Jamie Sternberg, Esq. und Taylor Bauman, Esq.
Überarbeitet Oktober, 2013
Wenn Eigentum mehr als einem Eigentümer gehört und die Eigentümer nicht einverstanden sind, wie wird der Streit der Parteien beigelegt?
Streitigkeiten zwischen Miteigentümern können eines der folgenden Probleme (oder andere) betreffen:
• Ein Eigentümer hat das alleinige Eigentum an der Immobilie, weigert sich jedoch, Miete zu zahlen oder den Eigentümer, der sich nicht im Besitz befindet, anderweitig zu entschädigen;
• Ein Eigentümer weigert sich, seinen Anteil an den Immobilienkosten zu;
• Die Eigentümer sind sich in Managementfragen nicht einig; oder
* Die Miteigentümer können sich nicht darauf einigen, wie sie mit der Immobilie in Zukunft umgehen sollen (z. B. ob Sie sie weiterhin für Investitionen halten oder verkaufen oder ob die Immobilie verbessert werden soll).
In diesen Situationen wenden sich Immobilienbesitzer häufig an Kimball, Tirey & St. John LLP Anwälte um Rat.
Wenn die Parteien ihre Vereinbarung über die Immobilie beim Kauf formalisiert haben (sei es in Form einer LLC-Betriebsvereinbarung, einer Partnerschaftsvereinbarung, einer gemeinsamen Mietvereinbarung, einer Unternehmenskaufvereinbarung oder einer anderen Vereinbarung), können die Parteien ihre Vereinbarung und das kalifornische Recht heranziehen, um ihre Rechte und Pflichten zueinander zu bestimmen. 1
In Ermangelung einer gegenteiligen Vereinbarung:
* Miteigentümer haben gleiche Rechte am Besitz des Eigentums sowie gleiche Rechte und Pflichten. Wenn ein Miteigentümer den anderen von der Immobilie ausschließt, kann der ausgeschlossene Miteigentümer den Mietwert der Immobilie vom ausschließenden Miteigentümer zurückfordern.
* Wenn ein Eigentümer die Immobilienkosten nicht bezahlen kann oder will, kann der andere Eigentümer die Immobilienkosten bezahlen, um die Investition zu erhalten. Ein Miteigentümer, der mehr als seinen Anteil an den Betriebs- und Wartungskosten zahlt, hat Anspruch auf ein Pfandrecht gegen die Beteiligung des anderen Miteigentümers an der Immobilie und / oder einen größeren Teil des Verkaufserlöses nach einer Trennungsklage.
* Wenn ein Miteigentümer ohne Zustimmung des anderen Eigentümers für die Verbesserung der Immobilie bezahlt hat, hat der Miteigentümer keinen Anspruch auf Erstattung. Bei einer Trennungsklage hat der verbessernde Eigentümer jedoch Anspruch auf eine Erhöhung des Verkaufserlöses, der sich aus den Verbesserungen ergibt. Wenn die Verbesserungen notwendig waren und den Wert der Immobilie erhöhten und der verbessernde Eigentümer dem anderen Eigentümer die Kosten für die Verbesserungen mitteilt, muss der andere Eigentümer entweder einen anteiligen Beitrag leisten oder den Anspruch auf den erhöhten Wert der Immobilie und der Mieten aufgeben.
* Wenn die Parteien ihre Streitigkeit nicht lösen können (entweder direkt, mit Hilfe von Anwälten oder anderen oder durch eine Form der alternativen Streitbeilegung), können die Parteien ein Gericht anrufen, um die Rechte und Pflichten der Parteien zu bestimmen. In einer Miteigentumssituation geschieht dies durch eine Partitionsaktion.2
Eine Trennungsklage ist eine Klage, in der ein Miteigentümer beantragt, dass das Gericht die Immobilie oder ihren Verkaufserlös teilt. Es gibt zwei verschiedene Arten der Aufteilung:
* Physische Aufteilung der Immobilie zwischen den Miteigentümern; oder
* Bestellung der verkauften Immobilie (entweder durch privaten Verkauf oder öffentliche Versteigerung) und Aufteilung des Erlöses zwischen den Miteigentümern.
Kosten für Teilungsklagen (wie Anmeldegebühren, Schiedsrichtergebühren, Vermessungsgebühren und Titelrichtlinien) werden vom Gericht zwischen den Parteien aufgeteilt. Die Kosten werden normalerweise im Verhältnis zu den Eigentumsinteressen zugeteilt, aber ein Richter kann anders anordnen, wenn der Richter der Meinung ist, dass eine andere Aufteilung gerechter ist. Das Gericht wird auch die den Parteien entstandenen Anwaltskosten zuteilen.
Partitionierungsaktionen sind normalerweise zeitaufwändig, emotional anstrengend und für beide Eigentümer teuer. Die Androhung einer Trennungsaktion sollte beide Eigentümer veranlassen, Alternativen sorgfältig zu prüfen. Trennungsklagen sollten nur eingereicht werden, wenn Diskussionen und / oder Mediation die Meinungsverschiedenheit nicht lösen können.
Miteigentumsstreitigkeiten können durch einen Eigentümer, der den anderen aufkauft, oder eine Vereinbarung zum Verkauf der Immobilie beigelegt werden. Ein sachkundiger Anwalt kann über die Vor- und Nachteile von Trennungsklagen und anderen Optionen beraten, die fehdenden Miteigentümern zur Verfügung stehen.
1Im Idealfall sollten Eigentümer beim Miteigentum (ob mit Familie, Freunden oder anderen) vor dem Erwerb der Immobilie entscheiden, wie Entscheidungen getroffen werden, wie Streitigkeiten beigelegt werden, Vorkaufsrechte (falls vorhanden), was passiert, wenn ein Eigentümer seinen Anteil an den Immobilienkosten nicht bezahlt usw. Anwaltliche Unterstützung kann hilfreich sein; Ein Anwalt kann helfen, die zu lösenden Probleme zu identifizieren und die Vereinbarung der Parteien zu dokumentieren
2Wenn die Miteigentümer verheiratet waren und sich jetzt scheiden lassen, entscheiden die Familiengerichte über die Eigentumsfragen.
Kimball, Tirey & St. John LLP ist eine Full-Service-Immobilienkanzlei, die Eigentümer und Manager von Wohn- und Gewerbeimmobilien vertritt. Dieser Artikel dient nur zu allgemeinen Informationszwecken. Während KTS seinen Kunden Informationen über Gesetzesänderungen zur Verfügung stellt, sind unsere Höflichkeitsbenachrichtigungen nicht erschöpfend und ersetzen nicht legislative Dienstleistungen oder die Mitgliedschaft in Wirtschaftsverbänden. Unsere rechtlichen Warnungen werden zu ausgewählten Themen bereitgestellt und sollten nicht als vollständiger Bericht über alle neuen Änderungen lokaler, staatlicher und bundesstaatlicher Gesetze angesehen werden, die Eigentümer und Verwalter von Immobilien betreffen. Die Gesetze haben sich möglicherweise geändert, seit dieser Artikel veröffentlicht wurde. Bevor Sie handeln, sollten Sie Rechtsberatung von unserem Büro erhalten. Für Kontaktinformationen besuchen Sie bitte unsere Website: www.kts-law.com . Für frühere rechtliche Warnungen, Fragen & Antworten und rechtliche Artikel konsultieren Sie bitte den Ressourcenbereich unserer Website.