 tulevaisuudessa NOI tarkoittaa arvo $12 miljoonaa. Ostamalla omaisuuserän suuremmalla riskillä ja toteuttamalla onnistuneen kääntösuunnitelman sijoittaja on kääntänyt saman 10 miljoonan dollarin sijoituksen suuremmaksi voitoksi.
Kiinnostaako saada lisää tietoa?
First National Realty Partners on yksi maan johtavista pääomasijoitusyrityksistä. Tarkoituksellisesti keskittymällä maailmanluokan, monialaomaisuuden löytämiseen selvästi itseisarvon alapuolella pyrimme luomaan sijoittajillemme ylivoimaisen pitkän aikavälin, riskipainotetun tuoton ja samalla luomaan vahvoja taloudellisia varoja yhteisöille, joihin sijoitamme.
käytämme molempia Kustannuskattokaavoja arvioidaksemme mahdollisia investointeja. Jos haluat lisätietoja sijoitusmahdollisuuksistamme, ota yhteyttä osoitteeseen (800) 605-4966 tai [email protected] lisätietoja.