hoe het betalen van alle contanten voor een onroerend goed uw vermogen beïnvloedt om rijkdom op te bouwen

veel beleggers kiezen ervoor om alle contanten voor een vastgoedbelegging te betalen. In 2012 voerden BiggerPockets en Memphis Invest een landelijk onderzoek uit onder Amerikaanse burgers en ontdekten een aantal interessante feiten, waaronder dat 24% van de Amerikaanse vastgoedbeleggers 100% contant geld gebruikten om hun investeringen te financieren.

om duidelijk te zijn, zelfs als beleggers termen als “all cash,” gebruiken, wordt er eigenlijk geen “cash” verhandeld. In de meeste gevallen brengt de koper een cheque (meestal gecertificeerde fondsen, zoals een cheque van een bank kassier) naar de titel bedrijf, en de titel bedrijf schrijft een cheque aan de verkoper. Andere keren wordt het geld verzonden via een overschrijving van de bank.

dit is de gemakkelijkste vorm van financiering, omdat er doorgaans geen complicaties zijn, maar voor de meeste beleggers (en waarschijnlijk de overgrote meerderheid van de nieuwe beleggers) is alle contanten geen optie. Laten we het hier echter nog even over hebben.

er bestaat een discussie in de investeringswereld over het gebruik van contant geld voor een onroerend goed versus het verkrijgen van een lening. In één kamp, heb je de” geen schuld ” mensen, die zeggen dat een persoon alleen moet investeren in huurwoningen als ze al contant kunnen betalen voor de deal. De” hefboomwerking ” kamp reageert met de wiskunde die laat zien dat een persoon met behulp van hefboomwerking kan een veel betere ROI te verkrijgen door het gebruik van een lening.

het” No debt “kamp schiet terug,” maar 100% van de executieverkopen gebeuren bij mensen met schulden.”En het debat woedt. Wie heeft gelijk? Als je $ 100.000 had, zou het dan beter zijn om één huis te kopen voor $100.000 of vijf huizen met een $20.000 aanbetaling op elk?

nogmaals, ik geloof niet dat er een juist antwoord is, maar eerder een juist antwoord voor jou. Met andere woorden, wat voor mij werkt, werkt misschien niet voor jou. Uw beslissing om schulden te gebruiken zal sterk afhangen van uw persoonlijke financiën, uw doelen, uw leeftijd, en andere belangrijke factoren.

gerelateerd: wat nieuwelingen moeten weten over het financieren van investeringsobjecten (Versus woningen)

het gebruik van alle contanten is in sommige opzichten natuurlijk veiliger. Als u een stuk grond bezit ter waarde van $ 100.000 zonder hypotheek, kunt u het onroerend goed gemakkelijk verkopen als u dat nodig heeft. Als het onroerend goed moeilijk te verhuren was, kon je het je veroorloven om de belasting en verzekeringsbetaling te betalen om het onroerend goed drijvend te houden totdat een huurder begon te betalen. Voor de eenvoud, laten we zeggen dat het huis gehuurd voor $1.200 per maand, belastingen en verzekering waren $200 per maand, en alle andere uitgaven, na verloop van tijd, gemiddeld $400 per maand (reparaties, vacature, CapEx, onderhoud, enz.). Dit betekent dat uw totale uitgaven op het pand, met uitzondering van de hypotheek ,zou $ 600 per maand, en uw cashflow zou zijn $ 600 per maand, of $7.200 per jaar. Hoewel dit geen slechte hoeveelheid cash flow, het vertegenwoordigt slechts een 7,2% cash-on-cash ROI.

aan de andere kant, laten we zeggen dat u dezelfde woning kocht maar een 20% aanbetaling lening gebruikte, wat betekent dat u een $80.000 hypotheek afnam. Tachtig duizend dollar bij 4,5% rente voor 30 jaar is ongeveer $ 400 per maand. Dus, voeg dat $400 aan de $600 aan uitgaven die we al veronderstelden, en je bent op $ 1.000 per maand in totale uitgaven met de hypotheek op zijn plaats, waardoor je met $200 per maand in de kasstroom, of gewoon $2.400 per jaar—veel minder, natuurlijk, dan de $7.200 per jaar zagen we met de all cash aankoop.

echter, $2.400 in cash flow op een $ 20.000 investering vertegenwoordigt een 12,0% cash-on-cash ROI-een vrij drastisch verschil.

misschien lijkt het verschil tussen 7,2% en 12,0% niet zo drastisch, maar bekijk deze grafiek in figuur 13 die laat zien hoe een $100.000 investering, over 30 jaar, eruit ziet met 7,2% en 12,0%.

het is duidelijk dat hefboomwerking de ROI met de eigenschap kan verhogen. Maar is de verhoging de moeite waard het verhoogde risico dat u ook neemt? Dat is een vraag aan jou om te beslissen. Dus laat me nog een paar mogelijke problemen met het betalen van alle contant geld voor een woning noemen.

hoe het betalen van alle contanten van invloed is op de 4 Basisvermogensgeneratoren van verhuur

er zijn vier basisvermogensgeneratoren van huurwoningen. Dat zijn:

1. appreciatie
2. cashflow
3. belastingbesparingen
4. uitbetaling van leningen

dus we hebben al gezien dat het betalen van alle contanten u kan helpen om een hogere cashflow in dollars te krijgen, maar mogelijk een lagere cash-on-cash ROI. Maar laten we eens kijken hoe het de andere drie vermogensgeneratoren beïnvloedt.

appreciatie

het onroerend goed zal op hetzelfde bedrag waarderen, ongeacht of u een lening hebt of niet. Maar, nogmaals, wat eigenlijk verandert is de ROI. Als u betaalde $ 100.000 voor het pand met alle contant geld, en in een jaar, de waarde van het pand stijgt naar $110.000, heb je effectief verhoogd uw vermogen met 10% en maakte $10.000 in het eigen vermogen. Als je die 20% aanbetaling gebruikte en slechts $20.000 aan het pand spendeerde, en de waarde vervolgens steeg naar $ 110.000, zou je ook $10.000 in het eigen vermogen hebben verdiend. Maar je hebt $10.000 verdiend in het eigen vermogen maar slechts $20.000 geïnvesteerd, wat betekent dat je je vermogen met 50% hebt verhoogd!

natuurlijk werkt het leverage-spel beide kanten op: als de eigenschap in waarde zou dalen, zou je kunnen kijken naar een catastrofaal verlies in waarde. Echter, als u het volgen van de rest van de richtlijnen in dit boek en zijn het kopen van grote verhuur onroerend goed deals, en als de waardering is alleen de kers op de taart, je kon blijven houden totdat de waarde steeg weer.

belastingbesparingen

hoewel u nog steeds het afschrijvingsvoordeel krijgt als u een woning gratis en schoon bezit, kunt u de hypotheekrente niet meer aftrekken van uw belastingen, zodat u waarschijnlijk elk jaar de IRS betaalt over het geld dat u met uw huurwoning verdient.

in het voorbeeld van het huis van $ 100,000, met de all cash aanbieding, de eigenaar was clearing ongeveer $ 7.200 per jaar, maar kan slechts ongeveer $3.000 aftrekken van de afschrijving, waardoor ze met een belastingrekening aan het einde van het jaar op hun winst. Echter, bij het gebruik van leverage, de cash flow komt tot slechts $ 2.400 per jaar na alle uitgaven. Op dit punt, de $3,000 aftrek voor afschrijvingen zou een papierverlies op het onroerend goed te laten zien, en geen belastingen zou waarschijnlijk verschuldigd zijn (afhankelijk van tal van factoren, zoals het percentage van de hypotheekbetaling die rente was in vergelijking met de hoofdsom.). Nogmaals, houd in gedachten dat dit een zeer simplistische discussie over afschrijving, en je moet overleggen met een CPA voor meer informatie.

aflossing van de lening

uiteraard is er geen aflossing van de lening als u geen lening op het terrein heeft. Je hebt in wezen een van de vier rijkdom generatoren gedood. In het voorbeeld van de $ 100.000 woning, betaalt de huurder die $80.000 hypotheek beetje bij beetje af, wat je totale rendement verhoogt. Hoewel u begon met een hypotheek van $80.000, na 10 jaar, zou u slechts $65.000 verschuldigd op het pand, het verhogen van uw nettowaarde met $15.000 omdat uw huurder betaalde de hypotheek elke maand. Na 30 jaar (of welke lening lengte je gebruikt), is het pand 100% afbetaald, en je nooit (hopelijk) had om die betaling zelf te maken. (Natuurlijk, je bent nog steeds fysiek het maken van de betaling, maar het is de huur van uw huurder die die betaling dekt.)

aansprakelijkheid met contante aanbiedingen

tot slot, laten we het hebben over een andere reden waarom u wel of niet contant geld wilt gebruiken: aansprakelijkheid.

als u in onroerend goed investeert, is er een zeer goede kans dat iemand u ooit zal proberen aan te klagen. Wanneer u een eigendom gratis en duidelijk bezit, is dit meestal duidelijk in het openbaar register, omdat er geen bankrecht op het pand is. Daarom houd je in wezen een bord omhoog dat zegt: “Ik heb veel geld dat je kunt proberen te nemen!!”Als een ontevreden huurder benadert een advocaat om te proberen om u aan te klagen, welk scenario denk je dat zal de advocaat meer opgewonden om te gaan na U: je hebt $100.000 van het eigen vermogen in een woning of $20.000 van het eigen vermogen in een woning? Als de laatste, de advocaat zou begrijpen dat zelfs als hij de rechtszaak te winnen, het meest ze kunnen doen is dwingen de verkoop van het pand, waarschijnlijk met een korting. Na alle sluitingskosten zou er weinig of geen vlees meer over zijn op het bot.Daarom zijn advocaten (met name degenen die betaald worden na afloop van een rechtszaak, zoals de meeste advocaten van dit type zijn) terughoudend
om huurders te vervolgen die veel hefboomwerking hebben.

het lijkt misschien dat ik je op de een of andere manier probeer te beïnvloeden bij het gebruik van leverage, maar eerlijk gezegd, dat is niet mijn doel. Er zijn belangrijkere dingen in het leven dan het maximaliseren van je ROI. Veiligheid, flexibiliteit, en de “gelukkige vrouw, gelukkig leven” (of gelukkige echtgenoot) filosofie kan voor u meer dan het maximaliseren van uw rendement. Misschien Die 7.2% cash-on-cash rendement, bijvoorbeeld, gecombineerd met de mogelijke waardering op de deal, zou meer dan genoeg voor u. Geweldig! Mijn doel in deze sectie was om gewoon te delen met u de voordelen en risico ‘ s van beide opties.

verwant: hoe Ik ging van 6 naar 37 eenheden met een overname met behulp van Hard geld financiering

dat gezegd hebbende, hier zijn een paar snelle tips voor als je van plan bent om al het geld te gebruiken op uw investering properties:

1. doe alsof je dat niet bent: het gebruik van al het geld maakt mensen lui. Wanneer kopers gewoon een cheque kunnen schrijven voor een woning, is het natuurlijk niet dezelfde motivatie te hebben om een ongelooflijke deal te vinden. Daarom, bij het kopen van een woning voor alle contant geld, doen alsof je dat niet doet. Voer de nummers uit alsof je 100% financiering voor het pand moest krijgen. Zou het nog steeds cash flow? Zo niet, wilt u misschien twee keer nadenken over het kopen van het. Analyseer uw cash-on-cash rendement, en zorg ervoor dat u niet met behulp van uw all cash aankoop om een slechte deal te rechtvaardigen.
2. gebruik entiteiten verstandig: als je eigenschappen vrij en duidelijk wilt bezitten, probeer dan tenminste het feit te verbergen! Praat met je accountant en advocaat om de beste manier te ontdekken om je eigendom te verbergen voor het publiek.
3. overweeg financiering Later: het gebruik van alle contant geld bij het doen van een aanbieding kan u helpen betere deals te krijgen omdat verkopers dol zijn op contante aanbiedingen. Echter, alleen omdat je een woning gekocht met alle contant geld, dat betekent niet dat je het zo te houden. U kunt financiering op het pand plaatsen na de aankoop (meestal 6-12 maanden later, afhankelijk van de bank) en beginnen te profiteren van de voordelen van het gebruik van leverage. Het kan het beste van beide werelden zijn. En als je je zorgen maakt over het risico, begrijp dan ook dat de financiering niet 80% hoeft te zijn. Misschien wilt u een 50% lening te verkrijgen, of een 30% lening, of een 70% lening. De opties zijn overvloedig.