Para desarrollar CityNorth, The Thomas J. Klutznick Company firmó un acuerdo de incentivo de impuestos sobre las ventas con la Ciudad de Phoenix, donde the Klutznick company mantendrá el 50% de todos los dólares de impuestos sobre las ventas recaudados en CityNorth, hasta 9 97.4 millones durante 11.3 años. Este incentivo de impuesto a las ventas puso a CityNorth en el centro de una demanda presentada por el Instituto Goldwater, que busca desafiar los subsidios corporativos en Arizona. A cambio de 97,4 millones de dólares, Klutznick le permitirá a Phoenix arrendar 3.180 plazas de estacionamiento, 200 de las cuales se reservarán para personas que viajan en autobús urbano. El contrato de arrendamiento durará 45 años.
El 2 de abril de 2008, el juez de la Corte Superior del Condado de Maricopa, Robert Miles, falló a favor de la Ciudad de Phoenix y la Compañía Thomas J. Klutznick. El juez Miles negó la afirmación del Instituto Goldwater de que el acuerdo de la Ciudad con CityNorth violaba la Constitución de Arizona. Dictaminó que la actividad económica generada por CityNorth es «indudablemente» de interés público. Desde entonces, el Instituto Goldwater ha respondido apelando el fallo.
El desarrollador de CityNorth y la Ciudad de Phoenix presentó reclamaciones en la Corte Superior del Condado de Maricopa el 22 de abril de 2008, solicitando que la corte ordenara al Instituto Goldwater pagar los honorarios legales incurridos mientras luchaba contra la demanda. La presentación de CityNorth argumenta que el Instituto «agravó la longitud y complejidad del litigio con ‘expertos’ irrelevantes que ni siquiera habían leído el acuerdo, y mostró un desprecio imprudente por los enormes intereses fiscales y comerciales con los que estaba interfiriendo.»De acuerdo con la presentación de la Ciudad de Phoenix, «No solo el Instituto Goldwater procedió con esta acción sabiendo que se le podría ordenar que pagara los honorarios y costos de la ciudad, litigó este caso de una manera que aumentó su alcance y gastos mucho más allá de lo que se requería para litigar completamente los asuntos dispositivos allí.»
El Instituto Goldwater argumenta que la solicitud de honorarios del abogado viola las condiciones acordadas por todas las partes durante el juicio. Clint Bolick, abogado principal del Instituto Goldwater, afirma que » Los tribunales casi nunca han otorgado honorarios de abogados a empresas que buscan reivindicar derechos públicos. Las razones fueron expresadas por el Juez de la Corte Suprema de Arizona Stanley Feldman en el mismo caso, Wistuber v. Distrito Escolar Unificado de Paradise Valley, que todas las partes acuerdan que establece los parámetros legales para la Cláusula de Regalo bajo la cual se litiga el caso CityNorth.»
El Sr. Bolick afirmó que los casos constitucionales, como Turken c. Gordon, rara vez se ganan en el nivel de los tribunales inferiores, y se espera que una victoria en el tribunal de apelaciones sea más probable.
City of Phoenix/CityNorth Positioneditar
El acuerdo entre la Ciudad de Phoenix y el desarrollador de CityNorth permite que CityNorth se construya como un proyecto urbano denso diseñado para contrarrestar la expansión y reducir el tráfico. Sin un incentivo para los estacionamientos, es probable que más de la mitad del desarrollo hubiera sido consumido por estacionamientos de superficie, lo que limitaría el número de negocios generadores de impuestos sobre las ventas. Como se indica en el fallo del juez Miles, «El acuerdo fue diseñado para garantizar que el proyecto que se construye proporcione los beneficios contemplados, en particular los ingresos fiscales sustanciales, en un horario y a un nivel que sea más ventajoso para el público que algún otro proyecto con una configuración diferente que se pueda construir en el sitio.»
No se adelantaron fondos de la Ciudad ni los ingresos fiscales de la Ciudad están en riesgo. El desarrollador debe asumir todo el costo estimado de 1 1.5 mil millones para desarrollar CityNorth y asumir todo el riesgo financiero. Se proyecta que CityNorth generará cientos de millones de dólares de ingresos fiscales para la Ciudad y miles de empleos. CityNorth se pagará con los ingresos que genere. El juez Miles declara: «El valor monetario que recibirá el acuerdo se basa en los ingresos por impuestos de venta que generará el proyecto CityNorth a partir de los 1.2 millones de pies de espacio comercial que el desarrollador debe construir antes de que pueda recibir cualquier pago de la ciudad….Bajo el acuerdo, se proyecta que la ciudad recibirá cientos de millones de dólares en impuestos a las ventas futuros para usarlos para cualquier propósito público que elija.»
Posición del Goldwater Instituteeditar
El Goldwater Institute afirma que el incentivo es un subsidio corporativo, que es ilegal de acuerdo con la constitución de Arizona.
De acuerdo con el Instituto Goldwater, Phoenix pagará más de 3 30,000 por año para arrendar 200 espacios de estacionamiento para compartir coche durante los próximos 45 años. La ciudad, que afirma que el incentivo no es un subsidio sino un incentivo basado en el mercado, podría haber comprado y ser propietaria de 6,950 plazas de estacionamiento en un estacionamiento por el mismo precio que pagó por arrendar 200. El Instituto Goldwater también obtuvo registros de los honorarios de los abogados de la ciudad, alegando que Phoenix gasta más de 1 10,000 por semana para defender el subsidio.
El Instituto Goldwater también cree que la ciudad ha sobreestimado los beneficios del proyecto. La Ciudad estima un impacto de 1 1.9 mil millones, mientras que un estudio del Instituto Goldwater argumenta que el verdadero impacto será de menos de 5 500 millones. El Instituto Goldwater también argumenta que no resultará ningún beneficio neto del subsidio porque el centro comercial se habría construido de todos modos debido a la alta demanda de compras en una sección próspera y de rápido crecimiento de Phoenix. El Dr. Wells también cuestiona el beneficio público del proyecto CityNorth, encontrando que el área en la que se está construyendo CityNorth tiene un ingreso promedio per cápita que es de 2 21,000 más alto que el resto de Phoenix y la población demográfica alrededor de CityNorth tiene 3 veces más probabilidades de ser blanca que el resto de Phoenix.
De acuerdo con el Instituto Goldwater, el subsidio viola tres disposiciones de la constitución del estado de Arizona, la Cláusula de Regalos, la Cláusula de Privilegios e Inmunidades y la Cláusula de Leyes Especiales. El Instituto Goldwater cree que el incentivo no es más que un subsidio corporativo destinado a recompensar a las personas políticamente bien conectadas.
Decisión de la Corte Suprema de Arizona
El 25 de enero de 2010, la Corte Suprema de Arizona anuló la decisión de la Corte de Apelaciones y permitió que el acuerdo de Citynorth se mantuviera. El Tribunal confirmó que la Compañía de la Ciudad de Phoenix y Klutznick actuó de buena fe sobre la base de más de 25 años de jurisprudencia. El fallo de la Corte dejó en claro que los acuerdos entre el gobierno y los desarrolladores privados como CityNorth deben tener un beneficio directo para el gobierno. Cualquier beneficio indirecto, como puestos de trabajo y aumentos de impuestos sobre las ventas, no se puede aplicar al acuerdo, como resultado. Por lo tanto, los acuerdos en el futuro deben hacer dos cosas: especificar lo que el gobierno obtendrá a cambio, y asegurar que los beneficios que el gobierno recibe a cambio satisfagan la inversión del gobierno en el acuerdo.