kulcs elvihető
- a befektetési lehetőség potenciális hozamának becsléséhez a kereskedelmi ingatlanbefektetők különféle mutatókat használnak. A két legfontosabb a tőkésítési ráta (“Cap Rate”) és a költség megtérülése.
- az ingatlan tőkésítési rátája az összes készpénzes vásárlás éves megtérülésének becslése. Ezt úgy számítják ki, hogy a nettó működési bevételt elosztják a vételárral (vagy est. Piaci Érték).
- egy ingatlan Költségaránya hasonló a felső határhoz, de előretekintő, és figyelembe veszi a nettó működési jövedelem lehetséges változásait. A vételár plusz felújítási költségként kerül kiszámításra, osztva a potenciális nettó működési jövedelemmel.
- mindkét mutatónak megvannak az előnyei és hátrányai, és egymást kiegészítőnek kell tekinteni, különösen egy értéknövelt befektetés esetében.
függetlenül attól, hogy kereskedelmi vagy lakóingatlanra összpontosítanak, minden ingatlanbefektetőnek megvan a saját megtérülési követelménye, amelyet annak meghatározására használnak, hogy érdemes-e befektetési célú ingatlant vásárolni. A kereskedelmi ingatlanbefektetési térben két széles körben alkalmazott módszer létezik a megtérülés mérésére. Az egyik a tőkésítési ráta (“Cap” ráta), a másik pedig a költség megtérülése. Mindegyiknek megvannak a saját erősségei és gyengeségei, de mindkettő hasznos az ingatlan kockázati/megtérülési profiljának értékelésekor. Mindegyiket az alábbiakban részletesen ismertetjük.
mi a kapitalizációs ráta (Cap Rate)?
az ingatlan kapitalizációja vagy ” Cap “aránya” olyan kifejezés, amely az ingatlan nettó működési jövedelmének a vételárhoz viszonyított arányát jelenti. Matematikailag a képlet az:
a számítás eredményét százalékban fejezzük ki, de fontosabb lehet az, amit a felső határ jelent. Intuitív módon azt a “megtérülési rátát” képviseli, amelyet a befektető elvárhat egy ingatlan teljes készpénzvásárlásakor a tulajdonjog első évében. Például, ha egy ingatlan 1 millió dollár nettó működési bevételt generál (NOI = teljes bevétel mínusz működési költségek) az 1.évben, és a vételár 15 millió dollár volt, akkor a kapott 7% – os felső határ az első éves hozamot jelenti.
fontos azonban megjegyezni, hogy a felső határ mértéke csak egy pontot mér, és különböző pénzforgalmi folyamatokat képviselhet. Ez képviselheti a lemaradást 12 hónapok NOI, ebben az esetben “záró felső határnak” nevezik.”Vagy képviselheti a várható 1. évi cash flow-t, ebben az esetben a “kezdeti Cap Rate” – nek nevezik.”Mindig fontos meghatározni, hogy melyiket használják.
bár maga a számítás egyszerű lehet, a mögöttes logika nem más, mint. Az egyenlet nevezőjét, a vételárat számos tényező befolyásolhatja, beleértve a helyet, a bérlői bázist, a bérleti díjakat és a helyszíni lízingeket. Például egy olyan erős piacon található ingatlan, mint a Denver, hosszú távú lízingekkel és pénzügyileg biztonságos bérlőkkel, valószínűleg magasabb áron fog eladni, mint egy hasonló, Omahában található ingatlan, rövid távú lízingekkel és marginális bérlőkkel.
mikor kell használni a felső határt
három különböző forgatókönyv létezik, ahol a felső határ kiszámítása nagyon hasznos lehet az egyén befektetési stratégiájának meghatározásában:
- ingatlan-összehasonlítás: két hasonló ingatlannal kapcsolatos befektetési döntések meghozatalakor a megfelelő felső határértékek lehetővé teszik a gyors összehasonlítást. Ha az egyiknek jó 5% – os felső határa van, a másiknak pedig magasabb 10% – os felső határa van, a második ingatlan kockázati prémiuma azt jelenti, hogy valamilyen probléma van vele, amely alacsonyabb árat és/vagy közelebbi vizsgálatot igényel.
- Trend összehasonlítás: tanulmányozza a trend a cap árak egy adott ingatlanpiacon lehet hasznos mutatója, hogy a piac érzékeli az eszköz vagy eszköz osztály. Ha a cap rate trend csökken (ami jó), akkor ez az erős kereslet jele lehet, és arra utalhat, hogy a piaci értékek merre tartanak.
- ” a boríték hátulja ” számítások: Átrendezve, a kupak arányának képlete felhasználható a boríték kiszámításának hátuljára a vételárra vagy az értékelésre, ha a NOI ismert. Például, ha olyan ingatlant értékelünk, ahol a NOI 100 000 dollár, és tudjuk, hogy ugyanazon a piacon a hasonló ingatlanok felső határa 7% körül van, akkor gyorsan megbecsülhetjük az ingatlan potenciális piaci értékét 1,42 millió dollárra.
bármennyire is hasznos, vannak bizonyos korlátozások a felső kamatláb használatára az ingatlan vételárának és/vagy potenciális megtérülésének becslésére. Ha a céltulajdonság szabálytalan cash flow-kkal rendelkezik, vagy ha értéknövelő lehetőségről van szó, akkor a Cap Rate nem túl hasznos, mert a következetes cash flow-któl függ. Például egy elavult, 40% – os kihasználtságú többcsaládos ingatlan jövedelme valószínűleg nem elegendő a költségek fedezésére, ami negatív felső határt eredményez. A befektető azonban ezt úgy tekintheti meg, mint egy lehetőséget az ingatlan megvásárlására, javítására és bérbeadására, ami idővel növekvő cash flow – kat és cap – arányokat eredményez. Amennyiben az akvizíció idején a felső határ negatív lehetett, a javítás és a stabilizáció befejeztével pozitív területre kerülhet. Ilyen esetben a költség megtérülése értékesebb mutató lehet.
Költségarányos megtérülés
a Költségarányos megtérülés hasonló a felső határhoz, de előretekintő, mivel elszámolja a bérleti ingatlan stabilizálásához szükséges költségeket, és az ebből eredő NOI egyszer stabilizálódott. Matematikailag a költség megtérülésének kiszámításának képlete:
figyeljük meg, hogy az egyenlet nevezője a potenciális NOI, amely a jövőben két vagy három év lehet, miután a felújítások befejeződtek, és a bérleti jövedelmet növelték a beruházás megtérülésének növelése érdekében.
a költség megtérülése azért hasznos, mert lehetővé teszi a befektető számára, hogy összehasonlítsa azt a megtérülést, amelyet ma stabilizált cash flow-k sorozatán kereshetnek az éves jövedelemmel, amelyet a jövőben kereshetnek. Vagy másképp fogalmazva, hasznos megpróbálni meghatározni, hogy előnyösebb-e többet fizetni egy stabilizált cash flow-val rendelkező ingatlan megvásárlásáért, vagy kevesebbet fizetni egy olyan ingatlanért, amelynek potenciálisan magasabb cash flow-ja lehet. Ennek szemléltetésére vegye figyelembe az alábbi példát, ahol az egyén két különböző befektetési lehetőség között dönt.
tegyük fel például, hogy egy befektető 10 millió dolláros kért árat fizet egy 100% – ban elfoglalt, teljesen stabilizált apartmanházért, amely ma 1 millió dollárt generál NOI-ban, ami 10% – os felső határt jelent (10 000 000 / 1 000 000 dollár). Vagy a befektető 60%-os kihasználtsággal vásárolhat értéknövelt ingatlant 7 millió dollárért, amely 3 millió dollár értékű munkát igényel. A vásárláskor az ingatlan 600 000 dollárral rendelkezik NOI-ban, de a felújítás befejezése után 1,2 millió dollárt fog előállítani NOI-ban. A fenti képlet segítségével a költség megtérülése 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Tehát ugyanazon 10 millió dolláros kezdeti befektetés esetén a befektető a jövőben nagyobb jövedelemáramot vásárolhat. Ugyanazon 10% – os felső korlát alkalmazása a jövőbeni NOI 1,2 dollárjára 12 millió dolláros értéket jelent. Az eszköz nagyobb kockázattal történő megvásárlásával és a sikeres átfutási terv végrehajtásával a befektető ugyanazt a 10 millió dolláros befektetést nagyobb nyereségre fordította.
szeretne többet megtudni?
a First National Realty Partners az ország egyik vezető magántőke-kereskedelmi ingatlanbefektetési vállalkozása. Szándékosan a világszínvonalú megtalálására összpontosítva, a többszörösen bérelt eszközök jóval a belső érték alatt vannak, arra törekszünk, hogy kiváló hosszú távú, kockázattal korrigált hozamot hozzunk létre befektetőink számára, miközben erős gazdasági eszközöket teremtünk azoknak a közösségeknek, amelyekbe befektetünk.
a potenciális befektetések értékeléséhez mindkét Költségtérülési rátát használjuk. Ha többet szeretne megtudni befektetési lehetőségeinkről, vegye fel velünk a kapcsolatot a (800) 605-4966 vagy [email protected] további információért.