Beitrag geschrieben von
Ellie Perlman
Gründer, CEO von Blue Lake Capital LLC. Hilft passiven Anlegern, durch Immobilien Wohlstand zu schaffen. Podcast: Unglaubliche Immobiliengeschichten.
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Wenn es um Mehrfamilienhäuser geht, bleiben einige Investoren bei Klasse-A-Immobilien und sehen sie als die besten Anlageklassen im Mehrfamiliensektor. Schließlich sind sie in der Regel mit Top-Mietern voll vermietet, erzielen marktführende Mieten, benötigen wenig oder gar keine Reparaturen oder Renovierungen und haben ein stabiles monatliches Einkommen. Da Anleger für Immobilien der Klasse A eine hohe Prämie zahlen, ist der Cashflow nicht so hoch wie in anderen Anlageklassen. Daher ist Wertschätzung der Hauptfaktor, der Gewinne in vielen Klasse-A-Immobilien antreibt.
Diese Investoren sehen ein Value-Add-Geschäft, hauptsächlich in Immobilien der Klassen B und C, als riskante Investition an. In einem Value-Add-Deal verbessert der neue Eigentümer die Immobilie und renoviert die Einheiten und die Annehmlichkeiten, um Mieterhöhungen zu rechtfertigen. Anleger der Klasse A sehen diese Strategie als weniger günstig an. Schließlich kann niemand garantieren, dass Mieter bereit sind, Prämienmieten zu zahlen, auch wenn dies bedeutet, dass sie schönere Wohnungen erhalten. Ja, ein Value-Add-Strategy-Deal birgt ein inhärentes Risiko, aber es gibt mehrere Möglichkeiten, dieses Risiko zu mindern und eine Immobilie zu besitzen, die höhere Renditen erzielt als eine Klasse A.
Der Value-Add-Ansatz
Value-Add-Strategien können einfache kosmetische Korrekturen wie Malerei, Landschaftsgestaltung und Beschilderung oder umfangreiche strukturelle Renovierungen wie Upgrades von Küchen und Bädern, neue Teppiche oder ein neues Fitnessstudio oder Clubhaus umfassen. Je umfangreicher die Renovierung, desto mehr kostet sie. Darüber hinaus gibt es Reparaturen zu berücksichtigen, wie neue Dächer, HLK-Systeme oder Sanitär-Upgrades.
Gebäude der Klasse A sind größtenteils keine guten Kandidaten für eine Wertschöpfung, da sie bereits modernisiert sind und Spitzenmieten verlangen. Auf der anderen Seite bieten Immobilien der Klassen B und C — Mehrfamilienhäuser, die vor Jahrzehnten gebaut wurden — das größte Potenzial, das Einkommen durch die Verbesserung dieser Immobilien zu steigern. Value-Add-Strategie ist die Mühe wert. Der Grund dafür ist, dass neue Verbesserungen gleich höheren Mieten und höhere Mieten gleich höheren Net Operating Income (NOI), und dies wiederum hat einen großen Einfluss auf die Wertschätzung. Auf diese Weise können Sie im Grunde „Wertschätzung erzwingen“, weil Sie die Immobilie verbessern und ihren Wert positiv beeinflussen (zusätzlich zum organischen Wachstum im Markt).
Steigerung des Betriebsergebnisses
Im Vergleich zum Bau einer Mehrfamilienimmobilie von Grund auf ist die Investition in ein bestehendes Asset mit laufendem Cashflow ein kluger Schachzug. Eine Immobilie hat in der Regel eine hohe Grundsteuer, was die Front-End-Gebäudekosten erheblich erhöht. Auf der anderen Seite sind Value-Add-Verbesserungen wie minimale äußere und innere Änderungen an einer Klasse B relativ kostengünstig.
Die bescheidenen Renditen einer Klasse-A-Immobilie mit einstelliger bis niedriger interner Rendite (IRR) reichen im Vergleich zu den hohen IRR-Ergebnissen, die bei der Wertschöpfung erzielt werden, einfach nicht aus Klasse B und C Eigenschaften. Schließlich besteht das Ziel jeder Mehrfamilieninvestition darin, den NOI zu erhöhen, und dies wird erreicht, indem entweder die Einnahmen der Immobilie erhöht oder die Ausgaben gesenkt werden. Verbesserungen an Value-Add-Eigenschaften werden den NOI erheblich steigern. Das liegt daran, dass, sobald die Verbesserungen vorgenommen wurden, Mieterhöhungen im Allgemeinen folgen und der Cashflow steigt
Wie wichtig ist es, den NOI zu erhöhen? Nehmen wir an, Ihre Immobilie hat 100 Einheiten und in diesem Jahr erhöhen Sie die Mieten um 40 US-Dollar pro Monat. Dieser Betrag entspricht einer Umsatzsteigerung von 48.000 USD pro Jahr (40 USD x 100 Einheiten x 12 Monate) sowie einer Erhöhung des NOI um 48.000 USD. Das ist eine erhebliche Menge an Geld, und aufgrund dieser zusätzlichen Einnahmen wird auch der Wert der Immobilie steigen. Deshalb bin ich ein starker Verfechter von Value-Add-Deals, weil ich Mieterhöhungen dank Immobilienverbesserungen gesehen habe.
Das Mietwachstum ist derzeit positiv und mit Klasse-A-Immobilien immer noch möglich, aber das verlangsamte Markttempo wird sich in einem geringeren organischen Wachstum niederschlagen, was zu noch niedrigeren Renditen für Klasse-A-Gebäude führt. Und wenn sich die Wirtschaft auf ein langsameres Wachstum verlagert, werden einige Mieter ihre teuren Klasse-A-Wohnungen für viel günstigere Klasse-B-Immobilien räumen, und ich gehe davon aus, dass Klasse-A-Immobilien mit höheren Leerstandsraten zu kämpfen haben als heute.
Die Cap Rate verstehen
Die Gesamtrendite einer Immobilie basiert auf dem Einkommen. Die Kapitalisierungsraten sind marktspezifisch und hängen von der Art der betroffenen Immobilienklasse ab. Die Cap-Raten werden verwendet, um den Wert einer Immobilie zu berechnen, indem das Nettobetriebsergebnis durch die Cap-Rate dividiert wird.
Die Cap-Rate wird berechnet, indem der NOI durch den für die Immobilie gezahlten Preis dividiert wird. In der Regel haben Immobilien der Klassen B und C Cap-Raten zwischen 5% und 7%, während Immobilien der Klasse A Cap-Raten zwischen 2% und 4% haben. Wenn die Cap-Raten sinken, steigt der Immobilienwert. Wenn die Cap-Rate steigt, steigt auch das Risiko für die Investition.
Wenn Sie eine Immobilie erwerben und Ihre Cap-Rate mit der Value-Add-Strategie senken können, kann Ihr Gewinn steigen. Nehmen wir als Beispiel an, Ihr NOI beträgt 50.000 USD und Sie haben die Immobilie mit einer Obergrenze von 10% gekauft. Das entspricht einem Immobilienwert von $ 500.000 ($ 50.000 geteilt durch 10% Cap Rate). Wenn Sie diese Obergrenze durch Reparatur und Renovierung der Immobilie auf 8% senken können, würde der Wert Ihrer Immobilie auf 625.000 USD steigen. Das ist eine solide Wertsteigerung von 25%!
Das Endergebnis
Mit einer Investition der Klasse A sind Sie begrenzt, wie viel die Immobilie schätzt; Sie haben jedoch mehr Kontrolle über die Wertschätzung einer B / C-Immobilie, und tatsächlich können Sie die Wertschätzung erzwingen. Es gibt immer noch einige Möglichkeiten, einen soliden Class-A-Deal zu erhalten, aufgrund einer schlecht verwalteten Immobilie, die zu höheren Kosten für Mieten führt, die unter dem Marktpreis liegen, aber diese Angebote sind selten. Sich auf die Marktmacht zu verlassen, um die Wertschätzung zu bestimmen, ist riskant. Da die Erträge aus den Erträgen der Klasse A aufgrund der hohen Kosten moderat sind, wird der Großteil des Gewinns aus der Aufwertung stammen. Diese Einschränkung ist in älteren Immobilien nicht so stark ausgeprägt, wo eine kosmetische Korrektur den NOI zusammen mit dem Wertsteigerungspotenzial erheblich verbessern kann. Dies ist einer der Hauptgründe, warum Anleger sich auf Immobilien der Klasse B / C konzentrieren sollten.