Wie sich die Zahlung des gesamten Bargelds für eine Immobilie auf Ihre Fähigkeit auswirkt, Wohlstand aufzubauen

Viele Anleger entscheiden sich dafür, das gesamte Bargeld für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu zahlen. Im Jahr 2012 führten BiggerPockets und Memphis Invest eine landesweite Umfrage unter amerikanischen Bürgern durch und entdeckten eine Reihe interessanter Fakten, darunter, dass 24% der US-Immobilieninvestoren 100% Bargeld zur Finanzierung ihrer Investitionen verwendeten.

Um klar zu sein, selbst wenn Anleger Begriffe wie „alles Bargeld“ verwenden, wird in Wahrheit kein „Bargeld“ gehandelt. In den meisten Fällen bringt der Käufer einen Scheck (in der Regel zertifizierte Mittel, wie ein Bankscheck) an die Titelgesellschaft, und die Titelgesellschaft schreibt einen Scheck an den Verkäufer. In anderen Fällen wird das Geld per Überweisung von der Bank überwiesen.

Dies ist die einfachste Form der Finanzierung, da es in der Regel keine Komplikationen gibt, aber für die meisten Investoren (und wahrscheinlich die überwiegende Mehrheit der neuen Investoren) ist Bargeld keine Option. Lassen Sie uns jedoch noch einen Moment darüber sprechen.

In der Investmentwelt gibt es eine Debatte über die Verwendung von Bargeld für eine Immobilie im Vergleich zu einem Darlehen. In einem Lager haben Sie die „No Debt“ -Leute, die sagen, dass eine Person nur in Mietobjekte investieren sollte, wenn sie alles Geld für den Deal bezahlen kann. Das „Leverage“ -Lager antwortet mit der Mathematik, die zeigt, dass eine Person, die Leverage einsetzt, durch die Verwendung eines Darlehens einen viel besseren ROI erzielen kann.

Das „No Debt“ -Lager feuert zurück, „Aber 100% der Zwangsvollstreckungen passieren Menschen mit Schulden.“ Und die Debatte tobt. Wer hat Recht? Wenn Sie 100.000 Dollar hätten, wäre es besser, ein Haus für 100.000 Dollar oder fünf Häuser mit jeweils 20.000 Dollar Anzahlung zu kaufen?

Wieder einmal glaube ich nicht, dass es eine richtige Antwort gibt, sondern eine richtige Antwort für Sie. Mit anderen Worten, was für mich funktioniert, funktioniert möglicherweise nicht für Sie. Ihre Entscheidung, Schulden zu verwenden, hängt stark von Ihren persönlichen Finanzen, Ihren Zielen, Ihrem Alter und anderen Schlüsselfaktoren ab.

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Die Verwendung von Bargeld ist natürlich in mancher Hinsicht sicherer. Wenn Sie ein Grundstück im Wert von 100.000 US-Dollar ohne Hypothek besitzen, können Sie die Immobilie bei Bedarf problemlos verkaufen. Wenn die Immobilie schwer zu vermieten war, konnten Sie es sich leisten, die Steuer- und Versicherungszahlung zu leisten, um die Immobilie schwimmend zu halten, bis ein Mieter zu zahlen begann. Nehmen wir der Einfachheit halber an, dass das Haus für 1.200 USD pro Monat gemietet wurde, Steuern und Versicherungen 200 USD pro Monat betrugen und alle anderen Ausgaben im Laufe der Zeit durchschnittlich 400 USD pro Monat betrugen (Reparaturen, Leerstand, Investitionen, Wartung usw.). Dies bedeutet, dass Ihre Gesamtkosten für die Immobilie, ohne die Hypothek, 600 USD pro Monat und Ihr Cashflow 600 USD pro Monat oder 7.200 USD pro Jahr betragen würden. Dies ist zwar kein schlechter Cashflow, entspricht jedoch nur einem Cash-on-Cash-ROI von 7,2%.

Nehmen wir andererseits an, Sie haben dieselbe Immobilie gekauft, aber ein 20% iges Anzahlungsdarlehen verwendet, was bedeutet, dass Sie eine Hypothek von 80.000 USD aufgenommen haben. Achtzigtausend Dollar bei 4,5% Zinsen für 30 Jahre sind etwa 400 Dollar pro Monat. Also, fügen Sie diese $ 400 zu den $ 600 in Ausgaben hinzu, die wir bereits angenommen haben, und Sie sind bei $ 1.000 pro Monat in Gesamtausgaben mit der Hypothek an Ort und Stelle, so dass Sie mit $ 200 pro Monat in Cashflow, oder nur $ 2.400 pro Jahr — weit weniger natürlich als die $ 7.200 pro Jahr, die wir mit dem All Cash Purchase gesehen haben.

Ein Cashflow von 2.400 USD bei einer Investition von 20.000 USD entspricht jedoch einem Cash-on-Cash—ROI von 12,0% – ein ziemlich drastischer Unterschied.

Vielleicht scheint der Unterschied zwischen 7,2% und 12,0% nicht so drastisch zu sein, aber schauen Sie sich dieses Diagramm in Abbildung 13 an, das zeigt, wie eine Investition von 100.000 USD über 30 Jahre bei 7,2% und 12,0% aussieht.

Klar, Hebelwirkung kann den ROI mit der Eigenschaft erhöhen. Aber ist der Anstieg das erhöhte Risiko wert, das Sie auch eingehen? Das müssen Sie entscheiden. Also lassen Sie mich ein paar weitere mögliche Bedenken mit der Zahlung aller Bargeld für eine Immobilie erwähnen.

Wie sich die Zahlung von Bargeld auf die 4 grundlegenden Vermögensgeneratoren von Mietobjekten auswirkt

Es gibt vier grundlegende Vermögensgeneratoren von Mietobjekten. Das sind:

1. Wertschätzung
2. Cashflow
3. Steuerersparnis
4. Darlehensrückzahlung

Wir haben also bereits gesehen, dass die Zahlung von Bargeld Ihnen helfen kann, einen höheren Cashflow-Dollarbetrag zu erzielen, aber möglicherweise einen niedrigeren Cash-on-Cash-ROI. Aber schauen wir uns an, wie es sich auf die anderen drei Wohlstandsgeneratoren auswirkt.

Wertschätzung

Die Immobilie wird in gleicher Höhe geschätzt, unabhängig davon, ob Sie ein Darlehen haben oder nicht. Was sich jedoch tatsächlich ändert, ist der ROI. Wenn Sie 100.000 US-Dollar für die Immobilie mit allem Bargeld bezahlt haben und in einem Jahr der Immobilienwert auf 110.000 US-Dollar steigt, haben Sie Ihr Vermögen effektiv um 10% erhöht und 10.000 US-Dollar an Eigenkapital verdient. Wenn Sie diese Anzahlung von 20% verwendet und nur 20.000 US-Dollar für die Immobilie ausgegeben hätten und der Wert dann auf 110.000 US-Dollar gestiegen wäre, hätten Sie auch 10.000 US-Dollar an Eigenkapital verdient. Aber Sie haben $ 10.000 an Eigenkapital verdient, aber nur $ 20.000 investiert, was bedeutet, dass Sie Ihr Vermögen um 50% erhöht haben!

Natürlich funktioniert das Leverage-Spiel in beide Richtungen: Wenn die Immobilie an Wert verliert, könnte es zu einem katastrophalen Wertverlust kommen. Wenn Sie jedoch den Rest der Richtlinien in diesem Buch befolgen und großartige Mietobjektangebote kaufen, und wenn die Aufwertung nur das Sahnehäubchen auf dem Kuchen ist, können Sie weiter halten, bis der Wert wieder gestiegen ist.

Steuerersparnis

Obwohl Sie immer noch den Abschreibungsvorteil erhalten, wenn Sie eine Immobilie frei und klar besitzen, werden Sie nicht mehr in der Lage sein, die Hypothekenzinszahlung von Ihren Steuern abzuziehen, so dass Sie wahrscheinlich am Ende zahlen die IRS jedes Jahr auf das Geld, das Sie von Ihrem Mietobjekt machen.

Im Beispiel des 100.000-Dollar-Hauses mit dem All-Cash-Angebot räumte der Eigentümer rund 7.200 Dollar pro Jahr ab, kann aber nur etwa 3.000 Dollar von der Abschreibung abziehen, so dass er am Ende des Jahres eine Steuerrechnung auf seinen Gewinn erhält. Bei Verwendung von Leverage beträgt der Cashflow jedoch nach allen Ausgaben nur 2.400 USD pro Jahr. Zu diesem Zeitpunkt würde der Abzug von 3.000 USD für die Abschreibung einen Papierverlust auf dem Grundstück zeigen, und es würden wahrscheinlich keine Steuern fällig (abhängig von zahlreichen Faktoren, wie dem Prozentsatz der Hypothekenzahlung, der Zinsen im Vergleich zum Kapital war.). Denken Sie auch hier daran, dass dies eine sehr vereinfachte Diskussion über Abschreibungen ist, und Sie sollten sich an einen CPA wenden, um weitere Informationen zu erhalten.

Darlehensrückzahlung

Wenn Sie kein Darlehen auf dem Grundstück haben, haben Sie natürlich keine Darlehensrückzahlung. Sie haben im Wesentlichen einen der vier Reichtumsgeneratoren getötet. Im Beispiel der 100.000-Dollar-Immobilie zahlt der Mieter diese 80.000-Dollar-Hypothek nach und nach ab, was Ihre Gesamtrendite erhöht. Obwohl Sie mit einer Hypothek von 80.000 US-Dollar begonnen haben, schulden Sie nach 10 Jahren möglicherweise nur 65.000 US-Dollar für die Immobilie, was Ihr Nettovermögen um 15.000 US-Dollar erhöht, da Ihr Mieter die Hypothek jeden Monat bezahlt hat. Nach 30 Jahren (oder was auch immer Darlehen Länge, die Sie verwendet), ist die Eigenschaft 100% ausgezahlt, und Sie nie (hoffentlich) musste diese Zahlung selbst zu machen. (Natürlich leisten Sie die Zahlung immer noch physisch, aber die Miete Ihres Mieters deckt diese Zahlung ab.)

Haftung mit Bargeldangeboten

Lassen Sie uns schließlich über einen weiteren Grund sprechen, warum Sie Bargeld verwenden möchten oder nicht: Haftung.

Wenn Sie in Immobilien investieren, besteht eine sehr gute Chance, dass eines Tages jemand versucht, Sie zu verklagen. Wenn Sie eine Immobilie frei und klar besitzen, ist dies in der Regel in der öffentlichen Akte ersichtlich, da auf der Immobilie kein Bankpfandrecht besteht. Daher halten Sie im Wesentlichen ein Schild hoch, auf dem steht: „Ich habe viel Geld, das Sie versuchen können zu nehmen!!“ Wenn sich ein verärgerter Mieter an einen Anwalt wendet, um zu versuchen, Sie zu verklagen, welches Szenario wird den Anwalt Ihrer Meinung nach aufgeregter machen, Ihnen nachzugehen: Sie haben 100.000 US-Dollar Eigenkapital in einer Immobilie oder 20.000 US-Dollar Eigenkapital in einer Immobilie? In letzterem Fall würde der Anwalt verstehen, dass er, selbst wenn er die Klage gewinnen würde, den Verkauf der Immobilie höchstens erzwingen könnte, wahrscheinlich mit einem Abschlag. Nach all den Schließungskosten wäre wenig oder gar kein Fleisch mehr am Knochen.

Daher zögern Anwälte (insbesondere diejenigen, die für das Ergebnis einer Klage bezahlt werden, wie es die meisten Anwälte dieser Art sind)
, Vermieter zu verfolgen, die viel Einfluss haben.

Es mag Ihnen scheinen, dass ich versuche, Sie auf die eine oder andere Weise zu beeinflussen, aber ehrlich gesagt, das ist nicht mein Ziel. Es gibt wichtigere Dinge im Leben als die Maximierung Ihres ROI. Sicherheit, Flexibilität und die Philosophie „glückliche Frau, glückliches Leben“ (oder glücklicher Ehemann) können für Sie wichtiger sein als die Maximierung Ihrer Rendite. Vielleicht diese 7.2% Cash-on-Cash-Rendite, zum Beispiel, kombiniert mit der möglichen Aufwertung des Deals, wäre mehr als genug für Sie. Großartig! Mein Ziel in diesem Abschnitt war es, Ihnen einfach die Vorteile und Risiken beider Optionen mitzuteilen.

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Das heißt, hier sind ein paar schnelle Tipps für, wenn Sie planen, alle Bargeld auf Ihre Investment Properties zu verwenden:

1. Tun Sie so, als wären Sie es nicht: Die Verwendung von Bargeld macht die Menschen faul. Wenn Käufer einfach einen Scheck für eine Immobilie schreiben können, ist es natürlich, nicht die gleiche Motivation zu haben, ein unglaubliches Angebot zu finden. Wenn Sie also eine Immobilie für alles Bargeld kaufen, tun Sie so, als würden Sie dies nicht tun. Führen Sie die Zahlen so aus, als müssten Sie eine 100% ige Finanzierung für die Immobilie erhalten. Würde es noch Cashflow? Wenn nicht, sollten Sie zweimal darüber nachdenken, es zu kaufen. Analysieren Sie Ihre Cash-on-Cash-Rendite und stellen Sie sicher, dass Sie nicht Ihren gesamten Bareinkauf verwenden, um ein schlechtes Geschäft zu rechtfertigen.
2. Verwenden Sie Entitäten mit Bedacht: Wenn Sie Eigenschaften frei und klar besitzen möchten, versuchen Sie zumindest, die Tatsache zu verbergen! Sprechen Sie mit Ihrem CPA und Anwalt, um herauszufinden, wie Sie Ihr Eigentum am besten vor der Öffentlichkeit verbergen können.
3. Erwägen Sie eine spätere Finanzierung: Wenn Sie bei der Angebotserstellung das gesamte Bargeld verwenden, können Sie bessere Angebote erzielen, da Verkäufer Bargeldangebote lieben. Aber nur weil Sie eine Immobilie mit allem Geld gekauft haben, bedeutet das nicht, dass Sie es so halten müssen. Sie können die Finanzierung der Immobilie nach dem Kauf (in der Regel 6-12 Monate später, je nach Bank) platzieren und die Vorteile der Hebelwirkung nutzen. Es kann das Beste aus beiden Welten sein. Und wenn Sie über das Risiko besorgt sind, verstehen Sie auch, dass die Finanzierung nicht 80% betragen muss. Vielleicht möchten Sie ein 50% Darlehen oder ein 30% Darlehen oder ein 70% Darlehen erhalten. Die Optionen sind reichlich vorhanden.