in dit artikel worden de verschillende notice requirements onder de Residential Construction Liability Act besproken.
elke claim die door een huiseigenaar wordt ingediend in verband met een bouwfout, wordt beheerst door de Texas Residential Construction Liability Act (Rcla), die is opgenomen in hoofdstuk 27 van de Texas Property Code. De RCLA stelt bepaalde procedurele vereisten vast voor huiseigenaren om een vordering in te stellen tegen hun “aannemer” (waaronder de woningbouwer) voor constructiefouten als gevolg van het ontwerp, de bouw of de reparatie van een nieuwe woning of de reparatie, wijziging of aanvulling op een bestaande woning. Bijgevolg moeten zowel huiseigenaren als aannemers op de hoogte zijn van, en zich houden aan, de timing regels met betrekking tot kennisgeving van claim en aanbiedingen van afwikkeling in het kader van de RCLA. Met beperkte uitzonderingen, huiseigenaren moeten tijdig kennisgeving van hun claim voordat het indienen van een rechtszaak of het initiëren van een arbitrage tegen hun contractanten. Ook hebben aannemers een beperkte tijd om de vermeende gebreken te inspecteren om de voorwaarde te documenteren en een termijn om een aanbod van reparatie en afwikkeling in te dienen, waardoor de aansprakelijkheid van de aannemer in verband met de claim op het bouwtekort kan worden beperkt.Op grond van de RCLA moeten huiseigenaren die voornemens zijn een vordering tegen een aannemer in te dienen, die aannemer ten minste 60 dagen voordat zij een klacht indienen of een arbitrage inleiden, van de vordering in kennis stellen. De kennisgeving moet worden afgeleverd op het laatst bekende adres van de opdrachtnemer en per gewaarmerkte post worden bezorgd. In de aankondiging moeten de bouwfouten in redelijke detail worden beschreven en, indien daarom wordt verzocht, moet de huiseigenaar bewijzen leveren die de aard en de oorzaak van het gebrek weergeven, evenals de aard en de omvang van de reparaties die nodig zijn om het gebrek te verhelpen (indien bekend).Na ontvangst van een dergelijke kennisgeving heeft de contractant 35 dagen de tijd om met of zonder eigen deskundigen de geklaagde voorwaarden te inspecteren en kan hij deze voorwaarden documenteren (dat wil zeggen met foto ’s of video’ s), bij voorkeur onder leiding van een raadsman. Ook hier heeft de opdrachtnemer het recht om bij de huiseigenaar foto ‘s, video’ s, deskundigenrapporten of ander bewijs van de geclaimde gebreken op te vragen. Binnen 45 dagen na ontvangst van de eerste kennisgeving tot het indienen van een klacht, kan de aannemer een schriftelijk aanbod aan de huiseigenaar, waaronder reparaties, contante afwikkeling in plaats van reparaties, of beide. Belangrijk is dat het aanbod van reparatie en schikking kan worden gebruikt als bewijs in een volgende rechtszaak of arbitrage met betrekking tot de bouwfout(en).
het aanbieden van een schikking
de RCLA was bedoeld om het aantal geschillen over woningbouwfouten te verminderen door huiseigenaren en aannemers aan te moedigen claims over bouwfouten te bespreken en op te lossen voordat een rechtszaak of arbitrage wordt gestart. Niet alleen is naleving van de RCLA vereist, er zijn evidentiary voordelen verbonden aan het doen van een redelijk aanbod van reparatie en afwikkeling, en nadelen voor huiseigenaren die een redelijk aanbod van hun aannemer afwijzen. In feite kunnen huiseigenaren die een redelijk aanbod van reparatie of schikking afwijzen, worden beperkt in hun herstel van schade die voortvloeit uit het gebrek, zelfs als ze succesvol zijn in het geschil. Als zodanig, het aanbod van reparatie en afwikkeling is een uiterst belangrijke kwestie voor huiseigenaren en aannemers, en moet met zorg worden behandeld. Zodra een aanbod is gedaan, kan de huiseigenaar en aannemer al dan niet tot een overeenkomst komen om het vermeende bouwtekort op te lossen. Zo niet, dan wordt het aanbod zelf waarschijnlijk een belangrijk bewijsstuk in het proces of arbitrage.
het is echter belangrijk voor contractanten om te weten dat als een huiseigenaar een redelijk aanbod tot schikking van de contractant afwijst of de huiseigenaar zich niet houdt aan de opzeggingsvereisten, het bedrag van de schadevergoeding dat een huiseigenaar tegen de contractant kan vorderen doorgaans beperkter wordt.
hulp bij bouwclaims
dit commentaar is niet bedoeld als een uitgebreid overzicht van de RCLA, en er zijn andere belangrijke bepalingen voor zowel huiseigenaren als aannemers. Als u een huiseigenaar bent die zich zorgen maakt over een potentieel bouwdefect, of een aannemer die dreigt met een rechtszaak over een bouwdefect, moet u onmiddellijk een advocaat voor bouwgeschillen raadplegen. Nowak & Stauch, PLLC is een advocatenkantoor dat zich richt op commerciële, bouw-en vastgoedgeschillen. Als u geconfronteerd wordt met een geschil over een bouwfout, neem dan contact op met de advocaten van Nowak & Stauch, PLLC op 214-823-2006, of online op http://www.ns-law.net.