Este artículo analiza los diversos requisitos de notificación bajo la Ley de Responsabilidad de Construcción Residencial.
Todas las reclamaciones presentadas por un propietario de vivienda relacionadas con un defecto de construcción se rigen por la Ley de Responsabilidad de Construcción Residencial de Texas (RCLA), que se encuentra en el Capítulo 27 del Código de Propiedad de Texas. La RCLA establece ciertos requisitos de procedimiento para que los propietarios de viviendas presenten una reclamación contra su «contratista» (que incluye al constructor) por defectos de construcción debidos al diseño, construcción o reparación de una casa nueva o la reparación, alteración o adición a una casa existente. En consecuencia, tanto los propietarios como los contratistas deben conocer y cumplir con las reglas de tiempo relacionadas con el aviso de reclamo y las ofertas de acuerdo bajo la RCLA. Con excepciones limitadas, los propietarios deben notificar oportunamente su reclamo antes de presentar una demanda o iniciar un arbitraje contra sus contratistas. Del mismo modo, los contratistas tienen un tiempo limitado para inspeccionar los supuestos defectos para documentar la condición y un plazo para presentar una oferta de reparación y acuerdo, lo que puede limitar la responsabilidad del contratista en relación con la reclamación de defectos de construcción.Proporcionar aviso al contratista
Según la LCRAAC, los propietarios de viviendas que tengan la intención de presentar una reclamación contra un contratista deben proporcionar a ese contratista un aviso de la reclamación al menos 60 días antes de presentar una demanda o iniciar un arbitraje. El aviso debe entregarse en la última dirección conocida del contratista y por correo certificado. El aviso debe describir los defectos de construcción con un detalle razonable y, si se solicita, el propietario debe proporcionar evidencia que describa la naturaleza y la causa del defecto, así como la naturaleza y el alcance de las reparaciones necesarias para remediar el defecto (si se conoce).
Una vez recibida la notificación, el contratista dispone de 35 días para inspeccionar las condiciones denunciadas con o sin sus propios expertos, y puede documentar esas condiciones (es decir, con fotografías o vídeos), preferiblemente bajo la dirección de un abogado. Una vez más, el contratista también tiene el derecho de solicitar al propietario fotografías, videos, informes de expertos u otra evidencia de los defectos reclamados. Dentro de los 45 días de recibir el aviso inicial para presentar una demanda, el contratista puede hacer una oferta por escrito al propietario de la vivienda, que puede incluir reparaciones, un acuerdo en efectivo en lugar de reparaciones, o ambos. Es importante destacar que la oferta de reparación y liquidación puede utilizarse como prueba en cualquier juicio o arbitraje posterior relativo a los defectos de construcción.
Hacer una oferta de acuerdo
El objetivo de la RCLA era reducir el volumen de litigios por defectos de construcción residencial alentando a los propietarios y contratistas a discutir y resolver reclamaciones por defectos de construcción antes de iniciar una demanda o un arbitraje. No solo se requiere el cumplimiento de la RCLA, sino que hay ventajas probatorias asociadas con hacer una oferta razonable de reparación y liquidación, y desventajas para los propietarios de viviendas que rechazan una oferta razonable de su contratista. De hecho, los propietarios de viviendas que rechazan una oferta razonable de reparación o acuerdo pueden verse limitados en su recuperación de los daños que surjan del defecto, incluso si tienen éxito en el litigio. Como tal, la oferta de reparación y liquidación es un tema de importancia crítica para propietarios y contratistas por igual, y debe manejarse con cuidado. Una vez que se hace una oferta, el propietario y el contratista pueden o no llegar a un acuerdo para resolver el supuesto defecto de construcción. Si no, la oferta en sí probablemente se convertirá en una pieza importante de evidencia en el juicio o el arbitraje.
Sin embargo, es importante que los contratistas sepan que si un propietario rechaza una oferta razonable de acuerdo por parte del contratista o el propietario no cumple con los requisitos de notificación, entonces la cantidad de compensación que un propietario puede perseguir contra el contratista generalmente se vuelve más limitada.
Ayuda con reclamaciones de construcción
Este comentario no pretende ser una revisión exhaustiva de la RCLA, y hay otras disposiciones importantes para propietarios y contratistas por igual. Si usted es un propietario de vivienda preocupado por un posible defecto de construcción, o un contratista amenazado con un litigio relacionado con un defecto de construcción, debe consultar a un abogado de litigios de construcción de inmediato. Nowak & Stauch, PLLC es una firma de abogados enfocada en litigios comerciales, de construcción y de bienes raíces. Si se enfrenta a una disputa por defectos de construcción, comuníquese con los abogados de Nowak & Stauch, PLLC al 214-823-2006, o en línea al http://www.ns-law.net.