Métricas de Rendimiento de Inversión en Bienes Raíces Comerciales: Tasa de Límite vs. Rendimiento sobre el Costo

Ya sea que se centren en propiedades comerciales o residenciales, cada inversionista de bienes raíces tiene su propio conjunto de requisitos de rendimiento que utiliza para determinar si vale la pena comprar o no una propiedad de inversión. En el espacio de inversión de bienes raíces comerciales, hay dos métodos ampliamente utilizados para medir los rendimientos. Una es la Tasa de Capitalización (Tasa» Cap») y la otra es el Retorno sobre el Costo. Cada uno de ellos tiene sus propias fortalezas y debilidades, pero ambos son útiles al evaluar el perfil de riesgo/rendimiento de una propiedad. Cada uno de ellos se describe en detalle a continuación.

¿Qué es una Tasa de Capitalización (Tasa de Capitalización)?

La capitalización de una propiedad o «Tasa de límite» es un término que representa la relación entre los Ingresos Netos de Explotación de una propiedad y su precio de compra. Matemáticamente, la fórmula es:

El resultado del cálculo se expresa como un porcentaje, pero es lo que representa la Tasa de Capitalización lo que puede ser más importante. Intuitivamente, representa la «tasa de rendimiento» que un inversor podría esperar de una compra en efectivo de una propiedad en el primer año de propiedad. Por ejemplo, si una propiedad genera Income 1 millón en Ingresos Netos de Explotación ( NOI = ingresos totales menos gastos de explotación) en el año 1 y el precio de compra fue de 1 15 millones, la tasa de límite resultante del 7% representa la rentabilidad anual del primer año.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que el tipo de tope solo mide un punto en el tiempo y podría representar diferentes flujos de flujo de caja. Podría representar el NOI de 12 meses al final, en cuyo caso se denominaría «tasa de límite al final».»O bien, podría representar el flujo de caja anticipado del año 1, en cuyo caso se denominaría «tasa de capitalización inicial».»Siempre es importante especificar cuál se utiliza.

Mientras que el cálculo en sí puede ser simple, la lógica detrás de él es todo lo contrario. El denominador de la ecuación, el Precio de compra, puede verse influenciado por una variedad de factores, como la ubicación, la base de inquilinos, las tarifas de alquiler y los arrendamientos en el lugar. Por ejemplo, una propiedad ubicada en un mercado fuerte como Denver con arrendamientos a largo plazo y inquilinos financieramente seguros es probable que se venda por un precio más alto que una propiedad similar ubicada en Omaha con arrendamientos a corto plazo e inquilinos marginales.

Cuándo usar la Tasa de capitalización

Hay tres escenarios distintos en los que el cálculo de la tasa de capitalización puede ser muy útil para determinar la estrategia de inversión de un individuo:

• Comparación de propiedades: Al tomar decisiones de inversión con dos propiedades similares, sus respectivas tasas de capitalización permiten una comparación rápida. Si uno tiene una buena tasa de capitalización del 5% y el otro tiene una tasa de capitalización más alta del 10%, la prima de riesgo para la segunda propiedad implica que hay algún tipo de problema con ella que justifica un precio más bajo y/o una inspección más cercana.
• Comparación de tendencias: Estudiar la tendencia de las tasas de capitalización en un mercado inmobiliario en particular puede ser un indicador útil de cómo el mercado percibe el activo o la clase de activos. Si la tendencia de la tasa de capitalización es baja (lo que es bueno), podría ser una indicación de una fuerte demanda y una pista sobre hacia dónde se dirigen los valores del mercado.
• Cálculos del «Reverso del Sobre» : Reorganizada, la fórmula para el Tipo de tope también se puede utilizar para hacer un cálculo de fondo del sobre para el precio de compra o la valoración si se conoce el NOI. Por ejemplo, si estamos evaluando una propiedad donde el NOI es de $100,000 y sabemos que las tasas de tope para propiedades similares en el mismo mercado son de alrededor del 7%, podemos estimar rápidamente un valor de mercado potencial de la propiedad de $1.42 millones.

Por muy útil que sea, hay algunas limitaciones para usar la Tasa de límite como una forma de estimar el precio de compra de una propiedad y/o el retorno potencial. Si la propiedad objetivo tiene flujos de efectivo irregulares o, si es una oportunidad de valor agregado, la tasa de capitalización no es muy útil porque depende de flujos de efectivo consistentes. Por ejemplo, el ingreso de una propiedad multifamiliar obsoleta con 40% de ocupación probablemente no sea suficiente para cubrir los gastos, lo que resulta en una tasa de tope negativa. Sin embargo, un inversor puede ver esto como una oportunidad para comprar la propiedad, repararla y arrendarla, lo que resulta en una serie de flujos de efectivo crecientes, y tasas de capitalización, con el tiempo. Cuando la tasa de capitalización haya sido negativa en el momento de la adquisición, puede terminar en territorio positivo cuando se hayan completado las reparaciones y la estabilización. En tal escenario, el Retorno sobre el Costo puede ser una métrica más valiosa.

Retorno sobre el costo

El retorno sobre el costo es similar a la Tasa de límite, pero es prospectivo porque representa los costos necesarios para estabilizar una propiedad de alquiler y el NOI resultante una vez estabilizado. Matemáticamente, la fórmula para calcular el Retorno sobre el Costo es:

Tenga en cuenta que el denominador en la ecuación es NOI potencial, que puede ser de dos o tres años en el futuro, una vez que se completen las renovaciones y los ingresos por alquiler se hayan incrementado para aumentar el retorno de la inversión.

El retorno sobre el costo es útil porque permite a un inversor comparar el retorno que puede obtener en una serie de flujos de efectivo estabilizados hoy con los ingresos anuales que podría obtener en el futuro. O, dicho de otra manera, es útil tratar de determinar si es más ventajoso pagar más para comprar una propiedad con flujos de efectivo estabilizados o pagar menos por una propiedad que potencialmente podría tener flujos de efectivo más altos. Para ilustrar este punto, considere el siguiente ejemplo en el que un individuo está decidiendo entre dos opciones de inversión diferentes.

Por ejemplo, supongamos que un inversor está pensando en pagar un precio de venta de $10 millones por un edificio de apartamentos 100% ocupado y totalmente estabilizado que genera 1 1 millón en NOI hoy, lo que implica una Tasa de capitalización del 10% ($10,000,000 / $1,000,000). O bien, el inversor podría comprar una propiedad de valor agregado con 60% de ocupación por 7 7 millones que necesita work 3 millones de trabajo. En el momento de la compra, la propiedad tiene 6 600,000 en NOI, pero una vez que se completen las renovaciones, producirá 1 1.2 millones en NOI. Usando la fórmula anterior, el Retorno sobre el Costo es 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Por lo tanto, para la misma inversión inicial de $10 millones, el inversor puede comprar un flujo de ingresos más grande en el futuro. Aplicar la misma tasa de capitalización del 10% a los NO 1,2 en el futuro NOI implica un valor de 1 12 millones. Al comprar el activo con más riesgo y ejecutar un plan de cambio exitoso, el inversor ha convertido la misma inversión de $10 millones en una ganancia mayor.

¿Está interesado en obtener más información?

First National Realty Partners es una de las firmas de inversión de bienes raíces comerciales de capital privado líderes en el país. Con un enfoque intencional en la búsqueda de activos de clase mundial y con múltiples arrendatarios muy por debajo del valor intrínseco, buscamos crear rendimientos superiores a largo plazo ajustados al riesgo para nuestros inversores, al tiempo que creamos activos económicos sólidos para las comunidades en las que invertimos.

Utilizamos las dos fórmulas de Tasa de Límite de Retorno de Costos para evaluar las inversiones potenciales. Si desea obtener más información sobre nuestras oportunidades de inversión, comuníquese con nosotros al (800) 605-4966 o [email protected] para más información.