Cómo obtener una hipoteca en 8 Pasos

Ya sea que compre una casa por primera vez o busque mudarse a una casa diferente, es probable que necesite una hipoteca. Pero, ¿cómo se consigue la mejor tarifa?

Team Clark se trata de ahorrarle dinero. Una casa es probablemente la compra más grande que harás en tu vida. Encontrar los mejores términos de la hipoteca podría ahorrarle decenas de miles de dólares, o más, durante la vida de su préstamo.

En este artículo, lo guiaremos a través de los pasos para obtener una hipoteca de la manera correcta, con algunas indicaciones de Clark Howard y consejos de expertos de un veterano de la industria hipotecaria.

Índice:

1. Obtenga Su Crédito en Forma
2. Obtenga la Aprobación Previa para una Hipoteca
3. Averigüe Cuánta Casa Puede Pagar
4. Elija el Tipo Correcto de Hipoteca
5. Compre las Mejores Tarifas
6. Reúna sus Documentos y Solicite el Préstamo
7. Cerrar su casa

Obtenga Su crédito en Forma

Antes de solicitar una hipoteca, debe asegurarse de que su crédito esté en buena forma. Cuanto mejor sea su puntaje de crédito, mejor será la tasa de interés para la que calificará. Usted debe aspirar a un puntaje de crédito de 740 o más. Eso debería conseguirle las mejores tarifas en la mayoría de los casos, dice Rob Downs, Oficial de préstamos del South State Bank.

Hay varias maneras de obtener sus calificaciones de crédito e informes de crédito de forma gratuita. Querrá verificar ambos porque si hay un problema con su puntaje de crédito, su informe de crédito le dará una indicación de lo que es. También querrá asegurarse de obtener informes de las tres agencias de crédito principales:

• Equifax
• Experian
• TransUnion

«Tenga cuidado de usar servicios de informes de crédito gratuitos como Credit Karma para este paso», dice Downs. «Tienden a usar el sistema de puntuación Vantage, que no proporcionará el puntaje de crédito FICO real que usarán los prestamistas. En su lugar, consulte con su banco o proveedor de tarjeta de crédito para ver si ofrecen un puntaje FICO.»

Downs también señala que los prestamistas generalmente obtienen informes de las tres agencias de crédito y luego usan la puntuación media. Por lo tanto, podría tener un puntaje de crédito inferior a 740 y aún así obtener la mejor tasa, siempre y cuando su puntaje medio sea al menos así de alto.

Qué hacer si Su Puntaje de Crédito no es lo Suficientemente Alto

Si descubre que su puntaje de crédito no es lo que le gustaría que fuera, es posible que desee retrasar su compra. Pedir prestado mucho dinero a una tasa de interés inferior a la óptima significará que su pago mensual de la hipoteca será más alto, y terminará pagando mucho más para ser dueño de su casa a largo plazo.

Puedes tomar medidas para mejorar tu puntaje, como pagar deudas y aumentar tus límites de crédito. Lea acerca de formas astutas de mejorar su puntaje de crédito aquí.

También existe la posibilidad de que encuentres un error en tu informe de crédito que esté arrastrando tu puntuación hacia abajo. Si eso sucede, es posible corregirlo. He aquí cómo.

Los errores deben tardar 30 días en corregirse una vez que informe al buró y al acreedor del error. Pero a veces el proceso puede tardar hasta tres o cuatro meses. Es por eso que debe obtener sus calificaciones e informes de crédito al menos de cuatro a seis meses antes de estar listo para solicitar una hipoteca.

Clark dice que lo siguiente que debe hacer, después de que haya hecho una verificación de antecedentes de su crédito, es monitorear su crédito y sus calificaciones. Esto es para asegurarse de que su puntaje de crédito se mantenga estable o mejore a medida que se acerca a solicitar un préstamo. Team Clark recomienda usar los servicios gratuitos de Credit Karma, Credit Sesame o ambos para vigilar tu puntuación.

Leer más: Credit Karma vs. Credit Sésamo: ¿Es Uno Mejor Que el Otro?

Obtenga una aprobación previa para una hipoteca

Una vez que sienta que su crédito está en un buen lugar, es hora de comenzar el proceso de obtener una hipoteca. Puede averiguar cuánto dinero califica para pedir prestado al solicitar la aprobación previa de la hipoteca. Esto también le dará una idea de cuánto serán sus pagos mensuales.

La cantidad que un prestamista está dispuesto a prestarle dependerá de cosas como su puntaje de crédito y la proporción de deuda a ingresos. Una aprobación previa no es una solicitud de hipoteca real (que está vinculada a una propiedad específica), pero requerirá una verificación de crédito sólida.

Por qué necesita Obtener una Preaprobación

La preaprobación es un paso clave en el proceso de compra de una casa, según Downs.

» Por lo general, los agentes inmobiliarios requieren la aprobación previa de la hipoteca, ya que quieren asegurarse de que tenga su financiamiento en orden y esté preparado para ofrecerlo tan pronto como encuentre su casa», dice. «Por lo general, ellos — y el agente del vendedor — querrán ver una carta de aprobación previa de un prestamista presentada con su oferta.»

Downs dice que si el prestamista y/o el oficial de préstamos tiene una buena reputación en su mercado local, también puede ayudarlo a aumentar sus posibilidades de suscribir un contrato, ya que habrá una mayor confianza en su aprobación previa.

Así es como se verá generalmente una carta de aprobación previa. Como puede ver, incluirá la cantidad de dinero que está preaprobado para pedir prestado, junto con información sobre los términos del préstamo:

Tenga en cuenta que no está bloqueado para obtener su préstamo del prestamista que lo preaprobó. Usted todavía es libre de comprar para obtener la mejor tarifa, que cubriremos a continuación.

Clark tiene una regla firme sobre el proceso de aprobación previa: Una vez que reciba una carta de aprobación previa, no solicite ningún otro crédito dentro de los seis meses posteriores a la fecha en que espera comprar su casa.

«No es tanto lo que la solicitud de crédito le hará a su puntaje de crédito, aunque eso es una preocupación», dice. «Es más que daña su relación deuda-ingreso, lo que podría colocarlo en una categoría de préstamos más riesgosa. Su solicitud de hipoteca podría ser denegada o podría verse empujado a una tasa de interés más alta.»

Dónde obtener la Aprobación previa para una Hipoteca

Como regla general, Clark es un gran fan de las cooperativas de crédito. Pero debe asegurarse de estar satisfecho con el nivel de servicio al cliente en una cooperativa de crédito antes de darles su negocio.

Clark dice que hay muchas opciones, y que ya no estás a merced de los grandes bancos.

«Lo que ha cambiado con los años es que los bancos ahora son muy poco competitivos en el mercado hipotecario», dice. «Toda la acción son cooperativas de crédito y prestamistas no bancarios como Rocket Mortgage o Quicken Loans.»

Sin embargo, en última instancia, debe ir a donde se sienta más cómodo para su aprobación previa. Como dijimos, usted no tiene ninguna obligación de obtener su hipoteca de ese prestamista si encuentra mejores tarifas en otro lugar.

Averigüe Cuánta Casa Puede Pagar

Solo porque pueda pedir prestada una cierta cantidad de dinero no significa que deba hacerlo. Hay varios otros factores que entran en juego al determinar qué rango de precios debe considerar.

tendrá Posibilidades de ser pre-aprobado para una cantidad mayor de la que probablemente tengan sentido para usted financieramente. Depende de usted calcular a qué se traduce como un pago mensual.

El pensamiento de Clark sobre cómo averiguar cuánta casa puedes pagar realmente ha evolucionado a lo largo de los años.

solía recomendamos que comience por ver lo que usted califica para un tradicional a 30 años de tasa fija préstamo, luego de vuelta y comprar casas que cuestan 90% de esa cantidad o menos. Pero ya no.

«Me di cuenta de que las personas seguían teniendo más hipotecas de las que podían pagar», dice. «Ignora para lo que estás pre-aprobado. En su lugar, base lo que realmente puede pagar en lo que es su alquiler actual. Recuerde que con esa hipoteca, también tendrá impuestos y seguro.»

Clark dice que si vas a comprar tu primera casa, debes comenzar con cuánto pagas en alquiler. Y luego debe calcular un pago hipotecario que no sea más que su alquiler más los costos generales mensuales que los inquilinos no pagan: cosas como los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda.

Elija el tipo correcto de Hipoteca

Una vez que sepa cuánto dinero puede pedir prestado, tendrá que decidir qué tipo de préstamo es adecuado para usted.

¿Desea una hipoteca a 30 años o a 15 años? ¿Prefiere una tasa fija para la vida del préstamo o una que se ajuste a las condiciones económicas? ¿Necesita un préstamo convencional, o tomará prestado mucho dinero y requerirá una hipoteca enorme? Tendrás que responder a todas estas preguntas y más.

Downs dice que las hipotecas fijas convencionales a 30 años son los préstamos predominantes que la mayoría de los compradores eligen.

«Con buen crédito, ofrecen tasas de interés excepcionales y pagos más bajos», dice.

También hay préstamos FHA y VA a considerar.

«Los prestatarios con problemas de crédito pueden optar por un préstamo de la FHA, que es un préstamo respaldado por el gobierno que aún puede proporcionar buenas tasas, pero viene con requisitos adicionales de seguro hipotecario», dice Downs. «Para aquellos que califican, un préstamo VA ofrece tasas excepcionales e incluso ofrece una opción de pago inicial del 0%.»

Afortunadamente, no deberías tener que resolver todo esto por ti mismo.

«Un excelente oficial de préstamos discutirá sus objetivos financieros y de compra generales y presentará no solo las opciones que están disponibles para usted, sino la opción de hipoteca que mejor se adapte a sus objetivos», dice Downs.

Compre las Mejores tarifas

Después de decidir el mejor tipo de hipoteca para usted, está listo para comenzar a comprar su hipoteca.

Para tener una buena idea de qué tipo de tarifas están disponibles, es posible que desee comenzar con un sitio como LendingTree.

Tenga en cuenta que, en muchos casos, se le pedirá que proporcione una dirección de correo electrónico o un número de teléfono. Eso significa que puede estar inundado con propuestas de empresas que intentan ganar su negocio hipotecario. Si eso no te parece divertido, Clark tiene su propia estrategia más tradicional.

Dice que la mayoría de las personas solo obtienen una cotización para una hipoteca, que no es el enfoque correcto. Usted querrá obtener cotizaciones de al menos tres prestamistas para obtener acceso a las mejores ofertas.

«Debe ir a una cooperativa de crédito, el prestamista recomendado por su agente de bienes raíces y un corredor de hipotecas», dice Clark.

Su agente de bienes raíces podría ser un gran recurso cuando se trata de elegir un prestamista. A ver si tienen a alguien que recomienden. Si lo hacen, es probable que sea un prestamista con el que ellos y sus clientes hayan encontrado fácil trabajar en el pasado.

«Si confías en tu agente de bienes raíces, no dudes en pedirles una referencia», dice Downs. «Es en su mejor interés asegurarse de que usted sea manejado por expertos.»

Otra opción es trabajar con un agente hipotecario. Los agentes hipotecarios pueden comprar su hipoteca con varias compañías diferentes para encontrar la mejor tarifa. Pregunte a sus amigos y vecinos si hay un corredor que recomienden.

Cómo Elegir la Mejor Oferta Hipotecaria

Una vez que tenga múltiples cotizaciones de tasa a mano, deberá averiguar cuál tiene más sentido para usted.

«Las estimaciones hipotecarias pueden variar mucho entre múltiples prestamistas», dice Downs. «Cuando se trata de comprar tarifas y hacer una comparación de manzanas a manzanas, solo hay dos cosas dentro del control del prestamista para comparar: la tarifa y lo que está pagando por ella en las tarifas del prestamista.»

Esas tarifas podrían incluir:

• Tarifas de originación
• Tarifas de informe de crédito
• Costo de evaluación
• Cualquier otra tarifa aplicable cobrada por el prestamista

Los puntos son otro tipo de tarifa que debe conocer. Un punto representa el 1% de la cantidad total de dinero prestado.

Hay dos tipos de puntos:

1. Puntos de originación: Esto es simplemente una tarifa para cubrir los bolsillos de los prestamistas.
2. Puntos de descuento: Dinero pagado por adelantado para reducir la tasa de interés durante la vida de un préstamo.

Clark tiene una regla simple cuando se trata de puntos: ¡Nunca pagues puntos para reducir tu tasa de interés!

Tenga en cuenta que no todos los prestamistas cobran puntos, por lo que si puede evitar pagarlos por completo, mucho mejor.

Todos los demás costos de cierre asociados con la compra de la casa (título, abogado, impuestos, etc.) están fuera del control del prestamista. Pero Downs dice que debería ser capaz de obtener una estimación precisa de ellos con anticipación.

Más allá del precio, también debe considerar lo siguiente en su selección de prestamistas: reseñas en línea, capacidad de respuesta y si es un prestamista local con buena reputación.

Reúna Sus Documentos y Solicite el Préstamo

Una vez que haya identificado el préstamo más favorable para usted y una propiedad por la que desea hacer una oferta, es hora de presentar su solicitud formal.

Lo que tendrá que proporcionar dependerá de su situación particular y de los requisitos de la compañía de préstamos, pero generalmente incluirá:

• La Solicitud Uniforme de Préstamo Residencial
• W-2 de empleadores actuales y anteriores
• Talones de pago recientes
• Declaraciones de impuestos sobre la renta
• Documentos de pensión alimenticia o manutención de los hijos
• Banco & estados de cuenta de inversión
• Una «carta de regalo» si está usando dinero donado para un pago inicial
• Carta de explicación de crédito si hay marcas despectivas en su archivo de crédito

Entonces, ¿cómo presentará todos estos documentos?

Downs dice que la industria hipotecaria se ha quedado rezagada en términos de innovación tecnológica, pero que se están haciendo grandes avances para agilizar el proceso de préstamo y proporcionar una mejor seguridad.

«La mayoría de los prestamistas le ofrecerán un portal seguro para completar su solicitud y cargar los documentos necesarios», dice. «Algunos prestamistas incluso proporcionan sus propias aplicaciones móviles que permiten a los compradores cargar documentos y hacer un seguimiento de su préstamo a medida que avanza en el proceso.»

Por supuesto, aún puede elegir enviar documentos por correo electrónico o incluso proporcionar copias en papel. Un buen prestamista hará lo que sea necesario para ayudarlo.

El prestamista utilizará toda esta información, además de lo que descubra en su verificación de crédito y su evaluación de la propiedad que desea comprar, para ayudar a determinar los términos finales del préstamo.

Bloqueo de una tasa de interés

Cuando se le ofrece una tasa de interés, tiene la opción de bloquearla. Las tasas de interés hipotecarias fluctúan todo el tiempo en función de las condiciones de mercado más grandes. Un bloqueo de tasa hipotecaria mantiene esa tasa estable, por lo general por un período de 30, 45 o 60 días.

Clark dice que la decisión sobre cuándo fijar su tarifa debe basarse en si está comprando una casa de nueva construcción o una ya existente.

«Si está comprando una casa que se está construyendo, nunca querrá solicitar y cerrar demasiado pronto porque los horarios de los constructores son conocidos por llegar tarde», dice Clark. «Tienes que asegurarte de que casi todo lo haga el constructor antes de fijar tu tarifa cuando compres una nueva construcción.»

La decisión sobre cuándo fijar la tasa de interés de su hipoteca es un poco diferente cuando está comprando una casa existente.

«La estrategia de bloqueo de tasas tiene todo que ver con la comprensión de los mercados actuales que afectan las tasas hipotecarias y la tolerancia al riesgo del comprador», dice Downs. «Algunos compradores reconocen que tienen una gran tarifa y quieren la tranquilidad de bloquearla y seguir adelante con la vida. Algunos compradores son muy sensibles a bloquear la mejor tarifa absoluta, lo cual es perfectamente comprensible, pero la tarifa flotante conlleva riesgos.»

En general, las bajas, dice, las tasas aumentan rápidamente y disminuyen lentamente.

» Cronometrar un bloqueo de velocidad es como jugar al poker. Busque asesoramiento de su prestamista para tomar una decisión informada sobre cuándo fijar su tarifa», dice.

Prepare for Some Back & Forth

Después de que haya presentado su solicitud y la documentación de respaldo, el prestamista deberá verificar sus credenciales. En la mayoría de los casos, también requerirán una tasación de la propiedad de un tasador que elijan. Todo este proceso puede tardar de 30 a 60 días, pero no siempre es así.

«Los buenos prestamistas se moverán a la velocidad necesaria para completar su suscripción, tasación y cierre en función de las contingencias de su contrato y la fecha de cierre», dice Downs. «En mercados inmobiliarios competitivos como los que hemos visto en los últimos años, no es inaudito cerrar en 21 días o menos para que su oferta sea aceptada.»

Durante este tiempo, debe esperar cierto nivel de comunicación con el prestamista a medida que continúe recopilando cualquier información que pueda ayudarlo a obtener la tarifa más favorable.

Tenga todo esto en cuenta con su selección de prestamistas. Si espera que necesitará un cierre rápido, elija un prestamista que se comprometa a hacer su préstamo en el tiempo necesario.

«Siempre es beneficioso discutir la fecha de cierre y las contingencias que incluye en su oferta con su oficial de préstamos antes de presentar la oferta, para que puedan comprometerse a cumplir con ellos», dice Downs.

Cerrar su casa

Finalmente, una vez que haya sido aprobado para su hipoteca y su oferta haya sido aceptada, es hora de cerrar su casa. Esto es lo que implica.

«Al menos tres días hábiles antes del cierre, su prestamista se pondrá en contacto con los términos finales de su préstamo a través de un documento llamado Divulgación de cierre», dice Downs. «Este documento proporcionará su pago mensual final y la cantidad de efectivo que necesitará transferir a la compañía de títulos que está llevando a cabo su cierre.»

La compañía de títulos maneja el cambio de dinero entre usted y el vendedor y se asegura de que el título de propiedad se ponga a su nombre una vez que se complete la compra.

Este es un ejemplo de cómo podría ser una Divulgación de Cierre:

Downs advierte que una vez que reciba sus instrucciones de transferencia, asegúrese de confirmarlas directamente con la compañía de títulos. El fraude electrónico relacionado con las hipotecas es muy real, y ha habido casos de compradores de vivienda engañados para transferir fondos a la cuenta equivocada. Eso puede causar grandes dificultades, e incluso la ruina financiera.

Una regla general es transferir un poco más de lo requerido en el caso excepcionalmente raro de que haya un ligero cambio en las tarifas en el último minuto. Si envía más de lo que se requiere, recibirá un reembolso por el exceso de la compañía de títulos de propiedad.

Una vez que se transfieran sus fondos, notifique a su prestamista y confirme la recepción con la compañía de títulos.

Luego, simplemente preséntate al cierre para completar tu compra. Allí, debe esperar firmar varios documentos relacionados con la venta de la propiedad y la hipoteca.

Una vez que el título se transfiera del vendedor a usted, ¡obtendrá las llaves de su nuevo hogar!

Pensamiento final

Comprar una hipoteca puede parecer intimidante, pero si sigue los pasos anteriores, realmente no es un proceso difícil.

Sí, puede llevar mucho tiempo reunir todos los documentos y buscar la mejor tarifa. Pero el dinero que ahorrará al ser diligente en su búsqueda de la mejor hipoteca lo preparará para el éxito financiero hasta bien entrado su futuro.

Haga clic aquí para descargar nuestra lista de verificación imprimible gratuita.

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