Citynorthin kehittämiseksi Thomas J. Klutznick-yhtiö solmi Phoenixin kaupungin kanssa liikevaihtoverokannustinsopimuksen, jossa Klutznick-yhtiö pitää 50% kaikista Citynorthin keräämistä liikevaihtoverodollareista, jopa 97,4 miljoonaa dollaria 11,3 vuoden ajan. Tämä liikevaihtoverokannustin nosti Citynorthin keskelle Goldwater Instituten nostamaa oikeusjuttua, joka pyrkii haastamaan yritystuet Arizonassa. Vastineeksi 97,4 miljoonasta dollarista Klutznick antaa Phoenixille luvan vuokrata 3 180 parkkipaikkaa, joista 200 varataan kaupungin bussikyyteille. Vuokrasopimus kestää 45 vuotta.
huhtikuuta 2008 Maricopan piirikunnan ylioikeuden tuomari Robert Miles teki päätöksen Phoenixin kaupungin ja Thomas J. Klutznick Companyn hyväksi. Tuomari Miles kiisti Goldwater Instituten väitteen, että kaupungin sopimus Citynorthin kanssa rikkoisi Arizonan perustuslakia. Hänen mukaansa Citynorthin tuottama taloudellinen toiminta on” epäilemättä ” yleisen edun mukaista. Goldwater Institute on sittemmin vastannut valittamalla päätöksestä.
citynorthin rakennuttaja ja Phoenixin kaupunki nostivat Maricopan piirikunnan ylioikeudessa 22.huhtikuuta 2008 kanteen, jossa ne vaativat oikeutta määräämään Goldwater Instituten maksamaan oikeudenkäyntikulut, jotka ovat aiheutuneet oikeusjutun vastustamisesta. CityNorth arkistointi väittää, että instituutti ”compounded pituus ja monimutkaisuus riita epäolennaisia ”asiantuntijat”, jotka eivät olleet edes lukea sopimusta, ja osoitti holtitonta piittaamatta valtava verotuksen ja liiketoiminnan etuja, joihin se puuttui.”Phoenixin mukaan Goldwater-instituutti ei ainoastaan ryhtynyt toimiin tietäen, että se voitaisiin määrätä maksamaan kaupungin maksut ja kulut, – vaan se nosti tämän jutun tavalla, joka lisäsi sen soveltamisalaa ja kustannuksia-paljon enemmän kuin se, mikä oli tarpeen-dispositiivisten kiistakysymysten käsittelemiseksi.””
Goldwater Institute väittää asianajajan palkkiopyynnön rikkovan ehtoja, joista kaikki osapuolet ovat sopineet oikeudenkäynnin aikana. Goldwater Instituten johtava lakimies Clint Bolick sanoo: ”tuomioistuimet eivät ole juuri koskaan myöntäneet asianajajapalkkioita yrityksille, jotka pyrkivät puolustamaan julkisia oikeuksia. Arizonan korkeimman oikeuden tuomari Stanley Feldman esitti syyt samassa tapauksessa, Wistuber vastaan Paradise Valley Unified School District, että kaikki osapuolet sopivat asettavansa oikeudelliset parametrit Lahjalausekkeelle, jonka nojalla Citynorthin tapaus on käräjöity.”
Bolickin mukaan perustuslailliset tapaukset, kuten Turken v. Gordon, ovat harvoin voitettu alemman oikeusasteen tasolla, ja odottaa voiton vetoomustuomioistuin on todennäköisempää.
City of Phoenix/CityNorth positionEdit
Phoenixin kaupungin ja Citynorthin rakennuttajan välinen sopimus mahdollistaa Citynorthin rakentamisen tiheänä kaupunkihankkeena, jonka tarkoituksena on torjua rönsyilyä ja vähentää liikennettä. Ilman parkkihallien kannustinta on todennäköistä, että yli puolet kehityksestä olisi kulunut pintaparkkipaikkoihin, mikä rajoittaisi liikevaihtoveroa tuottavien yritysten määrää. Kuten tuomari Milesin päätöksessä todetaan, ” sopimuksen tarkoituksena oli varmistaa, että rakennettava hanke tarjoaa suunnitellut hyödyt – erityisesti merkittävät verotulot – aikataulussa ja tasolla, joka on yleisölle edullisempi kuin jokin muu, eri tavalla konfiguroitu projekti, joka voitaisiin rakentaa paikalle.”
kaupungin varoja ei ole edennyt eikä kaupungin verotulot ole vaarassa. Rakennuttajan on vastattava kaikista arvioiduista 1,5 miljardin dollarin kustannuksista Citynorthin kehittämiseksi ja kannettava kaikki taloudellinen riski. Citynorthin ennustetaan tuovan kaupungille satoja miljoonia verotuloja ja tuhansia työpaikkoja. CityNorth maksaa itsensä takaisin tuottamillaan tuloilla. Tuomari Miles toteaa, ” sopimuksen saama rahallinen arvo perustuu citynorthin hankkeen tuottamiin myynti-verotuloihin 1,2 miljoonan jalan liiketilasta, joka rakennuttajan on rakennettava ennen kuin se voi saada mitään maksua kaupungilta….Sopimuksen mukaan kaupungin on tarkoitus saada tulevaisuudessa satoja miljoonia dollareita myyntiveroja käytettäväksi mihin tahansa julkiseen tarkoitukseen, jonka se valitsee.”
Goldwater Institute positionEdit
Goldwater Institute väittää kannustimen olevan Yritystuki, joka on Arizonan perustuslain mukaan laitonta.
Goldwater Instituten mukaan Phoenix maksaa yli 30 000 dollaria vuodessa 200 kimppakyytipysäköintipaikan vuokraamisesta seuraavien 45 vuoden ajan. Kaupunki, joka väittää, että kannustin ei ole avustus vaan markkinaperusteinen kannustin, olisi voinut ostaa ja omistaa 6 950 pysäköintipaikkaa parkkihallista samalla hinnalla, jonka se maksoi 200: n vuokraamisesta. Goldwater Institute sai haltuunsa myös kaupungin asianajajapalkkioista tiedot, joiden mukaan Phoenix käyttää avustuksen puolustamiseen yli 10 000 dollaria viikossa.
Goldwater Institute katsoo myös, että kaupunki on yliarvioinut hankkeen hyödyt. Kaupunki arvioi 1,9 miljardin dollarin vaikutuksen, kun Goldwater Instituten tutkimuksen mukaan todellinen vaikutus on alle 500 miljoonaa dollaria. Goldwater Institute väittää myös, että avustuksesta ei koidu nettohyötyä, koska ostoskeskus olisi joka tapauksessa rakennettu nopeasti kasvavan ja vauraan Phoenixin kaupunginosan suuren ostoskysynnän vuoksi. Wells kyseenalaistaa myös citynorthin hankkeen yleishyödyllisyyden ja toteaa, että alueella, jolla CityNorth rakennetaan, keskimääräinen tulo asukasta kohti on 21 000 dollaria korkeampi kuin muualla Phoenixissa ja citynorthin ympärillä oleva väestömäärä on 3 kertaa todennäköisemmin valkoinen kuin muualla Phoenixissa.
Goldwater Instituten mukaan avustus rikkoo Arizonan osavaltion perustuslain kolmea kohtaa, Lahjalauseketta, erioikeuksia ja vapauksia koskevaa lauseketta sekä Erityislakilauseketta. Goldwater Institute uskoo, että kannustin on vain Yritystuki, jolla palkitaan poliittisesti hyvin verkostoituneita.
Arizonan korkeimman oikeuden päätösedit
25. tammikuuta 2010 Arizonan korkein oikeus kumosi vetoomustuomioistuimen päätöksen ja antoi Citynorthin sopimuksen olla voimassa. Tuomioistuin vahvisti, että Phoenixin kaupunki ja Klutznick-yhtiö toimivat hyvässä uskossa yli 25 vuoden oikeuskäytännön perusteella. Tuomioistuimen päätöksessä tehtiin selväksi, että valtion ja yksityisten rakennuttajien, kuten Citynorthin, välisillä sopimuksilla on oltava suora hyöty valtiolle. Välilliset edut, kuten työpaikat ja liikevaihtoveron korotukset, eivät siis voi koskea kauppaa. Tulevaisuuden diileissä pitää siis tehdä kaksi asiaa: täsmentää, mitä hallitus saa vastineeksi, ja vakuuttaa, että hallituksen vastineeksi saama hyöty tyydyttää hallituksen sijoituksen diiliin.