írta:
Ellie Perlman
A Blue Lake Capital LLC alapítója, vezérigazgatója. Segíti a passzív befektetőket a vagyon növekedésében az ingatlanokon keresztül. Podcast: Hihetetlen Ingatlan Történetek.
Getty
amikor a többcsaládos ingatlanokról van szó, néhány befektető ragaszkodik az A osztályú ingatlanokhoz, és a többcsaládos szektor legjobb eszközosztályainak tekinti őket. Végül is általában teljes bérbe adják őket a legjobb bérlőkkel, piacvezető bérleti díjakat kapnak, kevés javítást vagy felújítást igényelnek, és stabil havi jövedelmük van. Mivel a befektetők magas prémiumot fizetnek az A osztályú ingatlanokért, a cash flow nem olyan magas, mint más eszközosztályokban. Ezért a felértékelődés a fő tényező, amely sok A osztályú tulajdonság nyereségét eredményezi.
ezek a befektetők kockázatos befektetésnek tekintik az értéknövelt üzletet, főleg a B és C osztályú ingatlanokban. Az értéknövelt ügylet során az új tulajdonos javítja az ingatlant, és felújítja az egységeket és a kényelmet, hogy igazolja a bérleti díjak emelkedését. Az A osztályú befektetők ezt a stratégiát kevésbé kedvezőnek tekintik. Végtére is, senki sem tudja garantálni bérlők lesz hajlandó fizetni prémium bérleti díjak, akkor is, ha ez azt jelenti, hogy kap szebb lakások. Igen, van egy velejáró kockázat egy értéknövelt stratégiai üzletben, de számos módja van ennek a kockázatnak a csökkentésére és egy olyan ingatlan birtoklására, amely magasabb hozamot generál, mint az A osztályban.
az értéknövelt megközelítés
az értéknövelt stratégiák tartalmazhatnak egyszerű kozmetikai javításokat, például festést, tereprendezést és feliratokat, vagy kiterjedt szerkezeti felújításokat, például konyhák és fürdők korszerűsítését, új szőnyegpadlót vagy új edzőtermet vagy klubházat. Minél kiterjedtebb a Felújítás, annál többet fog fizetni. Ezen kívül vannak javítások, amelyeket figyelembe kell venni, például új tetők, HVAC rendszerek vagy vízvezeték-frissítések.
az A osztályú épületek többnyire nem jó jelöltek az értéknövelésre, mivel már korszerűsítették őket, és a legmagasabb bérleti díjakat számítják fel. Másrészt a B és C osztályú ingatlanok — az évtizedekkel ezelőtt épült lakóházak-kínálják a legtöbb lehetőséget a jövedelem növelésére ezen ingatlanok javításával. Az értéknövelő stratégia megéri az erőfeszítést. Ennek oka az, hogy az új fejlesztések magasabb bérleti díjakkal, a magasabb bérleti díjak pedig magasabb nettó működési jövedelemmel (NOI) járnak, ami viszont jelentős hatással van a felértékelődésre. Ezzel alapvetően “kényszerítheti az elismerést”, mert javítja az ingatlant és pozitívan befolyásolja annak értékét (a piac szerves növekedése mellett).
A nettó működési bevétel növelése
a többcsaládos ingatlan nulláról történő építéséhez képest okos lépés egy meglévő eszközbe történő befektetés, amelynek folyamatos cash flow-ja van. Egy ingatlan általában magas ingatlanadó, ami növeli a front-end építési költségek jelentősen. Másrészt az értéknövelő fejlesztések, például a minimális külső és belső változtatások A B osztályba viszonylag olcsók.
az A osztályú ingatlanok szerény hozama, amely egy számjegyű az alacsony tizenéves belső megtérülési rátához (IRR), egyszerűen nem elegendő a magas tizenéves IRR eredményekhez képest, amikor a B és C osztályú tulajdonságokon hozzáadott értéket fejeznek be. Végül is minden többcsaládos beruházás célja a NOI növelése, és ez az ingatlan bevételének növelésével vagy a kiadások csökkentésével érhető el. Az értéknövelt tulajdonságok javítása jelentősen növeli a NOI-t. Ez azért van, mert ha a fejlesztések megtörténnek, a bérleti díjak általában emelkednek, és a cash flow növekszik
mennyire fontos a NOI növelése? Tegyük fel, hogy az ingatlan 100 egységgel rendelkezik, és ebben az évben havonta 40 dollárral növeli a bérleti díjakat. Ez az összeg évi 48 000 dolláros bevételnövekedést jelent (40 x 100 egység x 12 hónap), valamint a NOI 48 000 dollárral történő növekedését jelenti. Ez jelentős összeg, és ennek a többletbevételnek köszönhetően az ingatlan értéke is növekedni fog. Ezért vagyok az értéknövelt ügyletek erős szószólója, mert láttam a bérleti díjak növekedését az ingatlanfejlesztéseknek köszönhetően.
A bérleti díjak növekedése jelenleg pozitív és továbbra is lehetséges az A osztályú ingatlanok esetében, de a lassuló piaci ütem alacsonyabb szerves növekedést eredményez, ami még alacsonyabb hozamot eredményez az A osztályú épületek esetében. És ha a gazdaság lassabb növekedésre vált, egyes bérlők elhagyják drága A osztályú lakásaikat sokkal megfizethetőbb B osztályú ingatlanokért, és arra számítok, hogy az A osztályú ingatlanok magasabb üresedési rátával küzdenek, mint ma.
a felső határ megértése
bármely ingatlan teljes megtérülési rátája a jövedelemen alapul. A kapitalizációs ráták piacspecifikusak, és az érintett ingatlanosztály típusától függenek. A felső határértékeket az ingatlan értékének kiszámításához használják úgy, hogy a nettó működési jövedelmet elosztják a felső határértékkel.
a felső határt úgy számítják ki, hogy a NOI-t elosztják az ingatlanért fizetett árral. Általános szabály, hogy a B és C osztályú ingatlanok felső határa 5% és 7% között van, míg az A osztályú ingatlanok felső aránya 2% és 4% között van. Amikor a kupak aránya csökken, az ingatlan értéke növekszik. Ahogy a felső határ emelkedik, úgy nő a befektetés kockázata is.
Ha megvásárolhat egy ingatlant, és csökkentheti a felső korlátot az értéknövelő stratégia segítségével, a nyereség növekedhet. Például tegyük fel, hogy a NOI 50 000 dollár, és 10% – os felső határértékkel vásárolta meg az ingatlant. Ez megegyezik egy ingatlan értéke $500,000 ($50,000 osztva 10% cap Arány). Ha ezt a felső határt 8% – ra csökkentheti az ingatlan javításával és felújításával, az ingatlan értéke 625 000 dollárra nő. Ez egy szilárd 25% – os értéknövekedés!
az alsó sorban
egy osztályú befektetés, akkor korlátozott, hogy mennyi az ingatlan értékeli; azonban van több ellenőrzése alatt a felértékelődése B/C ingatlan, sőt, akkor kényszeríteni a felértékelődését. Van még néhány lehetőséget, hogy egy szilárd osztályú foglalkozik, miatt rosszul kezelt ingatlan, ami magasabb költségek bérleti díjak ára alatt piaci, de ezek az ajánlatok ritkák. A piaci erőre támaszkodni a felértékelődés meghatározásához kockázatos. Mivel az A osztály jövedelmének megtérülése mérsékelt, a magas költségek miatt a nyereség nagy része felértékelődésből származik. Ez a korlátozás nem olyan súlyos a régebbi tulajdonságoknál, ahol a kozmetikai javítás jelentősen javíthatja a NOI-t, a felértékelődési potenciállal együtt. Ez az egyik fő oka annak, hogy a befektetőknek a B/C osztályú ingatlanokra kell összpontosítaniuk.