많은 투자자들은 투자 부동산에 대한 모든 현금을 지불하기로 선택합니다. 2012 년에 비거포켓과 멤피스 인베스트는 미국 시민에 대한 전국적인 설문 조사를 실시했으며 미국 부동산 투자자의 24%가 투자 자금을 조달하기 위해 100%현금을 사용하고 있다는 것을 포함하여 여러 가지 흥미로운 사실을 발견했습니다.
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투자자가”모든 현금”과 같은 용어를 사용하는 경우에도 진실은”현금”이 실제로 거래되지 않는다는 것입니다. 대부분의 경우,구매자는 소유권 회사에 수표(예:은행 자기앞 수표로 일반적으로 인증 자금)를 제공하고,소유권 회사는 판매자에게 수표를 기록합니다. 다른 시간,돈은 은행에서 송금을 통해 전송됩니다.
이 일반적으로 합병증이 없기 때문에,자금 조달의 가장 쉬운 형태이지만,대부분의 투자자(새로운 투자자의 아마 대부분),모든 현금은 옵션이 아닙니다. 그러나 이것에 대해 잠시 더 이야기 해 봅시다.
투자 세계에는 부동산에 현금을 사용하는 것과 대출을받는 것에 대한 논쟁이 있습니다. 1 개의 야영지안에,너는 거래를 위해 모든 현금을 지불할 수 있으면 사람이 임대 재산에 단 투자해야 한다 것 을 말하는”빚”사람이 있지 않는다. “차입 자본 이용”야영지는 차입 자본 이용을 사용하여 사람이 대부를 사용해서 매우 더 나은 투자 수익률을 얻을 수 있는 것을 보이는 수학에 반응한다.
“부채 없음”캠프는 다시 불,”하지만 압류의 100%는 부채가있는 사람들에게 발생합니다.”그리고 논쟁은 격노합니다. 누가 옳은가? 너는$100,000 이 있으면,각자에$20,000 첫 지불액에$100,000 5 개의 집을 위해 1 개의 집을 사는가것은 나을 것이?
다시 한 번,나는 옳은 답이 있다고 믿지 않지만 오히려 당신에게 옳은 답이 있다고 생각합니다. 즉 나를 위해 일하는 무엇이 너를 위해 일하지 않을지도 모르지 않았다. 부채를 사용 하 여 귀하의 결정은 귀하의 개인 재정,목표,나이,및 기타 주요 요인에 크게 따라 달라 집니다.
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모든 현금을 사용하는 것은 어떤 점에서 안전,당연하지. 너가 저당없이$100,000 의 값이 있는 재산의 조각을 소유하면,너가 필요로 하면 너는 쉽게 재산을 매출할 수 있었다. 재산이 밖으로 세놓기 위하여 거친 경우에,당신은 세든 사람이 지불하는 것을 시작될 때까지 재산을 뜨 유지하기 위하여 세금 및 보험 지불을 만드는 줄 수 있었다. 간단하게하기 위해,의 집이 임대 가정 해 봅시다$1,200 달마다,세금 및 보험이었다$200 달마다,및 기타 모든 비용,시간이 지남에,평균$400 달마다(수리,공석,투자 비용,유지 보수,기타.). 이것은 저당을 포함하지 않는 재산에 당신의 총 경비가,달 당$600 이고,당신의 현금 유출입이 달 당$600,년 당$7,200 일 것이라는 점을 의미한다. 이것이 현금 유출입의 나쁜 총계의 동안,다만 7.2%현금에 현금 투자 수익률을 대표한다.
이와 반대로,너가 이 동일한 재산을 사고 그러나 너를 의미하는 20%첫 지불액 대부를 밖으로 가지고 갔다$80,000 저당을 이용했다 것 을 말하자. 30 년간 4.5%관심사에 80 천 달러는 달당 대략$400 이다. 이렇게,우리가 이미 추측하는 경비안에$600 에 저$400 을 추가하거든,너는 저당을 가진 총 경비안에 달당$1,000 에 그 자리에 있어,현금 유출입안에 달당$200 에 너를 남겨두나,년당 다만$2,400—멀리 더 적은,당연히,우리가 모든 현금 구입에 본 년당$7,200 보다는.
그러나$2,400 의 20,000 투자에 대한 현금 흐름은 12.0%의 현금-현금 투자 수익률을 나타냅니다.
어쩌면 7.2%와 12.0%의 차이는 그렇게 과감하지 않지만 그림 13 에서 30 년 동안$100,000 투자가 7.2%와 12.0%로 보이는 것을 보여줍니다.
분명히 레버리지는 재산으로 투자 수익을 증가시킬 수 있습니다. 그러나 너가 또한 가지고 가고 있는 증가한 위험의 값이 있는 증가는 이는가? 저것은 결정할 것이다 너를 위해 질문 이다. 이렇게 나를 재산을 모든 현금을 지불하기에 약간 가능한 관심사를 더 언급하는 시키십시요.
모든 현금을 지불하는 것은 임대의 4 기본 자산 발전기에 미치는 영향
임대 주택의 네 가지 기본 자산 발전기가 있습니다. 그들은:
- 감사
- 현금 흐름
- 세금 절감
- 대출 지불
그래서 우리는 이미 모든 현금을 지불하면 더 높은 현금 흐름 달러 금액을 얻을 수 있지만 잠재적으로 현금 대비 현금 투자 수익률은 낮아질 수 있음을 이미 보았습니다. 그러나 그것이 다른 3 개의 부 발전기에 어떻게 영향을 미치는지 보자.
감사
이 속성은 대출이 있건 없건간에 동일한 금액으로 감사합니다. 그러나 실제로 바뀌는 것은 왕이다. 너가 모든 현금에 재산을 위해$100,000 을 지불하고,1 년안에,재산 가치가$110,000 에 오르면,너는 효과적으로 10%에 의하여 너의 부를 증가하고 공평안에$10,000 을 만들었다. 너가 저것을 20%첫 지불액 이용하고 단 재산에$20,000 을 쓰고,가치가$110,000 에 그때 올랐다,너는 또한 공평안에$10,000 을 만들텐데. 그러나 너는 공평안에$10,000 을 만들었다 그러나 단 너가 50%에 의하여 너의 부를 증가한 평균$20,000 을 투자했다!
물론 레버리지 게임은 두 가지 방식으로 작동합니다. 그런데,너가 이 책안에 지침서의 나머지를 따르고 중대한 임대 재산 거래를 사면,그리고 감사가 케이크에 단 착빙 이으면,가치가 다시 일어날 까지 너는 붙들 계속할 수 있었다.
세금 절감
당신은 여전히 무료로 분명 속성을 소유하는 경우 감가 상각 혜택을 얻을 수 있지만,당신은 더 이상 세금에서 모기지이자 지불을 공제 할 수 없습니다,그래서 당신은 가능성이 당신이 당신의 임대 주택에서 만드는 돈에 매년 국세청을 지불하게됩니다.
$100,000 집의 예에서,모든 현금 제공과 함께,소유자는 연간 약$7,200 을 삭제했지만 감가 상각에서 약$3,000 만 공제 할 수 있으며,연말에 세금 계산서를 자신의 이익으로 남겨 둘 수 있습니다. 그러나 차입 자본 이용을 사용할 경우,현금 유출입은 모든 경비다음에 년당 단$2,400 에 온다. 이 시점에서,감가 상각에 대한$3,000 공제는 재산에 종이 손실을 표시 할 것이며,세금은 가능성이 원금에 비해 관심이 있었다 모기지 지불의 비율과 같은 다양한 요인에 따라(인해 없을 것입니다.). 다시,이 감가 상각에 대한 매우 단순한 토론 것을 명심,당신은 자세한 내용은 공인 회계사와 상담해야.
대출 지불
물론,당신이 재산에 대출이없는 경우,당신은 대출 지불이 없습니다. 당신은 본질적으로 네 부 발전기 중 하나를 죽였다. $100,000 재산의 보기안에,거주자는 너의 총계 반환을 증가하는 저$80,000 저당을 조금씩 떨어져 지불하고 있다. 당신이$80,000 의 저당으로 시작하더라도,10 년 후에,당신은 당신의 거주자가 저당을 매달마다 지불했기 때문에$15,000 에 의하여 당신의 순자산을 증가하는 재산에 단지$65,000 를 빚지고있을지도 모르다. 30 년 후(또는 어떤 대출 길이 사용),속성은 100%돈을 지불 하 고 결코(잘하면)그 지불 자신을 확인 했다. (물론,당신은 여전히 물리적으로 지불을하고 있지만,그 지불을 덮고 세입자의 임대료입니다.)
현금 제공과 책임
마지막으로,당신이 또는 현금을 사용하지 않을 수 있습니다 또 하나의 이유에 대해 이야기하자:책임.
부동산에 투자 할 때,언젠가 누군가가 당신을 고소하려고 할 아주 좋은 기회가 있습니다. 너가 재산을 자유롭고 그리고 명확하다 소유할 때,재산에 은행 선취권 때문에,이것은 공중 기록에 전형적으로 분명하다. 그러므로,당신은 근본적으로 말하는 표시를 떠받치고 있다,”나는 가지고 가는 것을 시도할 당신이 수 있는 돈의 제비가 있다!!”당신을 고소하는 것을 시도하기 위하여 불평한 거주자가 변호사에 접근하는 경우에,어떤 대본이 당신 후에 가기 위하여 변호사를 흥분한 시킬 것이라는 점을 당신은 생각하는가:당신은 재산에 있는 공평의$100,000 또는 재산에 있는 공평의$20,000 가 있는가? 후자의 경우,변호사는 그가 소송을 승리 한 경우에도,그들이 할 수있는 가장 할인 아마,재산의 판매를 강제 것을 이해할 것이다. 모든 닫는 비용 후 거의 또는 전혀 고기 뼈에 남아 있을 것 이다.
따라서 변호사(특히이 유형의 대부분의 변호사와 같이 소송 결과에 대해 지불 한 변호사)는 레버리지가 많은 임대주를 추구하는 것을 꺼립니다.
내가 레버리지를 사용하는 데 어떤 식 으로든 영향을 미치려고하는 것처럼 보일지 모르지만 솔직히 말해서 그것은 내 목표가 아닙니다. 너의 투자 수익률을 확대하기보다는 생활안에 더 중요한 것 있는다. 보안,유연성 및”행복한 아내,행복한 삶”(또는 행복한 남편)철학은 수익을 극대화하는 것보다 더 중요 할 수 있습니다. 아마 7.2%현금에 현금 반환,예를 들면,거래에 가능한 감사와 결합해,너를 위해 이젠 그만보다는 좀더 이을텐데. 좋아요! 이 섹션의 내 목표는 단순히 당신과 함께 혜택과 두 옵션의 위험을 공유하는 것이 었습니다.
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즉,여기 몇 가지 빠른 팁 투자 속성에 모든 현금을 사용 하려는 경우에 대 한:
- 그렇지 않은 척:모든 현금을 사용하면 사람들이 게으르다. 구매자가 단순히 속성에 대한 수표를 쓸 수 있습니다 때,그것은 놀라운 거래를 찾을 수있는 동일한 동기 부여를하지 않는 것이 당연하다. 모든 현금을 위해 재산을 살 경우 그런 까닭에,너가 이렇게 하고 있지 않는 가장하십시요. 너가 재산을 위해 회계를 100%년 얻어야 했다 처럼 수를 달리십시요. 그것은 여전히 현금 흐름 것? 그렇지 않은 경우,당신은 그것을 구입에 대해 두 번 생각 할 수 있습니다. 당신의 현금에 현금 반환을 분석하고 나쁜 거래를 정당화하기 위하여 당신이 당신의 모든 현금 구입을 이용하고 있지 않다는 것을 확인하십시오.
- 엔티티를 현명하게 사용하십시오:자유롭고 명확한 속성을 소유하려는 경우 적어도 사실을 숨기십시오! 공공 기록에서 소유권을 숨길 수있는 가장 좋은 방법을 발견하기 위해 공인 회계사 및 변호사와 이야기.
- 나중에 자금 조달을 고려하십시오:제안을 할 때 모든 현금을 사용하면 판매자가 현금 제안을 좋아하기 때문에 더 나은 거래를 얻을 수 있습니다. 그런데,다만 너가 모든 현금에 재산을 샀기 때문에,너가 그것을 저 방법 지켜야 한다 것 을 저것은 의미하지 않는다. 당신은 구입 후에 재산에 회계를 둘 수 있다(보통 6-12 달 후에,은행에 따라서)그리고 차입 자본 이용을 사용의 이득을 이용하기 시작하십시오. 그것은 두 세계의 최고 일 수 있습니다. 그리고 만약 당신이 위험에 대 한 우려,또한 금융 80%될 필요가 없습니다 이해. 어쩌면 당신은 50%대부,또는 30%대부,또는 70%대부를 얻고 싶다. 옵션은 많다.