Adam Kulikowski 10 000 dolláros bírsággal néz szembe a Boulder-től, plusz több ezer elveszett jövedelem a városi ház bérleti engedélyének visszavonása miatt, mivel a tisztviselők olyan esetet építettek, hogy megsértette az önkormányzati rövid távú lízingszabályokat.
a Robert Kulikowskival, Adam testvérével kapcsolatban álló lakóingatlan-tulajdonosok hálója közé tartozik, akik problémákat tapasztaltak a városi végrehajtással kapcsolatban, amikor kevesebb, mint 30 napos tartózkodást béreltek nyaralóknak, üzleti utazóknak és másoknak olyan weboldalakon keresztül, mint az Airbnb.
mindannyian úgy vélik, hogy a város túl messzire ment a rövid távú bérleti díjak felszámolásával Boulderben, és hogy a tisztviselők gyorsabbak, mint a város megígérte, hogy pénzbüntetést keresnek a nem megfelelőségért, ahelyett, hogy figyelmeztetéseket és útmutatást adnának a hibák kijavítására.
decemberben, Boulder leszorította a rövid távú bérleti szabályok tekintetében a dokumentációt a város kell látni, hogy kiadja lakástulajdonosok engedélyek bérbe kevesebb, mint 30 napok, és milyen szervezetek saját otthonok jogosult bérelni a rövid távú bázisok.
Robert Kulikowski azt mondta, hogy a korábbi bérleti gyakorlat az oka, és a város által végzett ellenőrzés valószínűleg más ingatlantulajdonosokat is felvetett, akik most Kulikowski által bérelt házakkal rendelkeznek a végrehajtó tisztviselők radarján.
“olvastam a kódot, és szó szerint működtem, csak játszottam a játékot, nagyon más, mint a bátyám” – mondta Robert Kulikowski. “Biztos vagyok benne, hogy más emberek is csinálták. A törvények megváltoztatásának módja pontosan annak az eredménye volt, ahogyan működtem.”
a Boulder engedélyeket ad ki azoknak az ingatlantulajdonosoknak, akik több mint egy hónapig egyetlen bérlőnek Szeretnék bérbe adni ingatlanjaikat, tisztviselőkkel, akik ellenőrzik a bérlakásokat annak biztosítása érdekében, hogy megfeleljenek az önkormányzati előírásoknak. A város rövid távú bérleti engedélyeket is kiad az ingatlantulajdonosok számára, akik fel akarják sorolni ingatlanjaikat olyan weboldalakon, mint az Airbnb és a VRBO, hogy potenciálisan bérelhessék őket, amíg a háztulajdonosok utaznak, vagy hogy a látogatók használhassák a szabad szobákat.
de a rövid távú bérleti engedélyezéshez a háztulajdonosnak elsődleges lakóhelyként kell használnia az ingatlant, vagyis több mint fél évig él benne; plusz a bérleti engedélyen szereplő névnek meg kell egyeznie az ingatlan okiratán szereplő névvel, és a tulajdonosnak természetes személynek, bizalomnak vagy nonprofit szervezetnek kell lennie. Ez megnehezíti ugyanazon személy számára, hogy rövid távon egynél több otthont béreljen, vagy bármely más otthont, mint a sajátját.
Robert Kulikowski elmondta, hogy végül mintegy 4000 dollár bírságot fizetett a városnak, de ez több is lehetett volna. Egy ponton, nyolc ingatlant használt rövid távú bérleti díjként, ő mondta, részben azzal, hogy külön párt tulajdonát adta az otthon kis százalékának, és megnevezte ezt a pártot az okiraton, annak érdekében, hogy engedélyt kapjon az ingatlanra.
“a legtöbb esetben a megfelelőségi személyzet képes volt abbahagyni ezt a tevékenységet, mert az 1% – os egyéni tulajdonos nem használta az ingatlant fő lakóhelyeként. Annak bizonyítása, hogy egy ingatlan nem az engedélyes fő lakóhelye, nehéz és időigényes vizsgálati folyamat,” a város személyzeti feljegyzése a decemberi code update-ről.
a kódot megváltoztatták, hogy a rövid távú bérleti engedélyes legalább 50% – os tulajdonjoggal rendelkezzen az ingatlanban, és megszüntesse a választói regisztráció használatának lehetőségét annak bemutatására, hogy az otthon fő lakóhely. Ez a coloradói vezetői engedélyen vagy személyi igazolványon szereplő címet hagyja a város egyetlen módjaként a rövid távú bérleti engedély kérelmezők fő tartózkodási helyének ellenőrzésére. Azt is módosították, hogy ugyanazt az ingatlant ne lehessen engedélyezni mind rövid, mind hosszú távú bérleti díjakra.
“a választói regisztrációs kártya megváltoztatása nagyon egyszerű folyamatnak bizonyult, amelyet azonnal Online be lehet fejezni, minimális ellenőrzéssel vagy költséggel az egyén számára. Ez azt eredményezte, hogy a kérelmezők ideiglenesen megváltoztatták a választói nyilvántartásba vételük címét, hogy igazolják az engedélyezendő ingatlan fő tartózkodási helyét,” – áll a feljegyzésben.
amikor Jasmine Munro és James Scherrer az elmúlt hónapokban ingatlant vásárolt Robert Kulikowskitól, egyikük sem tudta rövid távú bérleti szerződéssel bérelni új helyeit anélkül, hogy felkeltette volna a város figyelmét, és mindketten úgy vélik, hogy mikroszkóp alatt voltak a város által Kulikowski gyakorlatával azonosított problémák miatt.
Munro, a Kulikowskitól vásárolt Pearl Street-i ingatlan első bérbeadója hosszú távú bérleti engedéllyel rendelkezett az ingatlanával kapcsolatban, mondta, de azt mondja, hogy gyorsan megsértették és lehetséges bírság, amikor hibát követett el, hogy rövid távú bérleti díjként sorolta fel.
“a kezem meg volt kötve, és úgy éreztem, mintha a nagyító alatt lennék, annak alapján, hogy kitől vettem egy ingatlant. Nagyon kényelmetlen volt” – mondta Munro.
több száz dolláros bírsággal néz szembe két szabálysértési értesítés miatt, azzal a tervvel, hogy fellebbez a város döntése ellen.
“Csapj a csuklómra, vagy adj útmutatást” – mondta Munro, kifejezve, hogy a bírság előtt figyelmeztetést vagy utasítást szeretne.
a rövid távú bérleti engedélyesek számára a bírságok kiszabása előtt a megfelelőség megszerzése a szokásos városi gyakorlat. A tisztviselők 2019-ben összesen 451 rövid távú bérleti ügyet nyitottak meg, és 417-et zártak le, 81 bírságot értékelve, ezek közül 48 esetben a lezárt ügyekkel kapcsolatos bírságokat, 33-at pedig a még végrehajtás alatt álló esetekben értékeltek-mondta Julie Causa város szóvivője.
a rövid távú bérleti szabályok első változatának 2015-ös elfogadása óta a város 1442 esetet dolgozott ki-mondta.
“a város következetesen támogatja a megfelelés elérésének filozófiáját a büntetések értékelésével szemben” – mondta Causa. “Ez azt jelenti, hogy a személyzet első megközelítése az, hogy tájékoztassa és oktassa a lakosokat a Boulder helyi követelményeiről az önkéntes megfelelés elérése érdekében. A polgári szankciókat akkor értékelik, ha az együttműködés megsértésének kijavítására tett kísérletek kudarcot vallottak.”
Scherrer, aki 2019-ben házat is vásárolt Robert Kulikowskitól, azt mondta, hogy a vásárlás után meg kell várnia a rövid távú bérleti engedély megszerzését, miközben a város továbbra is figyelembe vette az előző tulajdonos tevékenységét. De miután Scherrer, aki dolgozik a tájékozott beleegyezés Action Network cég támogatja laza vakcina kapcsolatos politikák és gyakran utazik a munkáját, megszerezte az engedélyt, felhívta a város ellenőrzés reklám az otthoni rendelkezésre álló rövid távú tartózkodásra az egész hónapban, vezető tisztviselők azt hinni, hogy nem ez volt az elsődleges tartózkodási.
gyakran utazik, és gyakran nem tudja, hogy néhány héttel korábban hívják-e munkamegbízásra, ő mondta, így a teljes naptárat nyitva tartja a bérlők számára, anélkül, hogy több napot bérelne, mint amennyit megengedett.
de a városi kódex kimondja, hogy az engedélyes feltételezhetően nem használja az engedélyezett ingatlant főlakásként, ha az egész egységet bármely hónapban több mint 20 napig kínálják és bérelhetők. A város azt is feltételezheti, hogy a rövid távú bérleti engedélyes nem felel meg a fő lakáskövetelménynek, ha a személy egy másik lakóegységgel rendelkezik, amely nem rendelkezik hosszú távú bérleti engedéllyel; a személy házastársa vagy élettársa eltérő fő tartózkodási hellyel rendelkezik; a személy vezetői engedélye, a választói regisztráció vagy bármely eltartott iskolai regisztrációja eltérő tartózkodási címet mutat, vagy a Boulder Megyei értékelő felsorolja a lakóegység címétől eltérő levelezési címet.
semmilyen büntetőeljárásban nem alkalmazható vélelem, a kódex kimondja, és a vélelmeket meg lehet cáfolni a fő lakóhely hiteles bizonyítékával.
“amikor a személyzet kapcsolatba lép a tulajdonossal, hogy megvitassák a hirdetést, bármilyen hiteles bizonyítékot kérnek a vélelem megdöntésére,” – mondta Causa. “Ha a bizonyíték meggyőző, azt dokumentálják, és az ügyet megoldják. Ha a személyzet értesítést küld a jogsértésről, általában több bizonyíték támasztja alá a jogsértést, mint egyetlen vélelem, de a személyzet mindig hajlandó felülvizsgálni a rendelkezésre álló javasolt cáfolatokat.”
de Scherrer szerint a város kérte, hogy utazási menetrendjét bizonyítékként lássa, hogy az év több mint felében az ingatlan lakosa volt.
“ez lett az invazív vizsgálat utánam, és találkozott ezzel a pillantással a magánéletemben. Úgy éreztem, hogy nagyon ki a sorból, ” Scherrer mondta, hozzátéve, hogy fellebbez egy értesítést megsértése nem szerepel a rövid távú bérleti engedély számát egy hirdetést az ingatlan, valamint egy értesítést felsorolása az ingatlan rendelkezésre álló egy egész hónap.
“amikor a városban vagyok, nincs lefoglalva” – mondta Scherrer. “De amikor nem vagyok a városban, akkor lefoglalják. De nem több, mint az engedély által megengedett napok.”
Adam Kulikowski számára úgy véli, hogy vezetékneve arra készteti a várost, hogy gyanítsa, hogy összejátszott testvérével, de ragaszkodik hozzá, hogy nem az, és reméli, hogy elkerüli a teljes 10 000 dolláros bírság megfizetését, amelyet Tom Carr városi ügyvéd mondott egy e-mailben, amelyet a kamera nyílt nyilvántartási kérése útján szereztek meg, amellyel Adam szembesül. (Az újság a rövid távú bérleti díjaktól elkülönítve kereste azokat az e-maileket, amelyekben Carr üzenete szerepelt).
Adam Kulikowski azt mondta, hogy hosszú távú bérleti engedéllyel rendelkezik, de az otthont rövid távú bérlésként használta.
“soha nem vitatta, hogy engedély nélkül kínált egy egységet rövid távú bérlésre”-mondta Carr az e-mailben. “…Megértem, hogy úgy gondolja, hogy az illegális rövid távú bérleti díjak működtetése magas. A múltban, amikor a város alacsonyabb összegeket szabott ki a hosszú távú bérleti engedélyezési rendelkezések megsértése miatt, azt tapasztaltuk, hogy egyesek hajlandóak voltak a bírságot üzleti tevékenység költségeként kezelni. … Megállapítottuk, hogy a rövid távú bérleti díjak sikeres szabályozásához meg kell szüntetnünk a csalás pénzügyi ösztönzését.”
Carr hozzátette, hogy egy városi ügyész felajánlotta Adam Kulikowski bírság összegének csökkentését 10 000 dollárról 7000 dollárra, de Kulikowski úgy érzi, hogy ez még mindig túl sok, és attól tart, hogy a város a büntetés részeként felfüggesztheti hosszú távú bérleti engedélyét hat hónapra, ami bevételkiesést eredményez.
Causa szerint a 10 000 dollárt meghaladó bírsággal járó esetek nem gyakoriak, de megtörténtek.
“próbálom nem elveszíteni a hosszú távú bérleti engedélyemet, és próbálom nem elveszíteni a megélhetésemet. Van egy gyerekem. Próbálom megengedni magamnak, hogy Boulderben éljek. Boulderben születtem és nőttem fel ” – mondta Adam Kulikowski.
azt is elmondta, hogy egy napon egynél több szabálysértést kapott, és nem tudta orvosolni a korábbi jogsértéseket, mert nem volt a városban, amikor megkapta őket. Hajlandó fizetni a szabálysértés következményeiért, de reméli, hogy olcsóbb lesz, mint a város felajánlotta, és megtartja hosszú távú bérleti képességét.