rendement van commerciële investeringen in onroerend goed: Cap Rate vs. Return on Cost

of ze zich nu richten op commercieel of residentieel vastgoed, elke vastgoedbelegger heeft zijn eigen reeks rendementseisen die ze gebruiken om te bepalen of een vastgoedbelegging de moeite waard is om te kopen. In de commerciële vastgoedbeleggingsruimte zijn er twee veelgebruikte methoden voor het meten van rendement. Een daarvan is de kapitalisatie Rate (“Cap” Rate) en de andere is Return on Cost. Ze hebben elk hun eigen sterke en zwakke punten, maar beide zijn nuttig bij het evalueren van een woning risico/rendement profiel. Ze worden hieronder in detail beschreven.

Wat is een kapitalisatiepercentage (Cap Rate)?

de kapitalisatie van een onroerend goed of “Cap” Rate is een term die de verhouding tussen het netto bedrijfsresultaat van een onroerend goed en de aankoopprijs weergeeft. Wiskundig gezien is de formule:

het resultaat van de berekening wordt uitgedrukt als een percentage, maar, het is wat de Cap Rate vertegenwoordigt dat belangrijker kan zijn. Intuïtief, het vertegenwoordigt de” rate of return ” die een investeerder zou kunnen verwachten op een all cash aankoop van een woning in het eerste jaar van eigendom. Bijvoorbeeld, als een onroerend goed genereert $1 miljoen in netto bedrijfsresultaat (noi = totale inkomsten minus bedrijfskosten) in jaar 1 en de aankoopprijs was $15 miljoen, de resulterende cap rate van 7% vertegenwoordigt het jaar een jaarlijks rendement.

het is echter belangrijk op te merken dat het maximumpercentage slechts één punt in de tijd meet en verschillende cashflowstromen kan vertegenwoordigen. Het zou kunnen vertegenwoordigen de trailing 12 maanden NOI, in welk geval het zou worden aangeduid als de “trailing Cap Rate.”Of, het zou de verwachte kasstroom van het jaar 1 vertegenwoordigen, in welk geval het zou worden aangeduid als de” initiële Cap Rate.”Het is altijd belangrijk om aan te geven welke wordt gebruikt.

hoewel de berekening zelf eenvoudig kan zijn, is de logica erachter allesbehalve logisch. De noemer in de vergelijking, aankoopprijs, kan worden beïnvloed door een verscheidenheid van factoren, waaronder locatie, huurder basis, huurprijzen, en in-place leases. Bijvoorbeeld, een woning gelegen in een sterke markt als Denver met lange termijn leases in plaats en financieel veilige huurders is waarschijnlijk van plan om te verkopen voor een hogere prijs dan een soortgelijke woning gelegen in Omaha met korte termijn leases en marginale huurders.

wanneer het maximumpercentage

wordt gebruikt er zijn drie verschillende scenario ‘ s waarbij de berekening van het maximumpercentage zeer nuttig kan zijn bij het bepalen van de beleggingsstrategie van een individu:

• Property Comparison: bij het maken van investeringsbeslissingen met twee soortgelijke eigenschappen, hun respectieve Cap tarieven zorgen voor een snelle vergelijking. Als de ene een goed maximumpercentage van 5% heeft en de andere een hoger maximumpercentage van 10%, impliceert de risicopremie voor het tweede onroerend goed dat er een soort probleem mee is dat een lagere prijs en/of een nadere inspectie rechtvaardigt.
• Trendvergelijking: het bestuderen van de trend van de cap-tarieven op een bepaalde vastgoedmarkt kan een nuttige indicator zijn voor de manier waarop de markt het actief of de activaklasse waarneemt. Als de ontwikkeling van het GLB daalt (wat goed is), kan dit een aanwijzing zijn voor een sterke vraag en een aanwijzing voor de koers van de markt.
• berekeningen “achterkant van de envelop” : Herschikt, kan de formule voor het GLB-tarief ook worden gebruikt om een achterkant van de enveloppe berekening voor aankoopprijs of waardering te maken indien de NOI bekend is. Bijvoorbeeld, als we het evalueren van een woning waar de NOI is $ 100.000 en we weten dat de cap tarieven voor soortgelijke woningen in dezelfde markt rond 7%, kunnen we snel een potentiële marktwaarde van het pand schatten van $1,42 miljoen.

hoe nuttig het ook is, er zijn enkele beperkingen aan het gebruik van het plafond als een manier om de aankoopprijs en/of het potentiële rendement van een onroerend goed te schatten. Als het doel onroerend goed heeft onregelmatige kasstromen of, als het een value add opportunity, Cap Rate is niet erg nuttig, omdat het afhankelijk is van consistente kasstromen. Bijvoorbeeld, het inkomen voor een verouderde multifamily woning met 40% bezetting is waarschijnlijk niet genoeg om de kosten te dekken, wat resulteert in een negatieve Cap Rate. Een investeerder kan dit echter zien als een kans om het onroerend goed te kopen, te repareren en te verhuren, wat resulteert in een reeks toenemende kasstromen – en cap – tarieven-in de loop van de tijd. Wanneer het maximumpercentage op het moment van de verwerving negatief kan zijn geweest, kan het op het moment van de reparatie en stabilisatie in een positief gebied terechtkomen. In een dergelijk scenario kan het rendement op kosten een waardevollere maatstaf zijn.

rendement op de kosten

rendement op de kosten is vergelijkbaar met het GLB-percentage, maar is toekomstgericht omdat het de kosten vertegenwoordigt die nodig zijn om een huurwoning te stabiliseren en het resulterende rendement na stabilisatie. Wiskundig gezien is de formule voor het berekenen van het rendement op de kosten:

merk op dat de noemer in de vergelijking potentiële NOI is, die in de toekomst twee of drie jaar kan zijn, zodra de renovaties zijn voltooid en de huuropbrengsten zijn verhoogd om het rendement op de investering te verhogen.

rendement op kosten is nuttig omdat het een investeerder in staat stelt het rendement dat hij op een reeks gestabiliseerde kasstromen vandaag kan verdienen, te vergelijken met het jaarinkomen dat hij in de toekomst zou kunnen verdienen. Of, anders gezegd, het is nuttig om te proberen en te bepalen of het voordeliger is om meer te betalen om een woning met gestabiliseerde kasstromen te kopen of minder te betalen voor een woning die mogelijk hogere kasstromen zou kunnen hebben. Om dit punt te illustreren, neem het voorbeeld hieronder waar een individu besluit tussen twee verschillende beleggingsopties.Bijvoorbeeld, stel dat een investeerder overweegt om een vraagprijs van $10 miljoen te betalen voor een 100% bezet, volledig gestabiliseerd appartementengebouw dat vandaag de dag $1 miljoen aan NOI genereert, wat een plafond van 10% impliceert ($10.000.000 / $1.000.000). Of, de investeerder zou kunnen kopen een waarde-add woning met 60% bezetting voor $7 miljoen dat moet $3 miljoen waard van werk. Op het moment van aankoop, het pand heeft $600.000 in NOI, maar zodra de renovaties zijn voltooid, zal het produceren $1,2 miljoen in NOI. Met behulp van de bovenstaande formule is het rendement op de kosten 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Dus, voor dezelfde initiële investering van $10 miljoen, is de investeerder in staat om een grotere stroom van inkomsten in de toekomst te kopen. Het toepassen van dezelfde 10% cap rate op de $ 1.2 in de toekomst noi impliceert een waarde van $ 12 miljoen. Door de aankoop van de activa met meer risico en het uitvoeren van een succesvolle turnaround plan, de investeerder heeft dezelfde $10 miljoen investering omgezet in een grotere winst.

geïnteresseerd in meer leren?

First National Realty Partners is een van de grootste private equity commerciële vastgoedbeleggingsbedrijven van het land. Met een opzettelijke focus op het vinden van multi-tenanted activa van wereldklasse die ver onder de intrinsieke waarde liggen, proberen we superieure langetermijnrendementen te creëren die zijn aangepast aan de risico ‘ s voor onze beleggers en tegelijkertijd sterke economische activa te creëren voor de gemeenschappen waarin we investeren.

we gebruiken beide de Return on Cost Cap Rate formules om potentiële investeringen te evalueren. Wilt u meer weten over onze beleggingsmogelijkheden, neem dan contact met ons op via (800) 605-4966 of [email protected] voor meer informatie.