Cómo el Pago de Todo el Dinero en Efectivo por una Propiedad Afecta Su Capacidad para Crear Riqueza

Muchos inversores optan por pagar todo el dinero en efectivo por una propiedad de inversión. En 2012, BiggerPockets y Memphis Invest llevaron a cabo una encuesta a nivel nacional de ciudadanos estadounidenses y descubrieron una serie de hechos interesantes, incluido que el 24% de los inversores de bienes raíces estadounidenses estaban utilizando el 100% de efectivo para financiar sus inversiones.

Para ser claros, incluso cuando los inversores usan términos como «todo efectivo», la verdad es que no se negocia» efectivo». En la mayoría de los casos, el comprador trae un cheque (generalmente fondos certificados, como un cheque bancario) a la compañía de títulos de propiedad, y la compañía de títulos de propiedad escribe un cheque al vendedor. Otras veces, el dinero se envía a través de una transferencia bancaria desde el banco.

Esta es la forma más fácil de financiación, porque normalmente no hay complicaciones, pero para la mayoría de los inversores (y probablemente la gran mayoría de los nuevos inversores), todo el dinero en efectivo no es una opción. Sin embargo, hablemos de esto por un momento más.

Existe un debate en el mundo de la inversión sobre el uso de dinero en efectivo para una propiedad frente a obtener un préstamo. En un campamento, tienes a la gente «sin deudas», que dice que una persona solo debe invertir en propiedades de alquiler si puede pagar todo el dinero en efectivo por el acuerdo. El campamento de» apalancamiento » responde con las matemáticas que muestran que una persona que usa apalancamiento puede obtener un retorno de la inversión mucho mejor al usar un préstamo.

Los incendios de campamento» sin deudas «vuelven,» Pero el 100% de las ejecuciones hipotecarias le suceden a personas con deudas.»Y el debate continúa. ¿Quién tiene razón? Si tuviera 1 100,000, ¿sería mejor comprar una casa por 1 100,000 o cinco casas con un pago inicial de 2 20,000 en cada una?

Una vez más, no creo que haya una respuesta correcta, sino más bien una respuesta correcta para ti. En otras palabras, lo que funciona para mí puede que no funcione para ti. Su decisión de usar la deuda dependerá en gran medida de sus finanzas personales, sus metas, su edad y otros factores clave.

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Usar todo el dinero en efectivo es más seguro en algunos aspectos, por supuesto. Si usted era dueño de una propiedad con un valor de 1 100,000 sin una hipoteca, podría vender fácilmente la propiedad si lo necesitara. Si la propiedad era difícil de alquilar, podía pagar los impuestos y el seguro para mantener la propiedad flotante hasta que el inquilino comenzara a pagar. Para simplificar, digamos que la casa alquilada por 1 1,200 por mes, los impuestos y el seguro fueron de 2 200 por mes, y todos los demás gastos, con el tiempo, promediaron 4 400 por mes (reparaciones, vacantes, CapEx, mantenimiento, etc.).). Esto significa que sus gastos totales en la propiedad, sin incluir la hipoteca, serían de 6 600 por mes, y su flujo de efectivo sería de 6 600 por mes, o 7 7,200 por año. Si bien esto no es una mala cantidad de flujo de efectivo, representa solo un ROI de efectivo sobre efectivo del 7.2%.

Por otro lado, digamos que compró esta misma propiedad pero usó un préstamo de pago inicial del 20%, lo que significa que sacó una hipoteca de 8 80,000. Ochenta mil dólares al 4,5% de interés por 30 años es de aproximadamente 4 400 por mes. Así, añade que de los $400 a los $600 en concepto de gastos que ya se supone, y usted está en $1.000 por mes en el total de los gastos de la hipoteca en el lugar, dejándole con $200 por mes en el flujo de efectivo, o sólo $2.400 por año, mucho menos, por supuesto, de los $7,200 por año vimos con la compra en efectivo.

Sin embargo, el flujo de caja de $2,400 en una inversión de 2 20,000 representa un ROI de efectivo sobre efectivo del 12.0%, una diferencia bastante drástica.

Tal vez la diferencia entre el 7.2% y el 12.0% no parezca tan drástica, pero consulte este gráfico en la figura 13 que muestra cómo se ve una inversión de $100,000, durante 30 años, en 7.2% y 12.0%.

Claramente, el apalancamiento puede aumentar el ROI con la propiedad. Pero, ¿vale la pena el aumento del riesgo que también está tomando? Esa es una pregunta que debes decidir. Así que permítanme mencionar algunas posibles preocupaciones con el pago de todo el dinero en efectivo por una propiedad.

Cómo el Pago de Todo el Dinero en Efectivo Afecta a los 4 Generadores de Riqueza Básica de Alquileres

Hay cuatro generadores de riqueza básica de propiedades de alquiler. Esos son:

1. Apreciación
2. Flujo de caja
3. Ahorro Fiscal
4. Pago de préstamos

Por lo tanto, ya hemos visto que pagar todo el efectivo puede ayudarlo a obtener un monto en dólares de flujo de caja más alto, pero potencialmente un ROI de efectivo sobre efectivo más bajo. Pero veamos cómo afecta a los otros tres generadores de riqueza.

Apreciación

La propiedad se apreciará por la misma cantidad, ya sea que tenga un préstamo o no. Pero, de nuevo, lo que realmente cambia es el ROI. Si pagó 1 100,000 por la propiedad con todo el dinero en efectivo, y en un año, el valor de la propiedad sube a 1 110,000, efectivamente ha aumentado su patrimonio en un 10% y ha ganado equity 10,000 en equidad. Si usara ese pago inicial del 20% y solo gastara $20,000 en la propiedad, y el valor luego aumentara a 1 110,000, también habría ganado equity 10,000 en equidad. Pero ustedes han hecho de $10,000 en el patrimonio, pero sólo invirtieron $20,000, lo que significa que ha aumentado su riqueza en un 50%!

Por supuesto, el juego de apalancamiento funciona en ambos sentidos: si el valor de la propiedad disminuyera, podría estar viendo una pérdida catastrófica de valor. Sin embargo, si está siguiendo el resto de las pautas en este libro y está comprando excelentes ofertas de propiedades de alquiler, y si la apreciación es solo la guinda del pastel, podría continuar hasta que el valor subiera de nuevo.

Ahorros fiscales

Aunque usted seguirá recibiendo el beneficio de depreciación si es dueño de una propiedad libre de impuestos, ya no podrá deducir el pago de intereses hipotecarios de sus impuestos, por lo que es probable que termine pagando al IRS cada año por el dinero que gana de su propiedad de alquiler.

En el ejemplo de la casa de $100,000, con la oferta de todo en efectivo, el propietario estaba liquidando alrededor de 7 7,200 por año, pero solo puede deducir aproximadamente 3 3,000 de la depreciación, dejándolos con una factura de impuestos al final del año sobre sus ganancias. Sin embargo, cuando se utiliza el apalancamiento, el flujo de caja llega a solo 2 2,400 por año después de todos los gastos. En este punto, la deducción de 3 3,000 por depreciación mostraría una pérdida de papel en la propiedad, y probablemente no se adeudarían impuestos (dependiendo de numerosos factores, como el porcentaje del pago de la hipoteca que era interés en comparación con el capital.). Una vez más, tenga en cuenta que esta es una discusión muy simplista sobre la depreciación, y debe consultar con un CPA para obtener más información.

Pago de préstamo

Por supuesto, si no tiene préstamo en la propiedad, no tiene pago de préstamo. Esencialmente has matado a uno de los cuatro generadores de riqueza. En el ejemplo de la propiedad de 1 100,000, el inquilino está pagando esa hipoteca de 8 80,000 poco a poco, lo que aumenta su rendimiento total. Aunque comenzó con una hipoteca de 8 80,000, después de 10 años, es posible que deba solo 6 65,000 en la propiedad, aumentando su patrimonio neto en 1 15,000 porque su inquilino pagó la hipoteca cada mes. Después de 30 años (o la duración del préstamo que utilizó), la propiedad está 100% pagada, y nunca (con suerte) tuvo que hacer ese pago usted mismo. (Por supuesto, usted todavía está haciendo físicamente el pago, pero es el alquiler de su inquilino el que cubre ese pago.)

La responsabilidad con efectivo Ofrece

Finalmente, hablemos de una razón más por la que puede o no querer usar efectivo: la responsabilidad.

Al invertir en bienes raíces, hay una muy buena probabilidad de que algún día, alguien intente demandarlo. Cuando usted es dueño de una propiedad libre y transparente, esto suele ser evidente en el registro público, porque no hay ningún gravamen bancario sobre la propiedad. Por lo tanto, esencialmente estás sosteniendo un letrero que dice: «¡Tengo mucho dinero que puedes tratar de tomar!!»Si un inquilino descontento se acerca a un abogado para tratar de demandarlo, ¿qué escenario cree que hará que el abogado esté más emocionado de perseguirlo: tiene equity 100,000 de equidad en una propiedad o 2 20,000 de equidad en una propiedad? Si esto último, el abogado entendería que incluso si ganara la demanda, lo máximo que podría hacer es forzar la venta de la propiedad, probablemente con un descuento. Después de todos los costos de cierre, quedaría poca o ninguna carne en el hueso.

Por lo tanto, los abogados (especialmente los que se les paga por el resultado de una demanda, como la mayoría de los abogados de este tipo) son reacios
a perseguir a los propietarios de alquileres que tienen mucho apalancamiento.

Puede parecerte que estoy tratando de influenciarte de una forma u otra en el uso del apalancamiento, pero honestamente, ese no es mi objetivo. Hay cosas más importantes en la vida que maximizar tu ROI. La seguridad, la flexibilidad y la filosofía de «esposa feliz, vida feliz» (o esposo feliz) pueden importarle más que maximizar su retorno. Tal vez ese 7.un 2% de devolución de dinero en efectivo, por ejemplo, combinado con la posible apreciación del trato, sería más que suficiente para usted. ¡Órale! Mi objetivo en esta sección era simplemente compartir con usted los beneficios y riesgos de ambas opciones.

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Dicho esto, aquí hay un par de consejos rápidos para si planea usar todo el efectivo en sus propiedades de inversión:

1. Finge que no lo eres: Usar todo el dinero en efectivo hace que la gente sea perezosa. Cuando los compradores pueden simplemente escribir un cheque para una propiedad, es natural no tener la misma motivación para encontrar una oferta increíble. Por lo tanto, al comprar una propiedad por todo el dinero en efectivo, finja que no lo está haciendo. Ejecute los números como si tuviera que obtener el 100% de financiamiento para la propiedad. ¿Seguiría el flujo de caja? Si no, es posible que desee pensarlo dos veces antes de comprarlo. Analice su devolución de dinero en efectivo y asegúrese de no usar su compra en efectivo para justificar un mal trato.
2. Use Entidades Sabiamente: Si va a poseer propiedades libres y claras, al menos intente ocultar el hecho. Hable con su contador público y abogado para descubrir la mejor manera de ocultar su propiedad del registro público.
3. Considere la posibilidad de financiar más adelante: Usar todo el efectivo al hacer una oferta puede ayudarlo a obtener mejores ofertas porque a los vendedores les encantan las ofertas en efectivo. Sin embargo, solo porque compró una propiedad con todo el dinero en efectivo, eso no significa que tenga que mantenerlo de esa manera. Puede colocar financiamiento en la propiedad después de la compra (generalmente de 6 a 12 meses después, dependiendo del banco) y comenzar a aprovechar los beneficios de usar apalancamiento. Puede ser lo mejor de ambos mundos. Y si le preocupa el riesgo, también comprenda que el financiamiento no necesita ser del 80%. Tal vez desee obtener un préstamo del 50%, o un préstamo del 30%, o un préstamo del 70%. Las opciones son abundantes.