Adam Kulikowski se enfrenta a multas de Boul 10,000 de Boulder, más miles más en ingresos perdidos debido a la posible revocación de una licencia de alquiler de vivienda en la ciudad, ya que los funcionarios han construido un caso en el que violó las regulaciones municipales de arrendamiento a corto plazo.
Se encuentra entre una red de propietarios residenciales conectados con Robert Kulikowski, el hermano de Adam, que se han encontrado con problemas con la aplicación de la ley en torno al arrendamiento de casas para estancias de menos de 30 días a turistas, viajeros de negocios y otros a través de sitios web como Airbnb.
Todos creen que la ciudad ha ido demasiado lejos con medidas enérgicas contra los alquileres a corto plazo en Boulder, y que los funcionarios son más rápidos de lo que la ciudad ha prometido que sería buscar sanciones monetarias por incumplimiento, en lugar de proporcionar advertencias y orientación para corregir errores.
En diciembre, Boulder restringió sus regulaciones de alquiler a corto plazo con respecto a la documentación que la ciudad necesita ver para emitir permisos de propietarios de viviendas para arrendar por menos de 30 días, y qué tipo de entidades pueden poseer casas elegibles para ser alquiladas a corto plazo.
Robert Kulikowski dijo que sus prácticas de alquiler anteriores son la razón, y el escrutinio bajo el que estaba por parte de la ciudad posiblemente ha puesto a otros propietarios que ahora son propietarios de casas que Kulikowski solía alquilar en el radar de los funcionarios de aplicación.
«Estaba leyendo el código, y literalmente operando, solo jugando el juego, muy diferente a mi hermano», dijo Robert Kulikowski. «Estoy seguro de que había otras personas haciéndolo. La forma en que cambiaron las leyes fue el resultado exacto de la forma en que yo estaba operando.»
Boulder emite permisos a los propietarios que desean arrendar sus propiedades a un solo inquilino por más de un mes, con funcionarios que inspeccionan las casas de alquiler para asegurarse de que cumplen con los estándares municipales. La ciudad también emite licencias de alquiler a corto plazo para los propietarios que desean publicar sus propiedades en sitios web como Airbnb y VRBO para que se alquilen potencialmente mientras los propietarios viajan, o para permitir que los visitantes usen habitaciones de repuesto.
Pero para la licencia de alquiler a corto plazo, el propietario debe usar la propiedad como residencia principal, lo que significa que vive en ella más de la mitad del año; además, el nombre en la licencia de alquiler debe ser el mismo que el nombre en la escritura de la propiedad, y el propietario debe ser una persona física, fideicomiso u organización sin fines de lucro. Eso hace que sea difícil para la misma persona alquilar más de una casa, o cualquier casa que no sea la suya propia, a corto plazo.
Robert Kulikowski dijo que terminó pagando alrededor de $4.000 dólares en multas a la ciudad, pero que podría haber sido más. En un momento dado, estaba usando ocho propiedades como alquileres a corto plazo, dijo, en parte dando a una parte la propiedad de un pequeño porcentaje de una casa y nombrando a esa parte en la escritura, para recibir una licencia para la propiedad.
«En la mayoría de los casos, el personal de cumplimiento ha podido detener esta actividad porque el propietario individual del 1% no utilizó la propiedad como su residencia principal. Probar que una propiedad no es la residencia principal de un licenciatario es un proceso de investigación difícil y que consume mucho tiempo», declaró el memorando del personal de la ciudad de la actualización del código de diciembre.
El código se cambió para exigir que un titular de licencia de alquiler a corto plazo posea al menos el 50% de la propiedad, y para eliminar la posibilidad de usar el registro de votantes para mostrar que una casa es la residencia principal. Eso deja la dirección en una licencia de conducir o tarjeta de identificación de Colorado como la única manera de que la ciudad verifique la residencia principal para los solicitantes de licencia de alquiler a corto plazo. También se modificó para garantizar que la misma propiedad no se pueda licenciar para alquileres a corto y largo plazo.
» La alteración de una tarjeta de registro de votante ha demostrado ser un proceso muy simple que se puede completar de inmediato en línea con una verificación o un gasto mínimos para el individuo. Esto ha dado lugar a que los solicitantes cambien la dirección en su registro de votantes temporalmente para establecer una prueba de residencia principal en la propiedad para obtener la licencia», decía el memorando.
Cuando Jasmine Munro y James Scherrer compraron una propiedad a Robert Kulikowski en los últimos meses, ninguno de los dos pudo alquilar sus nuevos lugares en arrendamientos a corto plazo sin atraer la atención de la ciudad, y ambos creen que estaban bajo un microscopio debido a los problemas identificados por la ciudad con las prácticas de Kulikowski.
Munro, propietaria por primera vez de la propiedad de Pearl Street que le compró a Kulikowski, tenía una licencia de alquiler a largo plazo asociada con su propiedad, dijo, pero dice que rápidamente se vio afectada por una violación y una posible multa cuando cometió el error de incluirla como un alquiler a corto plazo.
» Mis manos estaban atadas, y me sentí como si estuviera bajo la lupa en función de a quién le compré una propiedad. Fue muy incómodo», dijo Munro.
Se enfrenta a cientos de dólares en multas por dos avisos de violación, con planes de apelar la decisión de la ciudad.
«Abofetéame en la muñeca o guíame», dijo Munro, expresando su preferencia por una advertencia o instrucción antes de una multa.
Permitir que los licenciatarios de alquiler a corto plazo obtengan cumplimiento antes de buscar multas es la práctica estándar de la ciudad. Los funcionarios en 2019 abrieron un total de 451 casos de alquiler a corto plazo y cerraron 417, evaluando 81 multas, con 48 de esos casos con multas relacionadas con casos cerrados y 33 evaluados durante casos que aún están en ejecución, dijo la portavoz de la ciudad, Julie Causa.
Desde que se adoptó la primera versión de las reglas de alquiler a corto plazo en 2015, la ciudad ha trabajado en 1,442 casos, dijo.
» La ciudad apoya consistentemente la filosofía de lograr el cumplimiento con respecto a la evaluación de las sanciones», dijo Causa. «Esto significa que el primer enfoque del personal es informar y educar a los residentes sobre los requisitos locales de Boulder para lograr el cumplimiento voluntario. Las sanciones civiles se evalúan cuando los intentos de corregir una violación con cooperación han fracasado.»
Scherrer, quien también compró una casa a Robert Kulikowski en 2019, dijo que tuvo que esperar para obtener una licencia de alquiler a corto plazo después de la compra mientras la ciudad seguía considerando la actividad del propietario anterior. Pero después de que Scherrer, que trabaja para la firma Informed Consent Action Network, que aboga por políticas laxas relacionadas con las vacunas y viaja con frecuencia por su trabajo, obtuvo la licencia, atrajo el escrutinio de la ciudad por anunciar la casa como disponible para estadías de corto plazo durante todo el mes, lo que llevó a los funcionarios a creer que no era su residencia principal.
Viaja con frecuencia, y a menudo no sabe si lo llamarán para una tarea de trabajo en una fecha con varias semanas de anticipación, dijo, por lo que mantiene todo el calendario abierto para los inquilinos, sin alquilar por más días de los que se le permite.
Pero el código de la ciudad establece que se presumirá que un licenciatario no está utilizando la propiedad con licencia como vivienda principal si la unidad completa se ofrece y está disponible para alquiler durante más de 20 días en cualquier mes. La ciudad también puede asumir el incumplimiento del requisito de vivienda principal para un licenciatario de alquiler a corto plazo si la persona posee otra unidad de vivienda que no tiene licencia para alquiler a largo plazo; el cónyuge o pareja de hecho de la persona tiene una residencia principal diferente; la licencia de conducir de la persona, el registro de votantes o el registro escolar de cualquier dependiente muestra una dirección de residencia diferente, o el Asesor del Condado de Boulder enumera una dirección postal diferente de la dirección de la unidad de vivienda.
No se aplicará ninguna presunción en ningún procedimiento penal, establece el código, y las presunciones pueden refutarse con pruebas creíbles de la residencia principal.
«Cuando el personal se pone en contacto con un propietario para discutir el anuncio, solicitará cualquier evidencia creíble para refutar la presunción», dijo Causa. «Si las pruebas son convincentes, se documentan y el caso se resuelve. Si el personal emite un aviso de violación, por lo general hay más pruebas que respaldan la violación que una sola presunción, pero el personal siempre está dispuesto a revisar cualquier refutación propuesta que se proporcione.»
Pero Scherrer dijo que la ciudad solicitó ver su horario de viaje como prueba de que era residente de la propiedad más de la mitad del año.
» Se convirtió en una investigación invasiva en mí y conocer esta mirada dentro de mi vida personal. Sentí que estaba muy fuera de lugar», dijo Scherrer, y agregó que está apelando un aviso de violación por no incluir su número de licencia de alquiler a corto plazo con un anuncio de su propiedad, así como un aviso por incluir la propiedad como disponible durante un mes entero.
«Cuando estoy en la ciudad, no está reservado», dijo Scherrer. «Pero cuando estoy fuera de la ciudad, todo está reservado. Pero no por más de los días que el permiso permite.»
Para Adam Kulikowski, cree que su apellido está conduciendo a la ciudad para sospechar que está confabulado con su hermano, pero insiste en que no lo está, y espera evitar pagar la multa total de 1 10,000 que el abogado de la Ciudad, Tom Carr, dijo en un correo electrónico obtenido a través de una solicitud de registros abiertos por la Cámara a la que se enfrenta Adam. (El periódico buscó el conjunto de correos electrónicos en los que se incluyó el mensaje de Carr para un asunto separado de los alquileres a corto plazo).
Adam Kulikowski dijo que tenía una licencia de alquiler a largo plazo, pero usó la casa como alquiler a corto plazo.
«Nunca ha impugnado que ofreció una unidad de alquiler a corto plazo sin licencia», dijo Carr en el correo electrónico. «understand Entiendo que usted cree que las sanciones por operar un alquiler ilegal a corto plazo son altas. En el pasado, cuando la ciudad impuso cantidades más bajas por violar las disposiciones de licencias de alquiler a largo plazo, descubrimos que algunas personas estaban dispuestas a tratar la multa como un costo de hacer negocios. found Hemos descubierto que para regular los alquileres a corto plazo con éxito debemos eliminar el incentivo financiero para hacer trampa.»
Carr agregó que un fiscal de la ciudad se había ofrecido a reducir el monto de la multa de Adam Kulikowski de $10,000 a 7 7,000, pero Kulikowski siente que todavía es demasiado, y teme que la ciudad también pueda suspender su licencia de alquiler a largo plazo durante seis meses como parte de la multa, lo que resulta en pérdida de ingresos.
Causa dijo que los casos con multas por un total de más de $10,000 no son comunes, pero han sucedido.
» Estoy tratando de no perder mi licencia de alquiler a largo plazo y de no perder mi sustento. Tengo un hijo. Estoy tratando de pagar la vida en Boulder. Nací y crecí en Boulder», dijo Adam Kulikowski.
También dijo que recibió más de una violación en un solo día, y que no pudo rectificar violaciones pasadas porque estaba fuera de la ciudad cuando las recibió. Está dispuesto a pagar una consecuencia por su violación, pero espera que sea menos costoso de lo que la ciudad ha ofrecido, y mantener su capacidad de alquiler a largo plazo.