엘리 펄만
블루레이크캐피탈 대표이사 설립 수동 투자자가 부동산을 통해 부를 키울 수 있도록 도와줍니다. 팟 캐스트:믿을 수없는 부동산 이야기.
게티
이 다세대 속성에 관해서,일부 투자자들은 클래스 속성에 충실하고 다세대 부문에서 최고의 자산 클래스로 그들을 참조하십시오. 모든 후,그들은 일반적으로 완벽 하 게 최고 거주자와 임대,시장 선도적인 임대료를 가져,어떤 수리 또는 수리 하는 경우 작은 필요 하 고 안정적인 월 소득. 투자자들이 클래스 속성에 대한 높은 프리미엄을 지불하기 때문에,현금 흐름은 다른 자산 클래스만큼 높지 않다. 그러므로,감사는 많은 종류안에 이익을 모는 주요한 요인 재산 이다.
이러한 투자자들은 주로 클래스 비와 씨 부동산에서 부가가치 거래를 위험한 투자로 본다. 부가 가치 거래에서 새로운 소유자 속성을 개선 하 고 단위 및 임대료 증가를 정당화 하기 위해 시설을 쳐도. 클래스 투자자는 덜 유리한 전략을 참조하십시오. 결국,아무도 세입자가 더 좋은 아파트를 얻는 것을 의미하더라도 프리미엄 임대료를 기꺼이 지불 할 것이라고 보장 할 수 없습니다. 예,부가가치 전략 거래에는 고유 한 위험이 있지만 그 위험을 완화하고 클래스에서 볼 수있는 것보다 높은 수익률을 생성하는 속성을 소유하는 방법에는 여러 가지가 있습니다.
부가 가치 접근법
부가 가치 전략에는 페인팅,조경 및 간판과 같은 간단한 외관 수정이나 주방 및 욕조 업그레이드,새로운 카펫 또는 새로운 체육관이나 클럽 하우스와 같은 광범위한 구조 개조가 포함될 수 있습니다. 더 광범위한 혁신,더 많은 비용을 것입니다. 또한,고려,새로운 지붕,공조 시스템 또는 배관 업그레이드 처럼 수리가 있다.
대부분의 경우,클래스 건물은 이미 업그레이드 및 최고 임대료를 충전하기 때문에,부가 가치에 대한 좋은 후보가 아닙니다. 다른 한편으로,클래스 비와 씨 속성—수십 년 전에 지어진 아파트 건물-그 속성을 개선 하 여 소득 증가에 대 한 가장 잠재력을 제공 합니다. 가치 추가 전략은 노력의 가치가 있습니다. 그 이유는 새로운 개선이 더 높은 임대료와 동일하고,더 높은 임대료가 더 높은 순 영업 이익(노이)과 동일하며,이는 차례로 감사에 큰 영향을 미치기 때문입니다. 이렇게 함으로써,당신은 기본적으로”강제 감사”속성을 개선 하 고 긍정적으로(시장에서 유기 성장 뿐만 아니라 그것의 가치에 영향을 미칠 수 있기 때문에).
순영업이익 증대
다세대 부동산을 처음부터 건설하는 것과 비교했을 때 현금흐름이 지속되는 기존 자산에 투자하는 것은 현명한 조치입니다. 속성은 일반적으로 크게 프런트 엔드 건물 비용을 증가 높은 재산세를 가지고 있습니다. 다른 한편으로,만드는 부가 가치 개선 같은 최소한의 외부 및 내부 변경 클래스 비 상대적으로 저렴 하다.1908>
클래스의 완만 한 수익률 낮은 십대 내부 수익률에 한 자릿수를 가진 속성은 값 추가가 클래스 비 및 씨 속성에서 완료 될 때 얻은 하이 틴 어라운드 결과와 비교할 때 충분하지 않습니다. 모든 후,어떤 다세대 투자의 목표는 노이,증가 하 고이 속성의 수익 증가 또는 비용 감소에 의해 달성 된다. 부가 가치 속성에 대한 개선은 크게 노이을 높일 것입니다. 개선이 이루어지면 일반적으로 임대료 인상이 이어지고 현금 흐름이 증가하기 때문입니다.
노이를 늘리는 것이 얼마나 중요합니까? 너의 재산에는 100 개 단위가 있고,올해에 너가 달당$40 에 의하여 지대를 증가하고 있다 것 을 말하자. 이 금액은 연간$48,000($40 100 단위 12 개월)의 매출 증가와$48,000 의 노이 증가를 나타냅니다. 저것은 내용이 풍부한 금액 이고,이 추가 수익때문에,재산의 가치는 마찬가지로 증가할 것이다. 그래서 나는 속성 개선 덕분에 임대료 인상을 보았 기 때문에 부가가치 거래의 강력한 옹호자입니다.
임대 성장 현재 긍정적이 고 클래스 속성 여전히 가능 하지만 둔화 시장 속도 낮은 유기 성장,클래스 건물에 대 한 더 낮은 반환의 결과로 번역 됩니다. 그리고 경제가 더 느린 성장으로 바뀌면,몇몇 거주자는 훨씬 줄 수 있는 종류 재산을 위해 그들의 비싸 종류 아파트를 비울 것이다,나는 종류에게 오늘 직면한다보다는 더 높은 공실율에 고투하기 위하여 재산을 예기한다.
총액 비율 이해
모든 부동산의 전체 수익률은 소득을 기준으로 합니다. 자본화 비율은 시장별이며 관련된 속성 클래스의 유형에 따라 다릅니다. 총액 비율은 총액 비율로 순수한 영업 이익을 분할해서 재산의 가치를 산출하기 위하여 이용된다.
총액 요금은 노이를 부동산에 대해 지불 한 가격으로 나누어 계산합니다. 일반적으로 클래스 비 및 씨 속성은 5%와 7%사이의 캡 비율을 가지며 클래스 속성은 2%와 4%사이의 캡 비율을 갖습니다. 캡 속도가 감소 할 때,속성 값이 증가한다. 모자 비율이 위로 가는 때,그래서 투자에 위험을 한다.
당신이 재산을 구입하고 부가 가치 전략을 사용하여 캡 속도를 낮출 수 있다면,당신의 이익은 증가 할 수 있습니다. 한 예로,너의 노이가$50,000 이고,너가 10%모자 비율에 재산을 구매했다 것 을 말하자. 이는$500,000($50,000 을 10%캡 비율로 나눈 값)의 속성 값과 같습니다. 너가 재산을 고치고 혁신해서 8%에 저 모자 비율을 낮출 수 있으면,너의 재산 가치는$625,000 에 증가할텐데. 저것은 가치안에 단단한 25%증가 이다!
결론
클래스 투자,당신은 얼마나 많은 속성 감사;에 제한 됩니다. 단단한 종류에게 거래를 얻는 아직도 약간 기회 있는다,시장의 밑에 값을 매긴 지대에 더 높은 경비안에 유래하는 잘못 관리되는 재산에 만기가 되는,그러나 그 거래는 희소하다. 감사를 결정하기 위해 시장 지배력에 의존하는 것은 위험합니다. 클래스의 소득에 대한 수익으로 인해 높은 비용으로,중간이기 때문에,이익의 대부분은 감사에서 올 것이다. 이 제한은 화장품 수정 크게 감사 잠재력과 함께,노이을 향상시킬 수있는 오래된 속성에 심각하지 않습니다. 이것은 투자자들이 클래스 부동산에 집중해야하는 주된 이유 중 하나입니다.