Adam Kulikowski steht vor $ 10.000 in Bußgeldern von Boulder, plus Tausende mehr in entgangenem Einkommen aus potenziell mit einer Stadt zu Hause Mietlizenz widerrufen, wie Beamte einen Fall gebaut haben, dass er die kommunalen kurzfristigen Leasing-Vorschriften verletzt.
Er gehört zu einem Netz von Eigentümern von Wohnimmobilien, die mit Robert Kulikowski, Adams Bruder, verbunden sind und Probleme mit der Durchsetzung der Stadt haben, wenn es darum geht, Häuser für weniger als 30-tägige Aufenthalte an Urlauber, Geschäftsreisende und andere über Websites wie Airbnb zu vermieten.
Sie alle glauben, dass die Stadt zu weit gegangen ist, um gegen Kurzzeitmieten in Boulder vorzugehen, und dass Beamte schneller sind, als die Stadt versprochen hat, Geldstrafen für Nichteinhaltung zu fordern, anstatt Warnungen und Anleitungen zur Korrektur von Fehltritten bereitzustellen.
Im Dezember hat Boulder seine kurzfristigen Mietbestimmungen in Bezug auf die Dokumentation, die die Stadt sehen muss, um Hausbesitzergenehmigungen für weniger als 30 Tage zu erteilen, und welche Art von Unternehmen Häuser besitzen können, die kurzfristig vermietet werden können, geklemmt.
Robert Kulikowski sagte, dass seine früheren Vermietungspraktiken der Grund dafür sind, und die Kontrolle, die er von der Stadt hatte, hat möglicherweise andere Immobilienbesitzer, die jetzt Kulikowskis Häuser besitzen, auf das Radar der Strafverfolgungsbeamten gebracht.
„Ich habe den Code gelesen und buchstäblich operiert, nur das Spiel gespielt, ganz anders als mein Bruder“, sagte Robert Kulikowski. „Ich bin mir sicher, dass es andere Leute gab, die das gemacht haben. Die Art und Weise, wie sie die Gesetze änderten, war genau das Ergebnis meiner Arbeitsweise.“
Boulder erteilt Genehmigungen an Eigentümer, die ihre Immobilien länger als einen Monat an einen einzelnen Mieter vermieten möchten, Beamte inspizieren die Mietwohnungen, um sicherzustellen, dass sie den kommunalen Standards entsprechen. Die Stadt vergibt auch kurzfristige Mietlizenzen für Eigentümer, die ihre Immobilien auf Websites wie Airbnb und VRBO auflisten möchten, um möglicherweise während der Reise der Hausbesitzer gemietet zu werden, oder um die Nutzung von Ersatzzimmern durch Besucher zu ermöglichen.
Aber für kurzfristige Mietlizenzen muss der Hausbesitzer die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen, was bedeutet, dass er oder sie mehr als ein halbes Jahr darin lebt; Außerdem muss der Name auf der Mietlizenz mit dem Namen auf der Urkunde für die Immobilie übereinstimmen, und der Eigentümer muss eine natürliche Person, ein Trust oder eine gemeinnützige Organisation sein. Das macht es für dieselbe Person schwierig, kurzfristig mehr als ein Haus oder ein anderes Haus als ihr eigenes zu mieten.
Robert Kulikowski sagte, er habe der Stadt etwa 4.000 Dollar an Geldstrafen gezahlt, aber es hätte mehr sein können. An einer Stelle benutzte er acht Immobilien als Kurzzeitvermietung, sagte er, zum Teil, indem er einer separaten Partei das Eigentum an einem kleinen Prozentsatz eines Hauses gab und diese Partei auf der Urkunde benannte, um eine Lizenz für die Immobilie zu erhalten.
“ In den meisten Fällen konnten Compliance-Mitarbeiter diese Aktivität einstellen, da der einzelne Eigentümer von 1% die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz genutzt hat. Der Nachweis, dass eine Immobilie nicht der Hauptwohnsitz eines Lizenznehmers ist, ist ein schwieriger und zeitaufwändiger Untersuchungsprozess „, heißt es in dem Memo des Stadtpersonals aus dem Code-Update vom Dezember.
Der Code wurde geändert, um einen Kurzzeitmietlizenznehmer zu verpflichten, mindestens 50% Eigentum an der Immobilie zu halten, und die Möglichkeit zu beseitigen, die Wählerregistrierung zu verwenden, um zu zeigen, dass ein Haus ein Hauptwohnsitz ist. Das lässt die Adresse auf einem Colorado Führerschein oder Personalausweis als die einzigen Möglichkeiten für die Stadt Hauptwohnsitz für kurzfristige Mietlizenz Antragsteller zu überprüfen. Es wurde auch optimiert, um sicherzustellen, dass dieselbe Immobilie nicht sowohl für Kurz- als auch für Langzeitmieten lizenziert werden kann.
„Das Ändern einer Wählerregistrierungskarte hat sich als sehr einfacher Vorgang erwiesen, der sofort online mit minimaler Überprüfung oder Kosten für den Einzelnen abgeschlossen werden kann. Dies hat dazu geführt, dass Antragsteller die Adresse ihrer Wählerregistrierung vorübergehend geändert haben, um den Nachweis des Hauptwohnsitzes in der zu lizenzierenden Immobilie zu erbringen „, heißt es in dem Memo.
Als Jasmine Munro und James Scherrer in den letzten Monaten jeweils eine Immobilie von Robert Kulikowski kauften, Keiner konnte seine neuen Plätze kurzfristig vermieten, ohne die Aufmerksamkeit der Stadt auf sich zu ziehen, und beide glauben, dass sie aufgrund der von der Stadt identifizierten Probleme unter dem Mikroskop standen mit Kulikowskis Praktiken.
Munro, eine erstmalige Vermieterin der Pearl Street-Immobilie, die sie von Kulikowski gekauft hatte, hatte eine langfristige Mietlizenz, die mit ihrer Immobilie verbunden war, sagte sie, sagte aber, dass sie schnell mit einem Verstoß und einer möglichen Geldstrafe getroffen wurde, als sie den Fehler machte, es als Kurzzeitmiete aufzulisten.
„Mir waren die Hände gebunden, und ich fühlte mich wie unter der Lupe, je nachdem, von wem ich eine Immobilie gekauft hatte. Es war wirklich unangenehm „, sagte Munro.
Sie steht vor Hunderten von Dollar in Geldstrafen für zwei Mitteilungen der Verletzung, mit Plänen der Entscheidung der Stadt zu appellieren.
„Schlag mir aufs Handgelenk oder gib mir Anleitung“, sagte Munro und drückte ihre Vorliebe für eine Warnung oder Anweisung vor einer Geldstrafe aus.
Es ist die übliche städtische Praxis, Lizenznehmern von Kurzzeitmieten die Einhaltung der Vorschriften zu ermöglichen, bevor sie Geldstrafen beantragen. Beamte im Jahr 2019 eröffneten insgesamt 451 Fälle von Kurzzeitmieten und schlossen 417, wobei 81 Geldbußen verhängt wurden, wobei 48 dieser Fälle mit Geldbußen im Zusammenhang mit geschlossenen Fällen und 33 in Fällen, die noch in Vollstreckung sind, bewertet wurden, sagte Stadtsprecherin Julie Causa.
Seit die erste Version der kurzfristigen Mietregeln im Jahr 2015 verabschiedet wurde, hat die Stadt 1.442 Fälle bearbeitet, sagte sie.
„Die Stadt unterstützt konsequent die Philosophie, Compliance über die Beurteilung von Strafen zu erreichen“, sagte Causa. „Dies bedeutet, dass der erste Ansatz der Mitarbeiter darin besteht, die Bewohner über die lokalen Anforderungen von Boulder zu informieren und aufzuklären, um die freiwillige Einhaltung zu erreichen. Zivilrechtliche Sanktionen werden verhängt, wenn Versuche, einen Verstoß durch Zusammenarbeit zu korrigieren, fehlgeschlagen sind.“
Scherrer, der 2019 auch ein Haus von Robert Kulikowski gekauft hatte, sagte, er müsse warten, um nach dem Kauf eine kurzfristige Mietlizenz zu erhalten, während die Stadt weiterhin die Aktivitäten des Vorbesitzers berücksichtige. Aber nach Scherrer, der für die Firma Informed Consent Action Network arbeitet, die sich für laxe Impfrichtlinien einsetzt und häufig für seinen Job reist, erhielt er die Lizenz, Er wurde von der Stadt geprüft, weil er das Haus den ganzen Monat über für kurzfristige Aufenthalte beworben hatte, führende Beamte zu glauben, dass es nicht sein Hauptwohnsitz war.
Er reist häufig und weiß oft nicht, ob er zu einem Termin mehrere Wochen im Voraus zu einem Arbeitsauftrag gerufen wird, sagte er, also hält er den gesamten Kalender für Mieter offen, ohne mehr Tage zu mieten, als er darf.
Der Stadtcode besagt jedoch, dass davon ausgegangen wird, dass ein Lizenznehmer die lizenzierte Immobilie nicht als Hauptwohnung nutzt, wenn die gesamte Einheit länger als 20 Tage in einem Monat zur Miete angeboten und zur Verfügung steht. Die Stadt kann auch davon ausgehen, dass die Hauptwohnungsanforderung für einen Kurzzeitmietlizenznehmer nicht eingehalten wird, wenn die Person eine andere Wohneinheit besitzt, die nicht für die Langzeitmiete lizenziert ist; Der Ehepartner oder Lebenspartner der Person hat einen anderen Hauptwohnsitz; Der Führerschein der Person, Die Wählerregistrierung oder die Schulregistrierung eines abhängigen zeigen eine andere Wohnadresse, oder der Boulder County Assessor listet eine Postanschrift auf, die sich von der Adresse der Wohneinheit unterscheidet.
In einem Strafverfahren gilt keine Vermutung, so der Kodex, und die Vermutungen können mit glaubwürdigen Beweisen für den Hauptwohnsitz widerlegt werden.
“ Wenn Mitarbeiter einen Eigentümer kontaktieren, um die Werbung zu besprechen, werden sie glaubwürdige Beweise anfordern, um die Vermutung zu widerlegen „, sagte Causa. „Wenn die Beweise überzeugend sind, werden sie dokumentiert und der Fall wird gelöst. Wenn Personal eine Mitteilung der Verletzung herausgibt, gibt es normalerweise mehr Beweis, der die Verletzung als eine einzelne Vermutung stützt, aber Personal ist immer bereit, alle vorgeschlagenen Widerlegungen zu wiederholen, die zur Verfügung gestellt.“
Aber Scherrer sagte, die Stadt habe darum gebeten, seinen Reiseplan als Beweis dafür zu sehen, dass er mehr als ein halbes Jahr auf dem Grundstück gewohnt habe.
„Es wurde diese invasive Untersuchung von mir und dieser Blick in mein persönliches Leben. Ich fühlte, dass es sehr aus der Reihe war „, sagte Scherrer und fügte hinzu, er appelliere an eine Anzeige wegen Verstoßes, weil er seine kurzfristige Mietlizenznummer nicht mit einer Anzeige seiner Immobilie auflistete, sowie an eine Mitteilung, die Immobilie für einen ganzen Monat als verfügbar aufzulisten.
“ Wenn ich in der Stadt bin, ist es nicht gebucht „, sagte Scherrer. „Aber wenn ich aus der Stadt bin, wird es gebucht. Aber nicht länger als die Tage, die die Genehmigung zulässt.“
Für Adam Kulikowski glaubt er, dass sein Nachname die Stadt dazu bringt, ihn zu verdächtigen, mit seinem Bruder in Verbindung zu stehen, aber er besteht darauf, dass er es nicht ist, und hofft, die Zahlung der vollen Geldstrafe von $ 10.000 zu vermeiden, sagte Stadtanwalt Tom Carr in einer E-Mail, die über Open Records Request von der Kamera erhalten wurde, der Adam gegenübersteht. (Die Zeitung suchte den Satz von E-Mails, in denen Carrs Nachricht für eine Angelegenheit getrennt von Kurzzeitmieten enthalten war).
Adam Kulikowski sagte, er habe eine langfristige Mietlizenz, benutzte das Haus aber als Kurzzeitmiete.
“ Sie haben nie bestritten, dass Sie eine Einheit zur Kurzzeitmiete ohne Lizenz angeboten haben „, sagte Carr in der E-Mail. „… Ich verstehe, dass Sie glauben, dass die Strafen für den Betrieb einer illegalen Kurzzeitmiete hoch sind. In der Vergangenheit, als die Stadt niedrigere Beträge wegen Verstoßes gegen die Lizenzbestimmungen für Langzeitmieten verhängte, stellten wir fest, dass einige Personen bereit waren, die Geldbuße als Kosten für die Geschäftstätigkeit zu behandeln. … Wir haben festgestellt, dass wir, um Kurzzeitmieten erfolgreich zu regulieren, den finanziellen Anreiz zum Schummeln beseitigen müssen.“
Carr fügte hinzu, dass ein Staatsanwalt der Stadt angeboten hatte, Adam Kulikowskis Geldbuße von 10.000 auf 7.000 US-Dollar zu senken, aber Kulikowski glaubt, dass dies immer noch zu viel ist, und befürchtet, dass die Stadt auch seine langfristige Mietlizenz aussetzen könnte für sechs Monate als Teil der Strafe, was zu Einkommensverlusten führt.
Causa sagte, dass Fälle mit Geldstrafen von insgesamt mehr als 10.000 Dollar nicht üblich sind, aber passiert sind.
„Ich versuche, meine langfristige Mietlizenz nicht zu verlieren und versuche, meinen Lebensunterhalt nicht zu verlieren. Ich habe ein Kind. Ich versuche mir das Leben in Boulder zu leisten. Ich bin in Boulder geboren und aufgewachsen „, sagte Adam Kulikowski.
Er sagte auch, er habe mehr als einen Verstoß an einem einzigen Tag erhalten und könne vergangene Verstöße nicht korrigieren, weil er nicht in der Stadt war, als er sie erhielt. Er ist bereit, eine Konsequenz für seine Verletzung zu zahlen, hofft aber, dass es weniger teuer sein wird, als die Stadt angeboten hat, und seine langfristige Mietfähigkeit zu behalten.