NOTICIAS DE ÚLTIMA HORA: La Ciudad de Starship Construida sobre Rock and Roll Se Dirige a la Ejecución Hipotecaria. Pero, ¿está claro el Título?

La canción «We Built This City», de Starship, fue una pieza masiva de Rock de radio «real estate» cuando llegó a las listas de éxitos en 1985. Aquí en True Title, tuvimos la curiosidad de hacer la pregunta ….

Varias propiedades musicales están calientes en este momento. Los precios para construir ciudades en Pop, EDM, Rap y Country siguen subiendo.

Pero a medida que cambian los gustos y los estilos, ¿qué pasa con el Rock? La banda Starship construyó su ciudad sobre el Rock and Roll en 1985, y aunque era una inversión inteligente en ese entonces, el mercado ha cambiado y el valor de la propiedad ha bajado.

Cuando las ventas de discos alcanzaron su primera caída inducida por iTunes a principios de la década de 2000, Starship refinanció utilizando una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Ahora que los servicios de streaming como Spotify casi han eliminado por completo las ventas de discos, Starship no puede seguir el ritmo de sus pagos.

En 2016, GQ había nombrado » We Built This City «como» la canción más detestada de la historia de la humanidad», por lo que la banda Starship decidió poner la propiedad a la venta.

A pesar de la recesión, a mucha gente le encanta el Rock and Roll, ¡y tienes un cliente que quiere comprarlo! Están a punto de firmar un contrato en la propiedad, y usted ha comenzado a hacer su diligencia debida, eligiendo el Título Verdadero para completar la búsqueda de título de propiedad.

¿Qué es una Búsqueda de Título de Propiedad?

Una búsqueda de título de propiedad implica encontrar y revisar todos los documentos disponibles relevantes para el historial de una propiedad. Estos documentos mostrarán:

• Si el vendedor es el propietario de la propiedad y está legalmente autorizado a venderla.
• Si existen restricciones relativas al uso de la tierra.
• Si hay algún gravamen sobre la propiedad que deba satisfacerse al cerrar.

Aquí hay algunas preguntas que intentaríamos abordar.

1. ¿El Rock and Roll estaba bien vestido?

El hecho de que Starship construyera una ciudad basada en el Rock and Roll no significa que tuvieran los derechos sobre ella cuando se fueron a trabajar. Nos aseguraríamos de que el título estuviera a su nombre antes de que construyeran la ciudad.

Quizás técnicamente eran los dueños de los derechos, pero no tenían una encuesta adecuada hecha. De todos modos, revisaremos la encuesta actual para asegurarnos de que su ciudad no infringió la propiedad de nadie más.

1. ¿hay algún gravamen sobre el título?

Cuando Starship compró Rock and Roll en 1985, ¿había algún gravamen sobre la propiedad entonces, y se habían satisfecho esas deudas?

Y ha pagado Starship todas sus deudas asociadas con la propiedad? Nos gustaría asegurarnos de que se pagara a todos los contratistas, incluido el productor discográfico Peter Wolf, así como todos los impuestos y otras facturas. ¡Estos posibles gravámenes deben ser atendidos!

1. ¿Qué revela la inspección de la propiedad?

Después de realizar una encuesta, nos aseguraremos de que no haya invasiones en el Rock and Roll. Por ejemplo, ¿qué pasaría si:

• ¿La música country tiene un jardín con cama elevada que cruza la línea fronteriza?
• ¿Rap construyó un camino de entrada para su flota de Escalades que cruza el borde del Rock and Roll?
• EDM construyó un juego, y parte de él se encuentra en el Rock and Roll.

Si es así, queremos saber si Starship firmó una servidumbre, que es un acuerdo legal en el que el propietario da permiso al vecino invasor para usar una parte de la tierra. Si lo hicieran, querríamos averiguar cuándo termina la servidumbre, porque hay poco que su comprador pueda hacer para salir de ella.

Quizás nave espacial dedicada a una licencia en lugar de una servidumbre. Las licencias son más informales y totalmente revocables. Si Starship otorga dicha licencia, usted (como agente) querrá hablar con su cliente y las partes invasoras para ver si podrán llegar a un acuerdo después de que su cliente tome posesión.

1. ¿Hay algún acuerdo de sucesión o divorcio que otorgue a otros un derecho al Rock and Roll?

   

El cantante y miembro fundador Paul Kantner murió en 2016. Sabiendo eso, desearemos revisar sus documentos de patrimonio, incluidos los testamentos (si los hay) para saber si hay intereses residuales que atender.

Como su compañía de títulos, desearemos revisar la sucesión para determinar si las personas que venden la propiedad tienen los derechos sobre ella.

También queremos saber si alguno de los miembros de Starship se divorció mientras eran dueños del Rock and Roll. Si es así, necesitaremos revisar una copia de todos los decretos de divorcio y las escrituras de renuncia relevantes.

Si la pareja todavía está en proceso de divorcio, pero ambos todavía poseen parte del Rock and Roll, deberá averiguar si el cónyuge ha aceptado la venta de la propiedad, así como el precio.

1. ¿El Rock and Roll estaba bien zonificado? ¿Y están violando algún pacto restrictivo?

La ciudad de Starship está actualmente zonificada para el Rock and Roll, pero ¿es para eso para lo que su cliente quiere usarla?

Si planea construir una sala sinfónica dedicada a la música clásica, es posible que su cliente deba presentar una solicitud al municipio para recalificar la propiedad para el nuevo uso.

Además, el Rock and Roll puede pertenecer a una Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA) que tenga restricciones de ruido. Si su cliente compra Rock and Roll, ¿estará en violación cada vez que encienda una Les Paul a través de un Marshall Plexi?

O tal vez su cliente planea construir un estudio de Rock and Roll. Pero si los estatutos de la HOA establecen explícitamente que no puede operar un negocio en sus instalaciones, por temor a músicos de aspecto aterrador que pueden pasar el rato todas las horas de la noche, es posible que su cliente quiera echarse atrás.

Asegúrese de dedicar suficiente tiempo a su diligencia debida para verificar estos problemas, incorporar contingencias en el contrato según los planes de su cliente y poner a su compañía de títulos al tanto para ayudarlo a revisar sus opciones.

1. ¿Starship actualizó sus documentos corporativos correctamente?

La banda Jefferson Starship fue un spin-off de Jefferson Airplane. Pero cuando el cantante Kantner dejó el grupo por diferencias artísticas, había firmado un acuerdo que decía que no podía formar una banda con el nombre de «Jefferson» o «Airplane».

Como dice la canción en sí,

«Someone’s always playing corporation games

Who cares—they’re always changing corporation names

Aunque inicialmente pensó que llamar a la banda «Starship Jefferson» sería suficiente para cumplir con su contrato, finalmente simplificó el nombre de la banda a «Starship».»

Pero cuando lo hizo, ¿se encargó de sus documentos corporativos para asegurarse de que el estado supiera el nuevo nombre de la banda? Si no, tendrán que actualizar sus documentos corporativos para que el título se pueda transferir con éxito.

Aunque gran parte de lo que hemos escrito anteriormente sobre la banda Starship y su ciudad es totalmente ficticio, los temas de título en cuestión son reales y pueden afectarte como profesional de bienes raíces algún día, si no lo han hecho ya.

Pero en serio . . .

Algunas propiedades presentan más problemas que otras. Cuando se trata de investigación de títulos, True Title tiene la experiencia y el conocimiento para ayudarlo a atravesar el proceso con un drama o dificultad mínimos.

Cuando llegue el momento de elegir una compañía de títulos, elija una que tenga experiencia y un historial de manejo de negocios complicados.

Para su próxima transacción de bienes raíces, elija Título verdadero.