Publicación escrita por
Ellie Perlman
Fundadora, CEO de Blue Lake Capital LLC. Ayuda a los inversores pasivos a aumentar su riqueza a través de bienes raíces. Podcast: Historias Increíbles de Bienes Raíces.
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Cuando se trata de propiedades multifamiliares, algunos inversores se adhieren a las propiedades de clase A y las ven como las mejores clases de activos en el sector multifamiliar. Después de todo, por lo general están totalmente arrendados con los mejores inquilinos, obtienen alquileres líderes en el mercado, requieren pocas reparaciones o renovaciones, o ninguna, y tienen un ingreso mensual estable. Dado que los inversores pagan una alta prima por propiedades de Clase A, el flujo de caja no es tan alto como en otras clases de activos. Por lo tanto, la apreciación es el factor principal que impulsa las ganancias en muchas propiedades de Clase A.
Esos inversores ven un acuerdo de valor añadido, principalmente en propiedades de Clase B y C, como una inversión de riesgo. En un acuerdo de valor agregado, el nuevo propietario mejora la propiedad y renueva las unidades y los servicios para justificar los aumentos de alquiler. Los inversores de clase A ven esa estrategia como menos favorable. Después de todo, nadie puede garantizar que los inquilinos estén dispuestos a pagar alquileres premium, incluso si eso significa que obtienen apartamentos más bonitos. Sí, existe un riesgo inherente en un acuerdo de estrategia de valor agregado, pero hay varias maneras de mitigar ese riesgo y poseer una propiedad que genere rendimientos más altos que los vistos en una Clase A.
El Enfoque de Valor agregado
Las estrategias de valor agregado pueden incluir arreglos cosméticos simples como pintura, paisajismo y señalización, o renovaciones estructurales extensas como mejoras en cocinas y baños, alfombras nuevas o un nuevo gimnasio o casa club. Cuanto más extensa sea la renovación, más costará. Además, hay reparaciones que considerar, como techos nuevos, sistemas de climatización o mejoras de plomería.
En su mayor parte, los edificios de clase A no son buenos candidatos para agregar valor, ya que ya están mejorados y cobran alquileres superiores. Por otro lado, las propiedades de clase B y C, edificios de apartamentos que se construyeron hace décadas, ofrecen el mayor potencial para aumentar los ingresos al mejorar esas propiedades. La estrategia de valor agregado bien vale la pena el esfuerzo. La razón de ello es que las nuevas mejoras equivalen a rentas más altas, y las rentas más altas equivalen a ingresos netos de explotación (NOI) más altos, y esto, a su vez, tiene un gran impacto en la apreciación. Al hacerlo, básicamente puede «forzar la apreciación» porque mejora la propiedad e impacta positivamente en su valor (además del crecimiento orgánico en el mercado).
Aumentar Los Ingresos Netos de Explotación
En comparación con la construcción de una propiedad multifamiliar desde cero, invertir en un activo existente que tiene flujo de caja continuo es una decisión inteligente. Una propiedad A generalmente tiene un alto impuesto a la propiedad, lo que aumentará significativamente los costos de construcción de front-end. Por otro lado, hacer mejoras de valor agregado como cambios mínimos en el exterior y el interior de una Clase B es relativamente económico.
Los rendimientos modestos de una propiedad de clase A con una tasa interna de retorno (TIR) de un dígito a baja para adolescentes simplemente no son suficientes en comparación con los resultados de TIR de alta para adolescentes obtenidos cuando se completa el valor agregado en propiedades de Clase B y C. Después de todo, el objetivo de cualquier inversión multifamiliar es aumentar el NOI, y esto se logra aumentando los ingresos de la propiedad o disminuyendo los gastos. Las mejoras realizadas en las propiedades de valor añadido aumentarán significativamente el NOI. Esto se debe a que una vez que se realizan las mejoras, los aumentos de alquiler generalmente siguen, y el flujo de caja aumenta
¿Cuán importante es aumentar el NOI? Digamos que su propiedad tiene 100 unidades, y este año está aumentando los alquileres en 4 40 por mes. Esa suma representa un aumento de los ingresos de 48.000 dólares por año (40 x 100 unidades x 12 meses), así como un aumento de la tasa de NOI de 48.000 dólares. Esa es una cantidad sustancial de dinero, y debido a estos ingresos adicionales, el valor de la propiedad también aumentará. Es por eso que soy un firme defensor de las ofertas de valor agregado, porque he visto aumentos en el alquiler gracias a las mejoras en la propiedad.
El crecimiento de los alquileres es actualmente positivo y aún es posible con las propiedades de Clase A, pero la desaceleración del ritmo del mercado se traducirá en un menor crecimiento orgánico, lo que resultará en rendimientos aún más bajos para los edificios de Clase A. Y si la economía cambia a un crecimiento más lento, algunos inquilinos desalojarán sus caros apartamentos de Clase A por propiedades de Clase B mucho más asequibles, y preveo que las propiedades de Clase A lucharán con tasas de vacantes más altas de las que enfrentan hoy en día.
Comprender la Tasa de capitalización
La tasa general de rendimiento de cualquier propiedad se basa en los ingresos. Las tasas de capitalización son específicas del mercado y dependen del tipo de clase de propiedad involucrada. Las tasas de capitalización se utilizan para calcular el valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos de explotación por la tasa de capitalización.
La tarifa de tope se calcula dividiendo el NOI por el precio pagado por la propiedad. Como regla general, las propiedades de clase B y C tienen tasas de capitalización entre el 5% y el 7%, mientras que las propiedades de clase A tienen tasas de capitalización entre el 2% y el 4%. Cuando las tasas de capitalización disminuyen, el valor de la propiedad aumenta. A medida que la tasa de capitalización aumenta, también lo hace el riesgo de la inversión.
Si puede comprar una propiedad y reducir su tasa de límite utilizando la estrategia de valor agregado, sus ganancias pueden aumentar. Por ejemplo, digamos que su NOI es de 5 50,000 y compró la propiedad con una tasa de límite del 10%. Eso equivale a un valor de propiedad de 5 500,000 (divided 50,000 dividido por una tasa de capitalización del 10%). Si puede reducir esa tasa de límite al 8% reparando y renovando la propiedad, el valor de su propiedad aumentaría a 6 625,000. ¡Es un sólido aumento de valor del 25%!
La línea de fondo
Con una inversión de Clase A, está limitado en cuánto aprecia la propiedad; sin embargo, tiene más control sobre la apreciación de una propiedad de B/C, y de hecho, puede forzar la apreciación. Todavía hay alguna oportunidad de obtener un acuerdo sólido de Clase A, debido a una propiedad mal administrada que resulta en mayores gastos de alquileres a precios inferiores al mercado, pero esos acuerdos son raros. Confiar en el poder de mercado para determinar la apreciación es arriesgado. Dado que los rendimientos de los ingresos de la Clase A son moderados, debido a los altos gastos, la mayoría de las ganancias provendrán de la apreciación. Esta limitación no es tan severa en las propiedades más antiguas, donde una solución cosmética puede mejorar significativamente el NOI, junto con el potencial de apreciación. Esta es una de las principales razones por las que los inversores deben centrarse en las propiedades de clase B/C.