Jamie Sternberg, Esq. en Taylor Bauman, Esq.
herzien in oktober, 2013
wanneer eigendom Eigendom is van meer dan één eigenaar, en de eigenaren het oneens zijn, hoe wordt het geschil van de partijen opgelost?
geschillen tussen mede-eigenaren kunnen een van de volgende kwesties (of andere) met zich meebrengen:
* een eigenaar heeft het onroerend goed alleen in bezit, maar weigert de huur te betalen of anderszins de eigenaar die niet in bezit is, te vergoeden;
* een eigenaar weigert zijn of haar deel van de kosten van het onroerend goed te betalen;
* de eigenaren zijn het niet eens over beheerskwesties; of
• de mede-eigenaren kunnen het niet eens zijn over hoe ze het onroerend goed in de toekomst moeten behandelen (bijvoorbeeld of ze het moeten blijven houden voor investeringen of verkopen, of dat het onroerend goed moet worden verbeterd).
in deze situaties nemen eigenaren van onroerend goed vaak contact op met Kimball, Tirey & St.John LLP advocaten voor advies.
indien de partijen bij de aankoop van het onroerend goed hun overeenkomst hebben geformaliseerd (hetzij in de vorm van een exploitatieovereenkomst van een LLC, een partnerschapsovereenkomst, een gezamenlijke huurovereenkomst, een corporate buy-sell-overeenkomst, of een andere overeenkomst), kunnen de partijen hun overeenkomst en de Californische wet raadplegen om hun rechten en verplichtingen jegens elkaar te bepalen. 1
bij gebreke van een andersluidende overeenkomst:
• mede-eigenaren hebben gelijke rechten op het bezit van het onroerend goed, en gelijke rechten en verantwoordelijkheden. Als de ene mede-eigenaar de andere uitsluit van de woning, kan de Uitgesloten mede-eigenaar de huurwaarde van de woning terugvorderen van de Exclusief mede-eigenaar.
* als een eigenaar geen eigendomskosten kan of wil betalen, kan de andere eigenaar de eigendomskosten betalen om de investering te behouden. Een mede-eigenaar die meer dan zijn deel van de exploitatie-en onderhoudskosten betaalt, heeft recht op een pandrecht op het belang van de andere mede-eigenaar in het pand en/of een groter deel van de opbrengst van de verkoop na een partitieactie.
* als een mede-eigenaar heeft betaald om het onroerend goed te verbeteren zonder de toestemming van de andere eigenaar, heeft de mede-eigenaar geen recht op terugbetaling. Echter, in een partitie actie, de verbeterende eigenaar zal recht hebben op elke verhoging van de opbrengst van de verkoop als gevolg van de verbeteringen. Als de verbeteringen noodzakelijk waren en de waarde van het onroerend goed verhoogden, en de verbeterende eigenaar Bericht van de kosten van de verbeteringen naar de andere eigenaar stuurt, moet de andere eigenaar proportioneel bijdragen of aanspraak op de verhoogde waarde van het onroerend goed en de huur opgeven.
* indien de partijen hun geschil niet kunnen oplossen (hetzij rechtstreeks, met de hulp van advocaten of anderen of door middel van een vorm van alternatieve geschillenbeslechting), kunnen de partijen zich tot een rechtbank wenden om de rechten en verplichtingen van de partijen vast te stellen. In een co-ownership situatie, dit wordt gedaan door middel van een partitie actie.2
een partitieprocedure is een rechtszaak waarbij een mede-eigenaar de rechter verzoekt het eigendom of de opbrengst ervan te verdelen. Er zijn twee verschillende soorten van verdeling:
* fysieke verdeling van het onroerend goed tussen de mede-eigenaren; of
* bestelling van het verkochte onroerend goed (hetzij door particuliere verkoop, hetzij door openbare veiling) en verdeling van de opbrengst over de mede-eigenaars.
kosten voor Partitieacties (zoals dossierkosten, honoraria voor scheidsrechters, honoraria voor inspecteurs en titel-beleid) zullen door de rechtbank tussen de partijen worden verdeeld. De kosten worden meestal toegerekend in verhouding tot de eigendomsbelangen, maar een rechter kan anders beslissen als de rechter van mening is dat een andere toewijzing billijker is. De rechtbank zal ook de advocatenkosten van de partijen toewijzen.Partitieacties zijn meestal tijdrovend, emotioneel uitputtend en duur voor beide eigenaren. De dreiging van een partitie actie moet ervoor zorgen dat beide eigenaren zorgvuldig alternatieven overwegen. Partitie acties moeten alleen worden ingediend wanneer discussies en / of bemiddeling het meningsverschil niet kan oplossen.
geschillen over mede-eigendom kunnen worden beslecht door de ene eigenaar de andere uit te kopen, of door een overeenkomst tot verkoop van het onroerend goed. Een deskundige advocaat kan adviseren over de voor-en nadelen van partitie acties en andere opties beschikbaar voor feuding mede-eigenaren.
1 bij mede-eigendom (met familie, vrienden of anderen) dienen eigenaren vóór de verwerving van het eigendom te beslissen hoe beslissingen zullen worden genomen, hoe geschillen zullen worden opgelost, rechten van eerste weigering (indien van toepassing), wat er zal gebeuren als een eigenaar zijn of haar deel van de eigendomskosten niet betaalt, enz. Advocaat bijstand kan nuttig zijn; een advocaat kan helpen bij het identificeren van de kwesties die moeten worden beslist, en documenteren de partijen’ overeenkomst
2Als de mede-eigenaren waren getrouwd, en zijn nu scheiden, de familierecht rechtbanken zullen beslissen over de eigendom kwesties.
Kimball, Tirey & St. John LLP is een full-service vastgoed advocatenkantoor dat residentiële en commerciële vastgoedeigenaren en managers vertegenwoordigt. Dit artikel is uitsluitend bedoeld voor algemene informatieve doeleinden. Hoewel KTS klanten informatie verstrekt over wetswijzigingen, zijn onze hoffelijkheidsmeldingen niet bedoeld om volledig te zijn en nemen ze niet de plaats in van wetgevende diensten of lidmaatschap van brancheorganisaties. Onze juridische waarschuwingen worden verstrekt over geselecteerde onderwerpen en mogen niet worden gebruikt als een volledig verslag van alle nieuwe veranderingen van lokale, staats-en federale wetten die van invloed zijn op eigenaren en managers van onroerend goed. Wetten kunnen zijn veranderd sinds dit artikel werd gepubliceerd. Voordat u handelt, zorg ervoor dat u juridisch advies van ons kantoor te ontvangen. Voor contactinformatie kunt u terecht op onze website: www.kts-law.com. voor juridische waarschuwingen uit het verleden, vragen & antwoorden en juridische artikelen, raadpleeg de sectie Bronnen van onze website.