Guía de Zonificación de Filadelfia: Descripción General de Edificios CMX

¡Bienvenido a la Guía de Zonificación de Filadelfia de Permit Philly!

Estuve recientemente en una reunión de vecindario donde un miembro del grupo observó casualmente que el Código de Filadelfia permite un garaje de 8,5 pies de ancho, pero en realidad solo debería permitir un garaje de 9,5 pies de ancho. Si eres esta persona, es posible que no necesites esta publicación de blog. Pero para la mayoría de nosotros en Filadelfia, y especialmente para los desarrolladores y propietarios ambiciosos, es útil revisar los usos y las reglas generales de zonificación de Filadelfia sobre los edificios para tener una idea de lo que la ciudad quiere y no quiere. Aquí está nuestra serie de guías de zonificación de Filadelfia.

En primer lugar, nos ocuparemos de los edificios comerciales que también permiten el uso residencial: Uso mixto comercial o CMX.

Hay seis categorías de edificios CMX en el Código de Zonificación de Filadelfia: CMX 1-5, con CMX-2.5 en el centro. El CMX-1 es el tipo de edificio más pequeño; cinco es el más grande (es lo contrario para usos residenciales, donde 5 es la categoría más pequeña).

Si se pregunta, «¿ Qué es un edificio CMX – 5?», la respuesta es:

Por lo tanto, la mayoría de los desarrolladores de Filadelfia no están construyendo eso. Pero hay un montón de CMX por ahí, y los desarrolladores lo buscan. Estas son las cosas que debe saber sobre CMX:

Guía de zonificación de Filadelfia de CMX

Los edificios de uso mixto significan que puede tener un uso «principal» para un negocio y también un uso «principal» para residencias. ¿Cómo son dos usos supuestamente principales cada uno el uso principal? ¡No lo sé! No te preocupes por eso. En otras clasificaciones de zonificación, su proyecto de desarrollo será rechazado por tener «múltiples usos principales».»(Ver un ejemplo!) Pero la designación CMX está ahí porque algunos edificios en una ciudad – en realidad, muchos de ellos-deberían tener más de una cosa en marcha.

Los edificios CMX son edificios diseñados para que las empresas los utilicen generalmente en los pisos inferiores. En los pisos superiores, las residencias (o más oficinas) pueden florecer. Los edificios CMX más grandes son muy altos o incluso parte del horizonte. Los más pequeños son muy probables en o cerca de su bloque.

Puede utilizar todos o la mayoría de estos edificios para muchos, muchos negocios diferentes. Tendría que verificar el Código de Filadelfia en sí para obtener referencias actualizadas y completas, pero nuestra guía de zonificación de Filadelfia puede decir con confianza que en cualquier edificio CMX, excepto CMX-1, puede abrir un hospital o un (¡médico!) dispensario de marihuana. (Solo les estamos dando a conocer las reglas, gente.)

CMX-1: Los edificios de negocios del Vecindario

CMX-1 están designados por el Código de Zonificación de Filadelfia para » adaptarse a usos minoristas y de servicio de bajo impacto, a pequeña escala y de servicio del vecindario en edificios frente a tiendas, así como a los tipos de usos residenciales permitidos en los distritos de zonificación circundantes.»

Probablemente lo puedas averiguar por tu cuenta, pero llamé a esto una guía de zonificación de Filadelfia, así que te guiaré de todos modos: Estos son edificios que pueden ser casas o negocios. Sin embargo, por cualquier razón, solo puede tener una oficina en el primer piso.

La mayoría de los usos domésticos, como condominios o casas unifamiliares, están permitidos en CMX – 1. Pero esta designación se refiere a lo que está permitido en los distritos vecinos: Si hay un edificio al lado que es más alto que la altura normal de la casa, entonces se le permitirá construir su propiedad CMX-1 un poco más alta. Si la casa del vecino es un dúplex, entonces puede tener un dúplex. CMX-1 depende mucho del vecindario, así que tenga cuidado al comprar, construir o vender.

(O simplemente póngase en contacto con Permit Philly. Ya sabes.)

CMX-2 y 2,5: El negocio del vecindario, de nuevo, pero más grande

Los edificios CMX-2 son como los edificios CMX-1, pero probablemente fueron designados con un 2 o 2.5 porque son un poco más grandes. (Escucha, no toda la guía de zonificación de Filadelfia será súper complicada.)

La clave que debe saber sobre este tipo de edificio es que el Código de Zonificación de Filadelfia exige que conserve el piso inferior como negocio. No hay edificios de condominios completos aquí, o casas, a menos que obtenga una variación de zonificación.

CMX-2 tiene restricciones más estrictas en el número de unidades de vivienda que CMX-2.5: Si estás tratando de conseguir un apartamento muy, muy pequeño en un edificio CMX-2, probablemente tendrás que pasar por el tablero de zonificación. Un edificio CMX-2.5 también puede ser mucho más alto que un edificio CMX-2, que tiene que detenerse a 38 pies como una casa normal en Filadelfia. Hay otras diferencias menores en el tamaño permitido de un edificio CMX-2 y CMX-2.5.

CMX-3: Una Porción más grande de la Tarta

Hey, ahora estamos llegando hasta allí! No se espera que los edificios CMX – 3 aparezcan en vecindarios residenciales. En consecuencia, no puede usarlos para hogares para una familia o para dúplex. Pero puedes construir muchos condominios allí, o muchos espacios de oficina.

Hay una asignación inusual para un edificio con zonas CMX-3, y a menudo están vinculados a edificios CMX-2. Por ejemplo, puede usar CMX-3 y 2 (¡pero no 2.5!) para estacionamiento en superficie si obtiene una excepción especial de la junta de zonificación. Es lo mismo para clubes nocturnos o clubes privados. Así que si quieres hacer algo súper genial (o un poco sucio; tratamos de no juzgar aquí), ayuda trabajar en un lote CMX-2 o 3.

(O, como, si realmente quieres estacionamiento en superficie.)

También, dato curioso: una «estación de servicio de vehículos» solo se permite en lotes CMX-3, después de una revisión por parte de la junta de zonificación. Así que si quieres abrir una gasolinera

CMX-4: ¡Puedes Verlo Desde Tu Casa!

Obviamente, en este punto no se le permite usar este edificio como dúplex. Estamos en el centro de la Ciudad, construyendo grandes edificios.

E igualmente obviamente, estamos más allá de la construcción de un lindo hogar para la familia. De hecho, el Código de Zonificación de Filadelfia dice específicamente que el CMX-4 está destinado a » acomodar una amplia gama de usos no residenciales.»¡Entonces, vuélvete loco!

okay vale, no te vuelvas loco. En este nivel, es básicamente seguro que tendrá que trabajar con la Comisión de Planificación de la Ciudad (por no mencionar las calles y los departamentos de agua) para construir un edificio. Y todavía hay algunas cosas (como, ya sabes, una gasolinera) que no se permiten ni siquiera en este sagrado terreno comercial. Pero a diferencia de los distritos residenciales, no tiene que preocuparse demasiado por que se le permita abrir un restaurante.

CMX-5: El Primer edificio Que Aparece en una búsqueda de Google en Filadelfia

Un edificio CMX-5 es un edificio en el distrito comercial de Uso mixto «Center City Core».»Así que, en inglés, eso es el centro de la ciudad; o para nosotros en Filadelfia, Centro de la Ciudad. Obviamente, puedes poner algunos condominios aquí, pero no puedes usar el Centro Comcast como una casa unifamiliar (aunque eso sería genial).

Cuando esté en este nivel, necesitará más que solo algunos permisos: necesitará reuniones con la Comisión de Planificación Urbana y, probablemente, con el Ayuntamiento. No te estoy diciendo cómo construir tu rascacielos; solo, ya sabes, no lo intentes sin hacer tu tarea. Personalmente, nunca he intentado solicitar un permiso para rascacielos sin decírselo a nadie, pero supongo que levantaría algunas cejas. Obtener fondos y profundizar, es probablemente el consejo aquí. Pero estás construyendo un rascacielos: ya lo sabías.

¡La Guía de Zonificación de Filadelfia Volverá!

Si son todos, » ¡Esperen! Quiero leer más!»¡entonces, primero, gracias! Permite que Philly también te quiera.

Pero, lo que es más importante, habrá más postes que cubrirán los usos residenciales básicos, y luego más postes que cubrirán los usos de los edificios de Filadelfia en detalle.

Hasta entonces, ¡gracias por leer! Y siéntase libre de enviarnos un mensaje si tiene más preguntas.