Adam Kulikowski wordt geconfronteerd met $10.000 aan boetes van Boulder, plus duizenden meer aan gederfde inkomsten uit het mogelijk hebben van een stadswoning verhuurvergunning ingetrokken, als ambtenaren hebben een zaak opgebouwd dat hij de gemeentelijke korte termijn leasing regelgeving overtreden.Hij maakt deel uit van een web van huiseigenaren die verbonden zijn met Robert Kulikowski, Adam ‘ s broer, die problemen hebben ondervonden met de stadshandhaving rond het verhuren van huizen voor minder dan 30 dagen aan vakantiegangers, reizigers voor zaken en anderen via websites zoals Airbnb.
zij geloven allemaal dat de stad te ver is gegaan met het aanpakken van korte termijn verhuur in Boulder, en dat ambtenaren sneller zijn dan de stad heeft beloofd dat het zou zijn om geldelijke sancties voor niet-naleving, in plaats van het verstrekken van waarschuwingen en begeleiding om fouten te corrigeren.
in December, Boulder vastgeklemd zijn korte termijn verhuur regelgeving met betrekking tot de documentatie die de stad moet zien om huiseigenaren vergunningen te leasen voor minder dan 30 dagen, en wat voor soort entiteiten kunnen eigen huizen die in aanmerking komen om te worden gehuurd op korte termijn bases.Robert Kulikowski zei dat zijn vroegere verhuurpraktijken de reden waren, en het onderzoek dat Hij onderging door de stad heeft mogelijk andere eigenaren van onroerend goed die nu huizen bezitten die Kulikowski vroeger verhuurde op de radar van handhavingsfunctionarissen gezet.
“Ik was het lezen van de code, en letterlijk actief, gewoon het spel te spelen, heel anders dan mijn broer,” Robert Kulikowski zei. “Ik weet zeker dat er andere mensen waren die het deden. De manier waarop ze de wetten veranderden was het exacte resultaat van de manier waarop ik werkte.”
Boulder issues vergunningen aan eigenaren van onroerend goed die willen hun eigendommen te verhuren aan een enkele huurder voor meer dan een maand, met ambtenaren inspecteren van de huurwoningen om ervoor te zorgen dat ze voldoen aan de gemeentelijke normen. De stad geeft ook kortlopende huurlicenties uit voor eigenaren die hun eigendommen willen vermelden op websites als Airbnb en VRBO om mogelijk te worden verhuurd terwijl de huiseigenaren reizen, of om vrije kamers te laten gebruiken door bezoekers.
maar voor kortlopende verhuurvergunningen moet de huiseigenaar het onroerend goed als hoofdverblijf gebruiken, wat betekent dat hij of zij er meer dan de helft van het jaar woont; plus de naam op de huurvergunning moet dezelfde zijn als de naam op de akte van het onroerend goed, en de eigenaar moet een natuurlijke persoon, trust of een non-profitorganisatie zijn. Dat maakt het voor dezelfde persoon moeilijk om op korte termijn meer dan één woning, of een andere woning dan zijn of haar eigen, te huren.Robert Kulikowski zei dat hij uiteindelijk ongeveer $4.000 aan boetes betaalde aan de stad, maar dat het meer had kunnen zijn. Op een gegeven moment gebruikte hij acht woningen als korte termijn verhuur, zei hij, gedeeltelijk door het geven van een aparte partij eigendom van een klein percentage van een huis en de naam van die partij op de akte, om een licentie voor het pand te ontvangen.
“in de meeste gevallen is het compliance personeel in staat geweest om deze activiteit te stoppen omdat de 1% individuele eigenaar het pand niet als zijn of haar hoofdverblijf heeft gebruikt. Bewijzen dat een woning is niet de belangrijkste verblijfplaats van een licentiehouder is een moeilijk en tijdrovend onderzoeksproces,” de stad personeel memo van de December code update verklaard.
de code werd gewijzigd om te eisen dat een kortlopende verhuur licentienemer ten minste 50% eigenaar is van het onroerend goed, en om de mogelijkheid te elimineren om kiezersregistratie te gebruiken om aan te tonen dat een woning een hoofdverblijfplaats is. Dat laat het adres op een Colorado rijbewijs of identiteitskaart als de enige manier voor de stad om te controleren van de belangrijkste residentie voor de korte termijn verhuur licentie aanvragers. Het werd ook getweaked om ervoor te zorgen dat hetzelfde pand niet kan worden gelicentieerd voor zowel korte termijn en lange termijn verhuur.
” het wijzigen van een kiezersregistratiekaart is een zeer eenvoudig proces gebleken dat onmiddellijk online kan worden voltooid met minimale verificatie of kosten voor het individu. Dit heeft geresulteerd in aanvragers veranderen van het adres op hun kiezer registratie Tijdelijk om een bewijs van de belangrijkste residentie in het pand te worden gelicentieerd vast te stellen,” de memo vermeld.
toen Jasmine Munro en James Scherrer in de afgelopen maanden elk een woning van Robert Kulikowski kochten, was geen van beide in staat om hun nieuwe plaatsen op korte termijn te huren zonder de aandacht van de stad te trekken, en beiden geloven dat ze onder een microscoop waren vanwege de problemen die de stad met Kulikowski ‘ s praktijken identificeerde.Munro, een eerste verhuurder met de Pearl Street eigendom die ze kocht van Kulikowski, had een lange termijn verhuur licentie geassocieerd met haar eigendom, zei ze, maar zegt dat ze snel werd getroffen met een overtreding en mogelijke boete toen ze de fout maakte om het te vermelden als een korte termijn verhuur.
” mijn handen waren gebonden, en ik voelde me alsof ik Onder het vergrootglas was gebaseerd op van wie ik een woning kocht. Het was echt ongemakkelijk,” Munro zei.
ze wordt geconfronteerd met honderden dollars aan boetes voor twee kennisgevingen van overtreding, met plannen om de beslissing van de stad in beroep te gaan.
“sla me op de pols, of geef me begeleiding,” Munro zei, uiten haar voorkeur voor een waarschuwing of instructie voor een boete.
toestaan dat kortlopende verhuurlicenties voldoen alvorens boetes te eisen, is de standaardpraktijk in de stad. Ambtenaren in 2019 geopend 451 Totale korte termijn huurzaken en gesloten 417, het beoordelen van 81 boetes, met 48 van die zaken met boetes in verband met gesloten zaken en 33 beoordeeld tijdens zaken die nog steeds in de handhaving, stad woordvoerder Julie Causa zei.
sinds de eerste versie van de korte termijn verhuur regels werd aangenomen in 2015, de stad heeft gewerkt 1,442 gevallen, zei ze.
” de stad ondersteunt consequent de filosofie van het bereiken van compliance over het beoordelen van sancties, ” Causa zei. “Dit betekent dat de eerste aanpak van het personeel is om bewoners te informeren en te onderwijzen over de lokale eisen van Boulder om vrijwillige naleving te bereiken. Civiele sancties worden beoordeeld wanneer pogingen om een overtreding met medewerking te corrigeren zijn mislukt.”
Scherrer, die ook een huis kocht van Robert Kulikowski in 2019, zei dat hij moest wachten op het verkrijgen van een korte termijn verhuurlicentie na de aankoop, terwijl de stad de activiteiten van de vorige eigenaar bleef overwegen. Maar nadat Scherrer, die werkt voor de Informed Consent Action Network bedrijf pleiten voor lax vaccin-gerelateerde beleid en reist vaak voor zijn werk, verkregen de licentie, trok hij stadsonderzoek voor het adverteren van het huis als beschikbaar voor korte verblijven de hele maand, waardoor ambtenaren te geloven dat het niet zijn primaire woonplaats.
hij reist vaak, en vaak weet niet of hij zal worden opgeroepen op een werkopdracht op een datum enkele weken van tevoren, zei hij, dus hij houdt de hele kalender open voor huurders, zonder huren voor meer dagen dan hij is toegestaan.
maar volgens de stadscode wordt een licentienemer geacht de in licentie gegeven woning niet als hoofdwoning te gebruiken indien de gehele eenheid gedurende meer dan 20 dagen per maand wordt aangeboden en beschikbaar is voor verhuur. De stad kan ook de veronderstelling van niet-naleving van de belangrijkste woning vereiste voor een korte termijn verhuur licentiehouder als de persoon eigenaar is van een andere wooneenheid die niet is gelicentieerd voor lange termijn verhuur; de echtgenoot of binnenlandse partner van de persoon heeft een andere hoofdverblijfplaats; het rijbewijs van de persoon, kiezer registratie of een afhankelijke school registratie toont een ander woonadres, of de Boulder County Assessor geeft een postadres dat verschilt van de wooneenheid adres.
in een strafprocedure is geen vermoeden van toepassing, zo staat in het Wetboek, en de vermoedens kunnen worden weerlegd met geloofwaardig bewijs van hoofdverblijfplaats.
“wanneer het personeel contact opnemen met een eigenaar om de advertentie te bespreken zullen zij een geloofwaardig bewijs om de veronderstelling te weerleggen vragen,” causa zei. “Als het bewijs overtuigend is, is het gedocumenteerd en is de zaak opgelost. Als personeel een kennisgeving van overtreding uit te geven is er meestal meer bewijs ter ondersteuning van de overtreding dan een enkele veronderstelling, maar personeel zijn altijd bereid om eventuele voorgestelde weerleggingen die worden verstrekt te beoordelen.”
maar Scherrer zei dat de stad verzocht om zijn reisschema te zien als bewijs dat hij een inwoner van het pand was meer dan de helft van het jaar.
” het werd dit invasieve onderzoek naar mij en het ontmoeten van deze blik in mijn persoonlijke leven. Ik vond het erg buiten de lijn,” Scherrer zei, toe te voegen dat hij beroep doet op een kennisgeving van schending voor het niet vermelden van zijn korte termijn verhuur licentienummer met een advertentie van zijn eigendom, evenals een kennisgeving voor het vermelden van het pand als beschikbaar voor een hele maand.
“als ik in de stad het is niet geboekt,” Scherrer zei. “Maar als ik de stad uit Ben wordt het geboekt. Maar niet langer dan de dagen die de vergunning toelaat.Voor Adam Kulikowski denkt hij dat zijn achternaam de stad drijft om hem te verdenken van onder één hoedje te spelen met zijn broer, maar hij houdt vol dat hij dat niet is, en hoopt te voorkomen dat hij de volledige boete van $10,000 betaalt die stadsadvocaat Tom Carr zei in een e-mail verkregen via open records verzoek door de Camera waar Adam mee geconfronteerd wordt. (De krant zocht de set van e-mails waarin Carr ‘ s boodschap was opgenomen voor een zaak los van korte termijn verhuur).
Adam Kulikowski zei dat hij een lange termijn verhuur licentie had, maar gebruikte het huis als een korte termijn verhuur.
“je hebt nooit betwist dat je een eenheid voor korte termijn verhuur aangeboden zonder een licentie,” Carr zei in de e-mail. “…Ik begrijp dat u gelooft dat de straffen voor het exploiteren van een illegale korte termijn verhuur hoog zijn. In het verleden, toen de stad opgelegd lagere bedragen voor het overtreden van de lange termijn verhuur licentiebepalingen, vonden we dat sommige individuen bereid waren om de boete te behandelen als een kosten van zaken doen. … We hebben ontdekt dat om de korte termijn verhuur succesvol te reguleren, we de financiële prikkel om vals te spelen moeten wegnemen.”
Carr voegde eraan toe dat een stadsaanklager had aangeboden om Adam Kulikowski ‘ s boete te verlagen van $10.000 naar $7.000, maar Kulikowski vindt dat nog steeds te veel, en vreest dat de stad ook zijn huurvergunning voor de lange termijn voor zes maanden kan opschorten als onderdeel van de boete, wat resulteert in inkomstenverlies.
Causa zei zaken met boetes van meer dan $10.000 zijn niet gebruikelijk, maar zijn gebeurd.
” I ‘ m trying not to lose my long-term rental license, and trying not to lose my liability. Ik heb een kind. Ik probeer me te veroorloven om in Boulder te wonen. Ik ben geboren en getogen in Boulder,” zei Adam Kulikowski.
hij zei ook dat hij meer dan één overtreding op één dag had gekregen en dat hij niet in staat was om eerdere overtredingen recht te zetten omdat hij de stad uit was toen hij ze ontving. Hij is bereid om een gevolg te betalen voor zijn overtreding, maar hoopt dat het goedkoper zal zijn dan de stad heeft aangeboden, en om zijn lange termijn verhuur vermogen te houden.