voor de ontwikkeling van CityNorth sloot de Thomas J. Klutznick Company een overeenkomst met de stad Phoenix, waar de Klutznick company 50% van alle in CityNorth geïnde verkoopbelastingdollars zal houden, tot 97,4 miljoen dollar gedurende 11,3 jaar. Deze belastingprikkel zet CityNorth in het middelpunt van een rechtszaak die is aangespannen door het Goldwater Institute, die op zoek is om bedrijfssubsidies in Arizona aan te vechten. In ruil voor $97,4 miljoen zal Klutznick Phoenix toestaan om 3.180 parkeerplaatsen te leasen, waarvan 200 gereserveerd zullen worden voor stadsbus carpoolers. De huurovereenkomst duurt 45 jaar.Op 2 April 2008 oordeelde Robert Miles, rechter van het Hooggerechtshof van Maricopa County, in het voordeel van de City of Phoenix en Thomas J. Klutznick Company. Rechter Miles ontkende de bewering van het Goldwater Institute dat de Overeenkomst van de stad met CityNorth de Grondwet van Arizona schendt. Hij oordeelde dat de economische activiteit gegenereerd door CityNorth is “ongetwijfeld” in het algemeen belang. Het Goldwater Institute heeft sindsdien geantwoord door beroep aan te tekenen tegen de uitspraak.De ontwikkelaar van CityNorth en de stad Phoenix diende op 22 April 2008 een klacht in bij de Maricopa County Superior Court, waarin hij verzocht het Goldwater Institute te gelasten de juridische kosten te betalen die hij had gemaakt tijdens de rechtszaak. Het CityNorth-dossier stelt dat het Instituut ” de lengte en complexiteit van het proces heeft verergerd met irrelevante ‘experts’ die de Overeenkomst niet eens hadden gelezen, en een roekeloze minachting heeft getoond voor de enorme fiscale en zakelijke belangen waarmee het zich bemoeide.”Volgens het indienen van de stad van Phoenix,” niet alleen ging het Goldwater Institute door met deze actie wetende dat het zou kunnen worden bevolen om de prijzen en kosten van de stad te betalen, het procedeerde dit geval op een manier die zijn reikwijdte en kosten ver buiten dat vergrootte die nodig was om de dispositive issues therin volledig te procederen.”
het Goldwater Institute stelt dat het verzoek van de advocaat in strijd is met de voorwaarden die door alle partijen tijdens het proces zijn overeengekomen. Clint Bolick, Chief litigator voor het Goldwater Institute, stelt: “rechtbanken hebben bijna nooit advocaatkosten toegekend aan bedrijven die publieke rechten willen verdedigen. De redenen werden geformuleerd door Arizona Supreme Court Justice Stanley Feldman in dezelfde zaak, Wistuber V. Paradise Valley Unified School District, dat alle partijen het erover eens stelt de wettelijke parameters voor de Gift Clausule waaronder de CityNorth zaak wordt gedaagd.”
de Heer Bolick stelde dat constitutionele zaken, zoals Turken v. Gordon, worden zelden gewonnen op het lagere niveau van de rechtbank, en verwacht dat een overwinning bij het Hof van beroep waarschijnlijker is.
City of Phoenix/CityNorth positionEdit
de overeenkomst tussen de City of Phoenix en de ontwikkelaar van CityNorth maakt het mogelijk om CityNorth te bouwen als een dicht stedelijk project dat bedoeld is om wildgroei tegen te gaan en het verkeer te verminderen. Zonder een stimulans voor parkeergarages is het waarschijnlijk dat meer dan de helft van de ontwikkeling zou zijn verbruikt door parkeerterreinen, waardoor het aantal omzetbelastinggenererende bedrijven zou worden beperkt. Zoals vermeld in rechter Miles ‘uitspraak,” de overeenkomst is ontworpen om ervoor te zorgen dat het project dat wordt gebouwd biedt de beoogde voordelen – met name de aanzienlijke belastinginkomsten – op een schema en op een niveau dat is voordeliger voor het publiek dan een ander, anders geconfigureerd project dat zou kunnen worden gebouwd op de site.”
er zijn geen Stadsfondsen voorgeschoten en er zijn geen stadsbelastinginkomsten in gevaar. De ontwikkelaar moet alle van de geschatte $1,5 miljard kosten om CityNorth te ontwikkelen dragen en nemen alle van de financiële risico ‘ s. CityNorth zal naar verwachting honderden miljoenen belastinginkomsten opleveren voor de stad en duizenden banen. CityNorth betaalt zichzelf terug met de inkomsten die het genereert. Rechter Miles verklaart: “de monetaire waarde die moet worden ontvangen door de overeenkomst is gebaseerd op de verkoop-belastinginkomsten die moeten worden gegenereerd door het CityNorth-project uit de 1,2 miljoen voet aan winkelruimte die de ontwikkelaar moet bouwen voordat het enige betaling van de stad kan ontvangen….Volgens de Overeenkomst zal de stad naar verwachting honderden miljoenen dollars in toekomstige verkoopbelastingen ontvangen om te gebruiken voor een openbaar doel dat zij kiest.”
Goldwater Institute positionEdit
het Goldwater Institute beweert dat de subsidie een bedrijfssubsidie is, die volgens de grondwet van Arizona illegaal is.Volgens het Goldwater Institute betaalt Phoenix meer dan $ 30.000 per jaar om 200 carpoolparkeerplaatsen te verhuren voor de komende 45 jaar. De stad, die beweert dat de incentive geen subsidie is, maar een marktgebaseerde incentive, had 6.950 parkeerplaatsen in een parkeergarage kunnen kopen en bezitten voor dezelfde prijs die zij betaalde om 200 te huren. Het Goldwater Institute ook verkregen records over de advocaatkosten voor de stad, beweren dat Phoenix besteedt meer dan $10.000 per week om de subsidie te verdedigen.Het Goldwater Institute is ook van mening dat de stad de voordelen van het project heeft overschat. De stad schat een impact van $1,9 miljard, terwijl een studie van het Goldwater Institute stelt dat de werkelijke impact minder dan $500 miljoen zal zijn. Het Goldwater Institute stelt ook dat de subsidie geen nettovoordeel zal opleveren omdat de mall toch zou zijn gebouwd vanwege de grote vraag naar winkelen in een snelgroeiend en welvarend deel van Phoenix. Dr. Wells vraagt ook het publieke voordeel van het CityNorth project, het vinden van dat het gebied waarin CityNorth wordt gebouwd heeft een gemiddeld inkomen per hoofd van de bevolking dat is $21.000 hoger dan de rest van Phoenix en de demografische bevolking rond CityNorth is 3 keer meer kans om wit dan de rest van Phoenix.Volgens het Goldwater Institute is de subsidie in strijd met drie bepalingen van de Arizona state constitution, de Gift Clause, Privilege and immuniteiten Clause en de Special Laws Clause. Het Goldwater Institute gelooft dat de incentive niets meer is dan een bedrijfssubsidie gericht op het belonen van de politiek goed verbonden.De beslissing van het Hooggerechtshof van Arizona edit
op 25 januari 2010 heeft Het hooggerechtshof van Arizona de uitspraak van het Hof van beroep verworpen en de CityNorth-overeenkomst gehandhaafd. De rechtbank bevestigde dat de stad Phoenix en Klutznick Company te goeder trouw handelde op basis van meer dan 25 jaar jurisprudentie. De uitspraak van het hof maakte duidelijk dat deals tussen de overheid en particuliere ontwikkelaars zoals CityNorth een direct voordeel voor de overheid moeten hebben. Alle indirecte voordelen, zoals banen en BTW-verhogingen kunnen niet van toepassing zijn op de deal, als gevolg. Dus, deals in de toekomst moeten twee dingen doen: specificeren wat de regering zal krijgen in ruil, en ervoor zorgen dat de voordelen die de regering ontvangt in ruil voldoet aan de investering van de regering in de deal.