Philadelphia Zoning Guide: CMX Gebäudeübersicht

Willkommen bei Permit Phillys Philadelphia Zoning Guide!

Ich war kürzlich bei einem Nachbarschaftstreffen, bei dem ein Mitglied der Gruppe beiläufig bemerkte, dass der Philadelphia-Code eine 8,5 Fuß breite Garage zulässt, aber eigentlich nur eine 9,5 Fuß breite Garage zulassen sollte. Wenn Sie diese Person sind, benötigen Sie diesen Blogbeitrag möglicherweise nicht. Aber für die meisten von uns in Philly – und besonders für Entwickler und ehrgeizige Hausbesitzer – ist es nützlich, die Nutzungen und allgemeinen Philadelphia-Zonenregeln für Gebäude durchzugehen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was die Stadt tut und was nicht. Hier ist unsere Philadelphia Zoning Guide-Serie.

Zunächst behandeln wir die Gewerbegebäude, die auch Wohnnutzung ermöglichen: Commercial MiXed-Use oder CMX.

Im Philadelphia Zoning Code gibt es sechs Kategorien von CMX-Gebäuden: CMX 1-5, wobei CMX-2.5 in die Mitte geworfen wird. CMX-1 ist die kleinste Art von Gebäude; fünf ist die größte (es ist das Gegenteil für Wohnzwecke, wo 5 die kleinste Kategorie ist).

Wenn Sie sich fragen: „Was ist ein CMX-5-Gebäude?“, die Antwort ist:

Also, die meisten Entwickler in Philly bauen das nicht. Aber es gibt eine Menge CMX zu gehen, und Entwickler sind danach. Hier sind die Dinge, die Sie über CMX wissen sollten:

CMX Philadelphia Zoning Guide

Gemischt genutzte Gebäude bedeuten, dass Sie eine „Haupt“ -Nutzung für ein Unternehmen und auch eine „Haupt“ -Nutzung für Residenzen haben können. Wie sind zwei vermeintliche Hauptverwendungen jeweils die Hauptverwendung? Keine Ahnung! Mach dir keine Sorgen. In anderen Zonenklassifizierungen, Ihr Entwicklungsprojekt wird abgelehnt, weil es „mehrere Hauptverwendungen“ hat.“ (Siehe ein Beispiel!) Aber die CMX-Bezeichnung ist da, weil einige Gebäude in einer Stadt – eigentlich viele von ihnen – mehr als eine Sache haben sollten.

CMX-Gebäude sind Gebäude, die für Unternehmen in der Regel in den unteren Etagen genutzt werden können. In den oberen Etagen können Residenzen (oder mehr Büros) gedeihen. Die größten CMX-Gebäude sind sehr hoch oder sogar Teil der Skyline. Die kleinsten sind sehr wahrscheinlich auf oder in der Nähe Ihres Blocks.

Sie können alle oder die meisten dieser Gebäude für viele, viele verschiedene Unternehmen nutzen. Sie müssten den Philadelphia-Code selbst auf aktuelle und vollständige Referenz überprüfen, aber unser Philadelphia Zoning Guide kann zuversichtlich sagen, dass Sie in jedem CMX-Gebäude außer CMX-1 ein Krankenhaus oder ein (medizinisches!) marihuana dispensary. (Wir informieren Sie nur über die Regeln, Leute.)

CMX-1: The Neighborhood business

CMX-1-Gebäude sind durch den Philadelphia Zoning Code für „Aufnahme von Low-Impact-, Small-Scale-, Neighborhood-Serving Retail-und Service-Anwendungen in Storefront-Gebäuden sowie die Arten von Wohnnutzungen in den umliegenden Zoning-Bezirken erlaubt.“

Sie können das wahrscheinlich selbst herausfinden, aber ich habe dies einen Philadelphia Zoning Guide genannt, also werde ich Sie trotzdem führen: Dies sind Gebäude, die entweder Häuser oder Geschäfte sein können. Aus irgendeinem Grund können Sie jedoch nur ein Büro im ersten Stock haben.

Die meisten Anwendungen im Haushalt – wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser – sind in CMX–1 erlaubt. Bei dieser Bezeichnung geht es jedoch darum, was in den benachbarten Bezirken erlaubt ist: Wenn nebenan ein Gebäude steht, das höher als die normale Haushöhe ist, dürfen Sie Ihr CMX-1-Grundstück etwas höher bauen. Wenn das Haus des Nachbarn ein Duplex ist, können Sie ein Duplex haben. CMX-1 hängt stark von der Nachbarschaft ab, seien Sie also vorsichtig beim Kauf, Bauen oder Verkaufen.

(Oder kontaktieren Sie einfach) Philly. Du weißt schon.)

CMX-2 und 2.5: Das Nachbarschaftsgeschäft, wieder, aber größer

CMX-2 Gebäude sind wie CMX-1 Gebäude, aber sie wurden wahrscheinlich mit einem 2 oder 2,5 bezeichnet, weil sie ein wenig größer sind. (Hören Sie, nicht alle Philadelphia Zoning Guide wird super kompliziert sein.)

Das Wichtigste, was Sie über diese Art von Gebäude wissen sollten, ist, dass der Philadelphia Zoning Code verlangt, dass Sie die untere Etage als Geschäft behalten. Keine vollen Eigentumswohnungsgebäude hier, oder Häuser; es sei denn, Sie erhalten eine Zonenvarianz.

CMX-2 hat strengere Beschränkungen für die Anzahl der Wohneinheiten als CMX-2.5: Wenn Sie versuchen, eine wirklich, wirklich kleine Wohnung in einem CMX-2-Gebäude zu bekommen, müssen Sie wahrscheinlich durch das Zoning Board gehen. Ein CMX-2.5-Gebäude kann auch viel höher sein als ein CMX-2-Gebäude, das wie ein normales Haus in Philly bei 38 Fuß anhalten muss. Es gibt andere kleinere Unterschiede in der zulässigen Größe eines CMX-2- und CMX-2.5-Gebäudes.

CMX-3: Ein größeres Stück vom Kuchen

Hey, jetzt stehen wir da oben! Es wird nicht erwartet, dass CMX-3-Gebäude in Wohnvierteln auftauchen. Dementsprechend können Sie sie nicht für Häuser für eine Familie oder für Maisonetten verwenden. Aber Sie können dort viele Eigentumswohnungen oder viele Büroräume bauen.

Es gibt einige ungewöhnliche Bedingungen für ein Gebäude in CMX-3-Zonen, und sie sind oft mit CMX-2-Gebäuden verbunden. Zum Beispiel können Sie CMX-3 und 2 (aber nicht 2.5!) für das Parken an der Oberfläche, wenn Sie eine spezielle Ausnahme vom Zoning Board erhalten. Es ist das gleiche Angebot für Nachtclubs oder private Clubs. Wenn Sie also etwas super Cooles (oder etwas Schmutziges; wir versuchen hier nicht zu urteilen) machen möchten, hilft es, an einem CMX-2- oder 3-Los zu arbeiten.

(Oder, wie, wenn Sie wirklich wirklich wollen Oberfläche Parkplatz.)

Auch lustige Tatsache: eine „Fahrzeugtankstelle“ ist nur auf CMX-3-Losen zulässig, nach einer Überprüfung durch das Zoning Board. Wenn Sie also eine Tankstelle eröffnen möchten …

CMX-4: Sie können es von Ihrem Haus aus sehen!

Offensichtlich dürfen Sie dieses Gebäude zu diesem Zeitpunkt nicht als Duplex nutzen. Wir sind in der Innenstadt; Gebäude groß.

Und ebenso offensichtlich sind wir weit davon entfernt, ein süßes Zuhause für die Familie zu bauen. Eigentlich, Der Philadelphia Zoning Code besagt ausdrücklich, dass CMX-4 „eine breite Palette von Nichtwohngebäuden abdecken soll.“ Also, verrückt!

… okay, mach nicht verrückt. Auf dieser Ebene müssen Sie im Grunde genommen mit der Stadtplanungskommission zusammenarbeiten (ganz zu schweigen von den Straßen- und Wasserbehörden), um ein Gebäude zu errichten. Und es gibt immer noch einige Dinge (wie, Wissen Sie, eine Tankstelle) sind nicht einmal auf diesem heiligen kommerziellen Boden erlaubt. Aber anders als in Wohnvierteln muss man sich keine allzu großen Sorgen machen, ein Restaurant eröffnen zu dürfen.

CMX-5: Das erste Gebäude, das in einer Philly-Google-Suche auftaucht

Ein CMX-5-Gebäude ist ein Gebäude im kommerziellen Mischgebiet „Center City“.“ Also, auf Englisch, das ist Downtown; oder für uns in Philly, Center City. Natürlich können Sie hier einige Eigentumswohnungen unterbringen, aber Sie können das Comcast Center nicht als Einfamilienhaus nutzen (obwohl das so cool wäre).

Wenn Sie sich auf dieser Ebene befinden, benötigen Sie mehr als nur einige Genehmigungen: Sie benötigen Besprechungen mit der Stadtplanungskommission und wahrscheinlich dem Stadtrat. Ich sage dir nicht, wie du deinen Wolkenkratzer bauen sollst; nur, wissen Sie, versuchen Sie es nicht, ohne Ihre Hausaufgaben zu machen. Ich persönlich habe noch nie versucht, eine Wolkenkratzergenehmigung zu beantragen, ohne jemandem davon zu erzählen, aber ich gehe davon aus, dass dies einige Augenbrauen hochziehen würde. Holen Sie sich Finanzierung und graben Sie ein, ist wahrscheinlich der Rat hier. Aber du baust einen Wolkenkratzer: Das wusstest du schon.

Der Philadelphia Zoning Guide wird zurückkehren!

Wenn ihr alle seid, „Wartet! Ich will mehr lesen!“ dann zuerst, danke! Und Philly liebt dich auch.

Aber noch wichtiger ist, dass es mehr Beiträge geben wird, die die grundlegende Wohnnutzung abdecken, und danach mehr Beiträge, die die Nutzung von Philly-Gebäuden im Detail abdecken.

Bis dahin, danke fürs Lesen! Und zögern Sie nicht, uns eine Nachricht zu senden, wenn Sie weitere Fragen haben.