Kennzahlen zur Rendite von Gewerbeimmobilien: Cap Rate vs. Return on Cost

Unabhängig davon, ob sie sich auf Gewerbe- oder Wohnimmobilien konzentrieren, hat jeder Immobilieninvestor seine eigenen Renditeanforderungen, anhand derer er feststellt, ob eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie einen Kauf wert ist oder nicht. Im Bereich der gewerblichen Immobilieninvestitionen gibt es zwei weit verbreitete Methoden zur Messung der Rendite. Eine ist die Kapitalisierungsrate („Cap“ Rate) und die andere ist Return on Cost. Sie haben jeweils ihre eigenen Stärken und Schwächen, aber beide sind nützlich bei der Bewertung des Risiko-Rendite-Profils einer Immobilie. Sie werden im Folgenden jeweils ausführlich beschrieben.

Was ist eine Kapitalisierungsrate (Cap Rate)?

Die Kapitalisierung oder „Cap“ -Rate einer Immobilie ist ein Begriff, der das Verhältnis des Nettobetriebsertrags einer Immobilie zu ihrem Kaufpreis darstellt. Mathematisch lautet die Formel:

Das Ergebnis der Berechnung wird als Prozentsatz ausgedrückt, aber es ist das, was die Cap-Rate darstellt, die wichtiger sein kann. Intuitiv stellt es die „Rendite“ dar, die ein Anleger bei einem Barkauf einer Immobilie im ersten Jahr des Eigentums erwarten kann. Wenn beispielsweise eine Immobilie im Jahr 1 einen Nettobetriebsertrag von 1 Million US-Dollar (NOI = Gesamteinkommen abzüglich Betriebskosten) generiert und der Kaufpreis 15 Millionen US-Dollar betrug, entspricht die resultierende Cap-Rate von 7% der jährlichen Rendite des ersten Jahres.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Cap-Satz nur einen Zeitpunkt misst und verschiedene Cashflow-Ströme darstellen kann. Es könnte das Trailing darstellen 12 Monate NOI, In diesem Fall würde es als „Trailing Cap Rate“ bezeichnet.“ Oder es könnte den erwarteten Cashflow aus dem 1. Jahr darstellen, in diesem Fall würde es als „Initial Cap Rate “ bezeichnet.“ Es ist immer wichtig anzugeben, welches verwendet wird.

Während die Berechnung selbst einfach sein mag, ist die Logik dahinter alles andere als. Der Nenner in der Gleichung, der Kaufpreis, kann durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst werden, darunter Standort, Mieterbasis, Mietpreise und Mietverträge. Zum Beispiel wird eine Immobilie in einem starken Markt wie Denver mit langfristigen Mietverträgen und finanziell sicheren Mietern wahrscheinlich zu einem höheren Preis verkauft als eine ähnliche Immobilie in Omaha mit kurzfristigen Mietverträgen und Grenzmietern.

Wann die Cap Rate zu verwenden ist

Es gibt drei verschiedene Szenarien, in denen die Berechnung der Cap Rate sehr nützlich sein kann, um die Anlagestrategie einer Person zu bestimmen:

• Immobilienvergleich: Wenn Sie Investitionsentscheidungen mit zwei ähnlichen Immobilien treffen, ermöglichen ihre jeweiligen Cap-Raten einen schnellen Vergleich. Wenn einer eine gute Cap-Rate von 5% und der andere eine höhere Cap-Rate von 10% hat, impliziert die Risikoprämie für die zweite Immobilie, dass es ein Problem gibt, das einen niedrigeren Preis und / oder eine genauere Betrachtung rechtfertigt.
• Trendvergleich: Die Untersuchung des Trends der Cap-Raten auf einem bestimmten Immobilienmarkt kann ein nützlicher Indikator dafür sein, wie der Markt den Vermögenswert oder die Anlageklasse wahrnimmt. Wenn der Cap-Rate-Trend nach unten geht (was gut ist), könnte dies ein Hinweis auf eine starke Nachfrage und ein Hinweis darauf sein, wohin die Marktwerte gehen.
• „Rückseite des Umschlags“ Berechnungen: Neu angeordnet, kann die Formel für die Cap-Rate auch verwendet werden, um eine Rückseite der Hüllkurvenberechnung für den Kaufpreis oder die Bewertung vorzunehmen, wenn der NOI bekannt ist. Wenn wir beispielsweise eine Immobilie mit einem NOI von 100.000 USD bewerten und wissen, dass die Cap-Raten für ähnliche Immobilien auf demselben Markt bei etwa 7% liegen, können wir schnell einen potenziellen Marktwert der Immobilie von 1,42 Millionen USD schätzen.

So nützlich es auch ist, es gibt einige Einschränkungen bei der Verwendung der Cap-Rate, um den Kaufpreis und / oder die potenzielle Rendite einer Immobilie zu schätzen. Wenn die Zieleigenschaft unregelmäßige Cashflows aufweist oder wenn es sich um eine Wertschöpfungschance handelt, ist die Cap-Rate nicht sehr nützlich, da sie von konsistenten Cashflows abhängt. Zum Beispiel reicht das Einkommen für eine veraltete Mehrfamilienimmobilie mit 40% Auslastung wahrscheinlich nicht aus, um die Ausgaben zu decken, was zu einer negativen Obergrenze führt. Ein Investor kann dies jedoch als Gelegenheit betrachten, die Immobilie zu kaufen, zu reparieren und zu verpachten, was im Laufe der Zeit zu einer Reihe steigender Cashflows – und Cap–Raten – führt. Wenn die Cap-Rate zum Zeitpunkt der Akquisition negativ war, kann sie nach Abschluss der Reparaturen und der Stabilisierung im positiven Bereich liegen. In einem solchen Szenario kann die Kostenrendite eine wertvollere Metrik sein.

Return on Cost

Return on Cost ähnelt dem Cap-Satz, ist jedoch zukunftsorientiert, da er die Kosten berücksichtigt, die zur Stabilisierung eines Mietobjekts und des daraus resultierenden NOI nach Stabilisierung erforderlich sind. Mathematisch lautet die Formel zur Berechnung der Kostenrendite:

Beachten Sie, dass der Nenner in der Gleichung ein potenzieller NOI ist, der zwei oder drei Jahre in der Zukunft liegen kann, sobald die Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind und die Mieteinnahmen gesteigert wurden, um die Kapitalrendite zu erhöhen.

Die Kostenrendite ist nützlich, da sie es einem Anleger ermöglicht, die Rendite, die er heute mit einer Reihe stabilisierter Cashflows erzielen kann, mit dem Jahreseinkommen zu vergleichen, das er in Zukunft erzielen könnte. Oder anders ausgedrückt, es ist nützlich zu versuchen, festzustellen, ob es vorteilhafter ist, mehr für den Kauf einer Immobilie mit stabilisierten Cashflows zu zahlen oder weniger für eine Immobilie, die möglicherweise höhere Cashflows haben könnte. Um diesen Punkt zu veranschaulichen, betrachten Sie das folgende Beispiel, in dem sich eine Person zwischen zwei verschiedenen Anlagemöglichkeiten entscheidet.

Angenommen, ein Investor denkt darüber nach, einen Angebotspreis von 10 Millionen US-Dollar für ein zu 100% besetztes, vollständig stabilisiertes Wohnhaus zu zahlen, das heute 1 Million US-Dollar an NOI generiert, was eine Obergrenze von 10% impliziert (10.000.000 USD / 1.000.000 USD). Oder der Investor könnte eine Value-Add-Immobilie mit 60% Auslastung für 7 Millionen US-Dollar kaufen, die Arbeit im Wert von 3 Millionen US-Dollar benötigt. Zum Zeitpunkt des Kaufs hat das Anwesen $ 600.000 in NOI, aber sobald die Renovierungen abgeschlossen sind, wird es $ 1,2 Millionen in NOI produzieren. Unter Verwendung der obigen Formel beträgt die Kostenrendite 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Für die gleiche Anfangsinvestition von 10 Millionen US-Dollar kann der Anleger also in Zukunft einen größeren Einkommensstrom erwerben. Die Anwendung des gleichen 10% Cap-Satzes auf den zukünftigen NOI von 1,2 USD impliziert einen Wert von 12 Millionen USD. Durch den Kauf des Vermögenswerts mit mehr Risiko und die Durchführung eines erfolgreichen Turnaround-Plans hat der Investor dieselbe Investition in Höhe von 10 Millionen US-Dollar in einen höheren Gewinn umgewandelt.

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First National Realty Partners ist eine der führenden Private-Equity-Investmentgesellschaften für gewerbliche Immobilien. Mit einem absichtlichen Fokus auf die Suche nach erstklassigen, mehrjährigen Vermögenswerten, die deutlich unter dem inneren Wert liegen, streben wir danach, unseren Anlegern überlegene langfristige, risikoadjustierte Renditen zu bieten und gleichzeitig starke wirtschaftliche Vermögenswerte für die Gemeinden zu schaffen, in die wir investieren.

Wir verwenden sowohl die Return on Cost Cap Rate Formeln, um potenzielle Investitionen zu bewerten. Wenn Sie mehr über unsere Investitionsmöglichkeiten erfahren möchten, kontaktieren Sie uns unter (800) 605-4966 oder [email protected] für weitere Informationen.