Philadelphia zonindelning Guide: cmx byggnad översikt

välkommen att tillåta Philly s Philadelphia zonindelning Guide!

jag var nyligen på ett grannskapsmöte där en medlem av gruppen tillfälligt observerade att Philadelphia-koden möjliggör ett 8,5 fotbrett garage, men borde verkligen bara tillåta ett 9,5 fotbrett garage. Om du är den här personen kanske du inte behöver det här blogginlägget. Men för de flesta av oss i Philly – och speciellt för utvecklare och ambitiösa husägare – är det användbart att gå över användningarna och allmänna Philadelphia-zonregler om byggnader för att få en känsla av vad staden gör och inte vill ha. Så här är vår Philadelphia zoning guide-serie.

först hanterar vi de kommersiella byggnaderna som också tillåter bostadsbruk: kommersiell blandad användning eller CMX.

det finns sex kategorier av cmx byggnader i Philadelphia zonindelning kod: CMX 1-5, med cmx-2.5 kastas i mitten. CMX-1 är den minsta typen av byggnad; fem är den största (Det är motsatsen För bostadsanvändning, där 5 är den minsta kategorin).

om du undrar, ” vad är en cmx-5-byggnad?”, svaret är:

så, de flesta utvecklare i Philly bygger inte det. Men det finns mycket CMX att gå runt, och utvecklare är efter det. Här är de saker du bör veta om CMX:

cmx Philadelphia zonindelning Guide

blandad användning byggnader innebär att du kan ha en ”main” användning för ett företag och även en ”main” användning för bostäder. Hur är två förment huvudsakliga användningsområden vardera den huvudsakliga användningen? Jag vet inte! Oroa dig inte för det. I andra zonindelning klassificeringar, ditt utvecklingsprojekt kommer att få avvisas för att ha ” flera huvudsakliga användningsområden.”(Se ett exempel!) Men cmx-beteckningen är där eftersom vissa byggnader i en stad – faktiskt många av dem – borde ha mer än en sak på gång.

cmx-byggnader är byggnader avsedda för företag att använda vanligtvis på de nedre våningarna. På de övre våningarna kan bostäder (eller fler kontor) blomstra. De största cmx-byggnaderna är mycket höga eller till och med en del av horisonten. De minsta är mycket troliga på eller nära ditt block.

du kan använda alla eller de flesta av dessa byggnader för många, många olika företag. Du måste kontrollera Philadelphia-koden själv för aktuell och fullständig referens, men vår Philadelphia zoning guide kan med säkerhet säga att i alla cmx-byggnader utom CMX-1 kan du öppna ett sjukhus eller en (medicinsk!) marijuana apotek. (Vi låter dig bara veta reglerna, människor.)

CMX-1: Grannskapsverksamheten

cmx-1-byggnader betecknas av Philadelphia Zoning Code för ”rymma låg effekt, småskalig, stadsdel som betjänar detaljhandel och serviceanvändning i butiksbyggnader, liksom de typer av bostadsanvändningar som är tillåtna i omgivande zondistrikt.”

du kan förmodligen räkna ut det själv, men jag kallade det här en Philadelphia zoning guide, så jag guidar dig ändå: det här är byggnader som kan vara antingen hem eller företag. Men av någon anledning kan du bara ha ett kontor på första våningen.

de flesta hushållsbruk-som, lägenheter eller enfamiljshus – är tillåtna i CMX-1. Men den här beteckningen handlar om vad som är tillåtet i grannområdena: om det finns en byggnad bredvid som är högre än den vanliga hushöjden, får du bygga din cmx-1-fastighet lite högre. Om grannens hus är en duplex, kan du ha en duplex. CMX – 1 beror mycket på grannskapet, så var försiktig när du köper eller bygger eller säljer.

(eller bara kontakta tillstånd Philly. Du vet.)

CMX – 2 och 2,5: Kvarteret, igen, men större

cmx-2 byggnader är som cmx-1 byggnader, men de var förmodligen betecknade med en 2 eller 2,5 eftersom de är lite större. (Lyssna, inte alla Philadelphia zonindelning guide kommer att vara super komplicerat.)

det viktigaste att veta om denna typ av byggnad är att Philadelphia Zoning Code kräver att du håller bottenvåningen som ett företag. Inga fulla condo byggnader här, eller hus; om du inte får en zonindelning varians.

CMX-2 har strängare begränsningar för antalet bostäder som cmx-2.5: Om du försöker få en riktigt, riktigt liten lägenhet i en cmx-2-byggnad, måste du förmodligen gå igenom zonplanen. En cmx-2.5-byggnad kan också vara mycket högre än en cmx-2-byggnad, som måste stanna vid 38 fot som ett vanligt hus i Philly. Det finns andra mindre skillnader i den tillåtna storleken på en cmx-2 och cmx-2.5-byggnad.

CMX-3: en större bit av pajen

Hej, Nu kommer vi upp där! Cmx-3-byggnader förväntas inte dyka upp i bostadsområden. Följaktligen kan du inte använda dem för hem för en familj eller för Duplex. Men du kan bygga en hel del lägenheter där, eller en hel del kontorslokaler.

det finns några ovanliga bidrag för en byggnad zonad CMX-3, och de är ofta kopplade till cmx-2 byggnader. Till exempel kan du använda CMX-3 och 2 (men inte 2.5!) för yta Parkering om du får ett särskilt undantag från zonindelning styrelsen. Det är samma affär för nattklubbar eller privata klubbar. Så om du vill göra något super coolt (eller lite smutsigt, vi försöker att inte döma här), hjälper det att arbeta på ett cmx-2 eller 3-parti.

(eller, tycka om, om du verkligen verkligen vill yta parkering.)

också, roligt faktum: en ”fordonsbränslestation” är endast tillåten på cmx-3-partier, efter en granskning av zoning board. Så om du vill öppna en bensinstation…

CMX-4: Du kan se den från ditt hus!

självklart får du inte använda denna byggnad som en duplex. Vi är i Center City; bygga stora.

och lika uppenbart är vi långt förbi att bygga ett sött hem för familjen. Faktiskt, Philadelphia zonindelning koden säger specifikt att CMX-4 är avsedd att ” rymma ett brett spektrum av utländska användningsområden.”Så, gå nötter!

… okej, gå inte nötter. På den här nivån är du i princip säker på att du måste arbeta med Stadsplaneringskommissionen (för att inte tala om gatorna och vattenavdelningarna) för att få en byggnad. Och det finns fortfarande vissa saker (som du vet, en bensinstation) är inte tillåtna även på denna heliga kommersiella mark. Men till skillnad från i bostadsområden behöver du inte oroa dig för mycket för att få öppna en restaurang.

CMX-5: Den första byggnaden som dyker upp på en Philly Google-sökning

en cmx-5-byggnad är en byggnad i ”Center City Core Commercial Mixed use district.”Så på engelska är det centrum; eller för oss i Philly, Center City. Självklart kan du lägga några lägenheter här, men du kan inte använda Comcast Center som ett enfamiljshus (även om det skulle vara så coolt).

när du är på den här nivån behöver du mer än bara några tillstånd: du behöver möten med Stadsplaneringskommissionen och förmodligen kommunfullmäktige. Jag säger inte hur du bygger din skyskrapa; bara, du vet, försök inte utan att göra dina läxor. Jag personligen har aldrig försökt att ansöka om en skyskrapa tillstånd utan att berätta för någon om det, men jag antar att det skulle höja några ögonbryn. Få finansiering och gräva i, är förmodligen råd här. Men du bygger en skyskrapa: du visste det redan.

Philadelphia Zonindelning Guide Kommer Tillbaka!

om du är alla, ” vänta! Jag vill läsa mer!”först, tack! Tillåt Philly älskar dig också.

men ännu viktigare kommer det att finnas fler inlägg som täcker grundläggande bostadsanvändning, och sedan fler inlägg efter det som täcker användningen av Philly-byggnader i detalj.

tills dess, Tack för att du läste! Och gärna skjuta oss ett meddelande om du har några fler frågor.