hogyan befolyásolja az ingatlan összes készpénzének kifizetése a Vagyonépítési képességét

sok befektető úgy dönt, hogy minden készpénzt fizet egy befektetési ingatlanért. 2012-ben a BiggerPockets és a Memphis Invest országos felmérést végzett az amerikai állampolgárok körében, és számos érdekes tényt fedezett fel, beleértve azt is, hogy az amerikai ingatlanbefektetők 24% – a 100% – ban készpénzt használ befektetéseinek finanszírozására.

hogy világos legyen, még akkor is, ha a befektetők olyan kifejezéseket használnak, mint az “összes készpénz”, az igazság az, hogy valójában nem kereskednek “készpénzzel”. A legtöbb esetben a vevő csekket (általában hitelesített pénzeszközöket, például banki pénztári csekket) hoz a címvállalathoz, a címvállalat pedig csekket ír az eladónak. Más esetekben a pénzt banki átutalással küldik el a bankból.

ez a legegyszerűbb finanszírozási forma, mivel általában nincsenek komplikációk, de a legtöbb befektető (és valószínűleg az új befektetők túlnyomó többsége) számára az összes készpénz nem választható. Beszéljünk azonban erről egy pillanatra tovább.

a befektetési világban vita folyik arról, hogy készpénzt használnak-e ingatlanhoz, szemben a kölcsön megszerzésével. Az egyik táborban vannak a “nincs adósság” emberek, akik azt mondják, hogy egy személynek csak akkor kell befektetnie a bérleti ingatlanokba, ha minden készpénzt meg tud fizetni az üzletért. A” tőkeáttétel ” tábor a matematikával válaszol, amely azt mutatja, hogy a tőkeáttételt használó személy sokkal jobb megtérülést szerezhet kölcsön felhasználásával.

a “nincs adósság” tábortűz vissza, “de 100% foreclosures történik, hogy az emberek az adósság.”És a vita dúl. Kinek van igaza? Ha 100 000 dollárja lenne, jobb lenne egy házat vásárolni 100 000 dollárért, vagy öt házat 20 000 dolláros előleggel?

még egyszer, nem hiszem, hogy van egy helyes válasz, hanem egy helyes válasz az Ön számára. Más szavakkal, ami nekem működik, Lehet, hogy nem működik neked. Az adósság felhasználásának döntése nagymértékben függ a személyes pénzügyeitől, céljaitól, életkorától és más kulcsfontosságú tényezőktől.

mit kell tudni a kezdőknek a befektetési ingatlanok finanszírozásáról (Versus Homes)

az összes készpénz használata bizonyos szempontból biztonságosabb, természetesen. Ha 100 000 dollár értékű ingatlan tulajdonosa volt jelzálog nélkül, akkor könnyen eladhatja az ingatlant, ha szükséges. Ha az ingatlant nehéz volt bérbe adni, megengedheti magának az adó-és biztosítási kifizetést, hogy az ingatlan lebegjen, amíg a bérlő fizetni nem kezd. Az egyszerűség kedvéért tegyük fel, hogy a ház havonta 1200 dollárért bérelt, az adók és a biztosítás havonta 200 dollár volt, és az összes többi költség az idő múlásával átlagosan havi 400 dollár volt (javítás, üresedés, CapEx, karbantartás stb.). Ez azt jelenti, hogy az ingatlan teljes költsége, a jelzálogot nem számítva, havi 600 dollár lenne, a cash flow pedig havi 600 dollár, vagy évi 7200 dollár. Bár ez nem rossz pénzforgalom, csak 7,2% – os cash-on-cash ROI-t jelent.

másrészt tegyük fel, hogy megvásárolta ugyanazt az ingatlant, de 20% – os előleget használt fel, ami azt jelenti, hogy 80 000 dolláros jelzálogot vett fel. Nyolcvanezer Dollár 4,5% – os kamattal 30 évre körülbelül 400 dollár havonta. Tehát add hozzá ezt a 400 dollárt a már feltételezett 600 dolláros költségekhez, és havi 1000 dollárnál van a teljes kiadásban a jelzáloggal, így havi 200 dollár marad a cash flow—ban, vagy csak évi 2400 dollár-természetesen sokkal kevesebb, mint az évi 7200 dollár, amelyet az összes készpénzes vásárlásnál láttunk.

azonban a 2400 dolláros cash flow egy 20 000 dolláros befektetésnél 12,0%-os cash-on—cash ROI-t jelent-ez elég drasztikus különbség.

lehet, hogy a 7,2% és 12,0% közötti különbség nem tűnik olyan drasztikusnak, de nézze meg ezt a diagramot a 13.ábrán, amely megmutatja, hogy egy 100 000 dolláros befektetés 30 év alatt 7,2% és 12,0% között néz ki.

nyilvánvaló, hogy a tőkeáttétel növelheti a ROI-t az ingatlannal. De megéri-e a növekedés a megnövekedett kockázatot is? Ezt neked kell eldöntened. Tehát hadd említsek még néhány lehetséges aggályt az összes készpénz kifizetésével egy ingatlanért.

hogyan fizet minden készpénz befolyásolja a 4 alapvető vagyon generátorok bérleti

négy alapvető vagyon generátorok bérleti ingatlanok. Ezek a következők:

1. felértékelődés
2. Cash Flow
3. adómegtakarítás
4. hitel Paydown

tehát már láttuk, hogy a kifizető minden készpénz segíthet abban, hogy egy magasabb cash flow dollár összeget, de potenciálisan alacsonyabb cash-on-cash ROI. De nézzük meg, hogyan befolyásolja a másik három vagyongenerátort.

felértékelődés

az ingatlan értékelni fogja ugyanazt az összeget, hogy van-e kölcsön vagy sem. De, újra, ami valójában változik, az a ROI. Ha 100 000 dollárt fizetett az ingatlanért minden készpénzzel, és egy év alatt az ingatlan értéke 110 000 dollárra emelkedik, akkor hatékonyan növelte vagyonát 10% – kal, és 10 000 dollárt tett ki. Ha ezt a 20% – os előleget használta, és csak 20 000 dollárt költött az ingatlanra, és az érték 110 000 dollárra emelkedett, akkor 10 000 dollárt is tett volna. De 10 000 dollárt keresett saját tőkében, de csak 20 000 dollárt fektetett be, ami azt jelenti, hogy 50% – kal növelte vagyonát!

természetesen a tőkeáttételi játék mindkét irányban működik: ha az ingatlan értéke csökken, katasztrofális értékvesztést tapasztalhat. Azonban, ha követi a többi iránymutatást ebben a könyvben, és vásárol nagy bérleti ingatlan foglalkozik, és ha a felértékelődés csak a hab a tortán, akkor továbbra is tartja, amíg az érték emelkedett újra.

adómegtakarítás

bár továbbra is megkapja az értékcsökkenési kedvezményt, ha szabad és tiszta ingatlanja van, akkor már nem tudja levonni a jelzáloghitel-kamatot az adókból, így valószínűleg minden évben fizet az IRS-nek a bérleti ingatlanból származó pénzből.

a 100 000 dolláros ház példáján, az összes készpénzes ajánlattal, a tulajdonos évente 7200 dollár körül elszámolt, de csak körülbelül 3000 dollárt vonhat le az értékcsökkenésből, így az év végén adószámla marad a nyereségükön. A tőkeáttétel használatakor azonban a cash flow évente csak 2400 dollárt ér el minden költség után. Ezen a ponton az értékcsökkenés 3000 dolláros levonása papírveszteséget mutatna az ingatlanon, és valószínűleg nem lenne adó (számos tényezőtől függően, például a jelzálogkölcsön-fizetés százalékos arányától, amely kamat volt a tőkéhez képest.). Ismét ne feledje, hogy ez egy nagyon egyszerű vita az értékcsökkenésről, és további információkért forduljon a CPA-hoz.

hitel Paydown

természetesen, ha nincs hitel az ingatlan, akkor nincs hitel paydown. Lényegében megölte a négy vagyongenerátor egyikét. A 100 000 dolláros ingatlan példáján a bérlő apránként fizeti ki azt a 80 000 dolláros jelzálogkölcsönt, ami növeli a teljes hozamot. Bár 80 000 dolláros jelzáloggal kezdte, 10 év után csak 65 000 dollárral tartozhat az ingatlanon, növelve nettó vagyonát 15 000 dollárral, mert a bérlő havonta fizette a jelzálogot. 30 év után (vagy bármilyen hitelhossz után) az ingatlan 100% – ban kifizetésre kerül, és soha (remélhetőleg) nem kellett ezt a kifizetést magának elvégeznie. (Természetesen még mindig fizikailag fizetsz, de a bérlő bérleti díja fedezi ezt a fizetést.)

felelősség készpénzes ajánlatokkal

végül beszéljünk még egy okról, amiért esetleg készpénzt szeretne használni: felelősség.

amikor ingatlanbefektetés, van egy nagyon jó esély arra, hogy egyszer, valaki megpróbálja beperelni. Ha egy ingatlan szabad és tiszta, ez általában nyilvánvaló a nyilvános nyilvántartásban, mert nincs banki zálogjog az ingatlanon. Ezért lényegében feltart egy táblát, amely azt mondja: “sok pénzem van, amit megpróbálhat elvenni!!”Ha egy elégedetlen bérlő megközelíti az ügyvédet, hogy megpróbálja beperelni önt, ön szerint melyik forgatókönyv izgatottabbá teszi az ügyvédet, hogy utánad menjen: 100 000 dollár tőkéje van egy ingatlanban vagy 20 000 dollár tőkéje van egy ingatlanban? Ha ez utóbbi, az ügyvéd megértené, hogy még akkor is, ha megnyeri a pert, a legtöbbet megtehetik, ha kényszerítik az ingatlan eladását, valószínűleg kedvezménnyel. Az összes bezárási költség után kevés vagy egyáltalán nem marad hús a csonton.

ezért az ügyvédek (különösen azok, akiket a per kimeneteléért fizetnek, mint az ilyen típusú ügyvédek többsége) vonakodnak
a sok tőkeáttétellel rendelkező bérleti tulajdonosok üldözésére.

úgy tűnhet számodra, hogy így vagy úgy próbálok befolyásolni a tőkeáttétel használatával kapcsolatban, de őszintén szólva nem ez a célom. Vannak fontosabb dolgok az életben, mint maximalizálni a megtérülést. A biztonság, a rugalmasság és a” boldog feleség, boldog élet ” (vagy boldog férj) filozófia többet jelenthet számodra, mint a megtérülés maximalizálása. Talán az a 7.2% cash-on-cash visszatérés, például, kombinálva a lehetséges felértékelődése az üzlet, több lenne, mint elég az Ön számára. Zseniális! Ebben a részben az volt a célom, hogy egyszerűen megosszam veled mindkét lehetőség előnyeit és kockázatait.

hogyan mentem 6 – ról 37 egységre egy akvizícióval kemény Pénzfinanszírozással

ez azt jelenti, hogy itt van egy pár gyors tipp, ha azt tervezi, hogy minden készpénzt használ a befektetési ingatlanokon:

1. tegyük fel, hogy nem vagy: az összes készpénz használata lustává teszi az embereket. Amikor a vásárlók egyszerűen írhatnak egy csekket egy ingatlanra, természetes, hogy nem ugyanaz a motiváció, hogy hihetetlen üzletet találjon. Ezért, ha vásárol egy ingatlant minden készpénzért, úgy tesz, mintha nem ezt tenné. Futtassa a számokat, mintha 100% – os finanszírozást kellett volna szereznie az ingatlanhoz. Vajon továbbra is cash flow? Ha nem, érdemes kétszer is meggondolni, hogy megvásárolja-e. Elemezze a cash-on-cash visszatérését, és győződjön meg róla, hogy nem használja az összes készpénzes vásárlást a rossz üzlet igazolására.
2. használja az entitásokat okosan: ha szabad és tiszta tulajdonokat szeretne birtokolni, legalább próbálja elrejteni a tényt! Beszéljen a CPA és az ügyvéd, hogy felfedezzék a legjobb módja annak, hogy elrejtse a tulajdonjogát a nyilvánosság előtt.
3. fontolja meg a későbbi finanszírozást: az összes készpénz felhasználása ajánlat készítésekor segíthet jobb ajánlatok elérésében, mert az eladók szeretik a készpénzes ajánlatokat. Azonban csak azért, mert minden készpénzzel vásárolt egy ingatlant, ez nem azt jelenti, hogy így kell tartania. A vásárlás után (általában 6-12 hónappal később, a banktól függően) finanszírozást helyezhet el az ingatlanra, és elkezdheti kihasználni a tőkeáttétel előnyeit. Mindkét világ legjobbja lehet. És ha aggódsz a kockázat miatt, akkor is értsd meg, hogy a finanszírozásnak nem kell 80% – nak lennie. Lehet, hogy 50% – os kölcsönt szeretne szerezni, vagy 30% – os kölcsönt, vagy 70% – os kölcsönt. A lehetőségek bőségesek.