Jamie Sternberg, Esq. y Taylor Bauman, Esq.
Revisado en octubre, 2013
Cuando la propiedad es propiedad de más de un propietario, y los propietarios no están de acuerdo, ¿cómo se resuelve la disputa de las partes?
Las disputas entre copropietarios pueden involucrar cualquiera de los siguientes problemas (u otros):
* Un propietario tiene la posesión exclusiva de la propiedad pero se niega a pagar el alquiler o compensar al propietario que no está en posesión;
• Un propietario se niega a pagar su parte de los gastos de la propiedad;• Los copropietarios no pueden ponerse de acuerdo sobre cómo manejar la propiedad en el futuro (por ejemplo, si continuar manteniéndola para invertirla o venderla, o si la propiedad debe mejorarse).
En estas situaciones, los propietarios a menudo se comunican con los abogados de Kimball, Tirey & St. John LLP para obtener asesoramiento.
Si las partes formalizaron su acuerdo con respecto a la propiedad cuando la compraron (ya sea en forma de acuerdo de operación de una LLC, un acuerdo de asociación, un contrato de arrendamiento en común, un acuerdo de compraventa corporativo u otro acuerdo), las partes pueden consultar su acuerdo y la ley de California para determinar sus derechos y obligaciones entre sí. 1
En ausencia de un acuerdo en contrario:
• Los copropietarios tienen iguales derechos a la posesión de la propiedad, e iguales derechos y responsabilidades. Si un copropietario excluye al otro de la propiedad, el copropietario excluido puede recuperar el valor de alquiler de la propiedad del copropietario excluido.
• Si un propietario no puede o no quiere pagar los gastos de la propiedad, el otro propietario puede pagar los gastos de la propiedad para preservar la inversión. Un copropietario que pague más de su parte de los gastos de operación y mantenimiento tiene derecho a un gravamen contra el interés del otro copropietario en la propiedad y/o una parte mayor de los ingresos de la venta después de una acción de partición.
• Si un copropietario ha pagado para mejorar la propiedad sin el consentimiento del otro propietario, el copropietario no tiene derecho al reembolso. Sin embargo, en una acción de partición, el propietario de la mejora tendrá derecho a cualquier aumento en los ingresos de la venta que resulte de las mejoras. Alternativamente, si las mejoras eran necesarias y aumentaban el valor de la propiedad, y el propietario que mejora envía un aviso del costo de las mejoras al otro propietario, el otro propietario debe contribuir proporcionalmente o renunciar a la reclamación por el aumento del valor de la propiedad y los alquileres.
• Si las partes no pueden resolver su disputa (ya sea directamente, con la asistencia de abogados u otros o a través de una forma alternativa de resolución de disputas), las partes pueden solicitar a un tribunal que determine los derechos y obligaciones de las partes. En una situación de copropiedad, esto se hace a través de una acción de partición.2
Una acción de partición es una demanda en la que un copropietario solicita que el tribunal divida la propiedad o el producto de su venta. Hay dos tipos diferentes de división:
• Dividiendo físicamente la propiedad entre los copropietarios; o
* Ordenar la propiedad vendida (ya sea por venta privada o subasta pública) y el producto dividido entre los copropietarios.
Los costos de la acción de partición (como las tarifas de presentación, las tarifas de árbitros, las tarifas de topógrafo y las políticas de título) serán asignados entre las partes por el tribunal. Los costos se asignan generalmente en proporción a los intereses de propiedad, pero un juez puede ordenar de manera diferente si considera que una asignación diferente es más equitativa. El tribunal también asignará los honorarios de abogados incurridos por las partes.
Las acciones de partición suelen llevar mucho tiempo, son emocionalmente agotadoras y costosas para ambos propietarios. La amenaza de una acción de partición debería hacer que ambos propietarios consideren cuidadosamente alternativas. Las acciones de partición deben presentarse solo cuando las discusiones y / o la mediación no puedan resolver el desacuerdo.
Las disputas de copropiedad se pueden resolver a través de la compra por parte de un propietario al otro, o mediante un acuerdo para vender la propiedad. Un abogado experto puede aconsejar sobre las ventajas y desventajas de las acciones de partición y otras opciones disponibles para los copropietarios en disputa.
1 En realidad, al ser copropietario de una propiedad (ya sea con familiares, amigos u otros), los propietarios deben decidir antes de adquirir la propiedad cómo se tomarán las decisiones, cómo se resolverán las disputas, los derechos de preferencia (si los hay), lo que ocurrirá si un propietario no paga su parte de los gastos de la propiedad, etc. La asistencia de un abogado puede ser útil; un abogado puede ayudar a identificar los asuntos a decidir y documentar el acuerdo de las partes
2Si los copropietarios estaban casados y ahora se están divorciando, los tribunales de derecho de familia decidirán los asuntos de propiedad.
Kimball, Tirey & St. John LLP es un bufete de abogados de bienes raíces de servicio completo que representa a propietarios y gerentes de propiedades residenciales y comerciales. Este artículo es solo para fines de información general. Si bien KTS proporciona a los clientes información sobre cambios legislativos, nuestras notificaciones de cortesía no pretenden ser exhaustivas y no reemplazan a los servicios legislativos o la membresía en asociaciones comerciales. Nuestras alertas legales se proporcionan sobre temas seleccionados y no se deben utilizar como un informe completo de todos los nuevos cambios de las leyes locales, estatales y federales que afectan a los propietarios y administradores de propiedades. Las leyes pueden haber cambiado desde que se publicó este artículo. Antes de actuar, asegúrese de recibir asesoramiento legal de nuestra oficina. Para obtener información de contacto, visite nuestro sitio web: www.kts-law.com. Para Alertas Legales anteriores, Preguntas & Respuestas y Artículos Legales, consulte la sección de recursos de nuestro sitio web.