Post geschreven door Ellie Perlman oprichter, CEO van Blue Lake Capital LLC. Helpt passieve beleggers rijkdom te groeien door middel van onroerend goed. Podcast: Ongelooflijke Verhalen Over Onroerend Goed.
Getty
als het gaat om meergezinswoningen, blijven sommige beleggers bij Klasse A-eigendommen en zien ze als de beste activaklassen in de meergezinssector. Immers, ze zijn meestal volledig gehuurd met top huurders, halen toonaangevende huurprijzen, vereisen weinig of geen reparaties of renovaties en hebben een stabiel maandelijks inkomen. Aangezien beleggers een hoge premie betalen voor eigendommen van Klasse A, is de cashflow niet zo hoog als in andere activaklassen. Vandaar, waardering is de belangrijkste factor die de winst in veel Klasse A eigenschappen drijft.
deze beleggers zien een value-add deal, voornamelijk in klasse B en c vastgoed, als een risicovolle investering. In een value-add deal, de nieuwe eigenaar verbetert het pand en renoveert de units en de voorzieningen om huurstijgingen te rechtvaardigen. Klasse A beleggers zien die strategie als minder gunstig. Immers, niemand kan garanderen huurders zal bereid zijn om premium huren te betalen, zelfs als het betekent dat ze mooiere Appartementen te krijgen. Ja, Er is een inherent risico in een value-add strategy deal, maar er zijn verschillende manieren om dat risico te beperken en een eigendom te bezitten dat hogere opbrengsten genereert dan die in een klasse A.
De Value-Add-strategie
kan eenvoudige cosmetische oplossingen omvatten zoals schilderen, landschapsarchitectuur en bewegwijzering, of uitgebreide structurele renovaties zoals upgrades van keukens en baden, nieuwe vloerbedekking, of een nieuwe fitnessruimte of clubhuis. Hoe uitgebreider de renovatie, hoe meer het zal kosten. Daarnaast zijn er reparaties te overwegen, zoals nieuwe daken, HVAC-systemen of sanitair upgrades.
voor het grootste deel zijn gebouwen van Klasse A geen goede kandidaten voor toegevoegde waarde, omdat ze al zijn opgewaardeerd en hoge huurprijzen in rekening brengen. Aan de andere kant, klasse B en c woningen — appartementengebouwen die decennia geleden werden gebouwd — bieden de meeste mogelijkheden voor het verhogen van de inkomsten door het verbeteren van die woningen. Value-add strategie is de moeite waard. De reden hiervoor is dat nieuwe verbeteringen gelijk zijn aan hogere huren, en hogere huren gelijk zijn aan hoger netto bedrijfsresultaat( NOI), en dit heeft op zijn beurt een grote impact op de appreciatie. Door dit te doen, kunt u in principe “forceer appreciatie” omdat u het onroerend goed te verbeteren en positief invloed op de waarde (in aanvulling op de organische groei in de markt).
verhoging van het netto-bedrijfsresultaat
vergeleken met de bouw van een meergezinswoning vanaf nul, is investeren in een bestaand actief met een aanhoudende cashflow een slimme zet. Een een onroerend goed heeft over het algemeen een hoge onroerendgoedbelasting, die de front-end bouwkosten aanzienlijk zal verhogen. Aan de andere kant, het maken van toegevoegde waarde verbeteringen zoals minimale exterieur en interieur veranderingen aan een klasse B zijn relatief goedkoop.
het bescheiden rendement van een klasse A-eigenschap met een intern rendement van één cijfer tot een laag tienerpercentage (IRR) is gewoon niet genoeg in vergelijking met de hoge Tiener IRR-resultaten die worden verkregen wanneer de toegevoegde waarde wordt voltooid op klasse B-en c-eigenschappen. Immers, het doel van een multifamily investering is om de NOI te verhogen, en dit wordt bereikt door ofwel het verhogen van de inkomsten van het onroerend goed of het verlagen van de kosten. Verbeteringen aangebracht aan value-add eigenschappen zal aanzienlijk stimuleren de NOI. Dat komt omdat, zodra de verbeteringen zijn aangebracht, de huurstijgingen over het algemeen volgen, en de cashflow stijgt
Hoe belangrijk is het om de NOI te verhogen? Laten we zeggen dat uw woning 100 eenheden heeft, en dit jaar verhoog je de huur met $ 40 per maand. Dat bedrag vertegenwoordigt een stijging van de omzet van $ 48.000 per jaar ($40 x 100 eenheden x 12 maanden), evenals een stijging van de NOI met $48.000. Dat is een aanzienlijke hoeveelheid geld, en door deze extra inkomsten zal ook de waarde van het onroerend goed toenemen. Daarom ben ik een sterk voorstander van value-add deals, omdat ik huurverhogingen heb gezien dankzij verbeteringen van onroerend goed.
de huurgroei is momenteel positief en nog steeds mogelijk met gebouwen van Klasse A, maar het vertragende markttempo zal zich vertalen in een lagere organische groei, wat resulteert in een nog lager rendement voor gebouwen van Klasse A. En als de economie verschuift naar een tragere groei, zullen sommige huurders hun dure Klasse A-appartementen verlaten voor veel meer betaalbare klasse B-woningen, en ik verwacht Klasse A-woningen te worstelen met hogere leegstandspercentages dan ze vandaag de dag worden geconfronteerd.
met inachtneming van het maximumpercentage
het totale rendement op een onroerend goed is gebaseerd op het inkomen. Kapitalisatiepercentages zijn marktspecifiek en hangen af van het type vastgoedklasse dat betrokken is. De cap-tarieven worden gebruikt om de waarde van een onroerend goed te berekenen door het netto bedrijfsresultaat te delen door het cap-tarief.
de bovengrens wordt berekend door de NOI te delen door de voor het onroerend goed betaalde prijs. Als algemene regel, klasse B en c eigenschappen hebben een maximum tarieven tussen 5% en 7% , terwijl Klasse A eigenschappen hebben een maximum tarieven tussen 2% en 4%. Wanneer de cap-tarieven dalen, stijgt de waarde van het onroerend goed. Naarmate het plafond stijgt, stijgt ook het risico op de investering.
Als u een woning kunt kopen en uw cap-tarief kunt verlagen met behulp van de value-add-strategie, kan uw winst toenemen. Als voorbeeld, laten we zeggen dat uw NOI is $50.000, en u kocht het pand met een 10% cap rate. Dat is gelijk aan een eigendomswaarde van $ 500.000 ($50.000 gedeeld door 10% cap rate). Als u dat maximumpercentage kunt verlagen tot 8% door het onroerend goed te repareren en te renoveren, zou de waarde van uw onroerend goed stijgen tot $625.000. Dat is een solide waardestijging van 25%!
De Bottom Line
bij een investering van Klasse A bent u beperkt in de waarde van het onroerend goed; u hebt echter meer controle over de waardevermeerdering van een B/C-onroerend goed, en in feite kunt u de waardevermeerdering afdwingen. Er is nog steeds enige kans om een solide Klasse A deal te krijgen, als gevolg van een verkeerd beheerd onroerend goed dat resulteert in hogere kosten aan huurprijzen geprijsd onder de markt, maar die deals zijn zeldzaam. Vertrouwen op marktmacht om appreciatie te bepalen is riskant. Aangezien het rendement op het inkomen van Klasse A gematigd is, als gevolg van hoge kosten, zal het grootste deel van de winst uit appreciatie komen. Deze beperking is niet zo streng in oudere eigenschappen, waar een cosmetische oplossing noi, samen met het appreciatiepotentieel aanzienlijk kan verbeteren. Dit is een van de belangrijkste redenen beleggers moeten zich richten op klasse B/C eigenschappen.