Adam Kulikowski está enfrentando US $10.000 em multas de Boulder, mais milhares em renda perdida de potencialmente ter uma licença de aluguer de casa da cidade revogada, como os funcionários construíram um caso que ele violou as regras municipais de locação de curto prazo.
He is among a web of residential property owners connected to Robert Kulikowski, Adam’s brother, who have encountered issues with city enforcement around leasing homes for less than 30-day stays to vacationers, travelers on business and others through websites like Airbnb.
todos acreditam que a cidade foi longe demais com a repressão de aluguéis de curto prazo em Boulder, e que os funcionários são mais rápidos do que a cidade prometeu que seria procurar sanções monetárias por não cumprimento, em vez de fornecer avisos e orientação para corrigir erros.
em dezembro, Boulder fechou seus regulamentos de aluguel de curto prazo em relação à documentação que a cidade precisa ver para emitir licenças para proprietários de casa para alugar por menos de 30 dias, e que tipo de entidades podem possuir casas elegíveis para ser alugadas em bases de curto prazo.
Robert Kulikowski disse que suas práticas anteriores de aluguel são a razão pela qual, e o escrutínio que ele estava sob a cidade possivelmente colocou outros proprietários que agora possuem casas que Kulikowski usado para alugar no radar das autoridades.
” eu estava lendo o código, e literalmente operando, apenas jogando o jogo, muito diferente do meu irmão”, disse Robert Kulikowski. “Tenho a certeza que havia outras pessoas a fazê-lo. A forma como alteraram as leis foi o resultado exacto da forma como eu operava.”
Boulder emite licenças para proprietários que desejam alugar suas propriedades a um único inquilino por mais de um mês, com funcionários inspecionando as casas de aluguel para garantir que eles estão de acordo com os padrões municipais. A cidade também emite licenças de aluguel de curto prazo para proprietários que querem listar suas propriedades em sites como Airbnb e VRBO para potencialmente ser alugado enquanto os proprietários viajam, ou para permitir que os quartos de reserva para ser usado pelos visitantes.
mas para o Licenciamento de aluguel de curta duração, o proprietário deve usar a propriedade como residência primária, o que significa que ele ou ela vive nela mais de metade do ano; além disso, o nome na licença de aluguel deve ser o mesmo que o nome na escritura da propriedade, e o proprietário deve ser uma pessoa singular, trust ou uma organização sem fins lucrativos. Isso torna difícil para a mesma pessoa alugar mais de uma casa, ou qualquer outra casa que não a sua, a curto prazo.
Robert Kulikowski disse que ele acabou pagando cerca de $ 4.000 em multas para a cidade, mas que poderia ter sido mais. Em um ponto, ele estava usando oito propriedades como aluguel de curto prazo, ele disse, em parte, dando uma propriedade do partido separado de uma pequena porcentagem de uma casa e nomeando essa parte na escritura, a fim de receber uma licença para a propriedade.
“na maioria dos casos, a equipe de compliance foi capaz de parar esta atividade porque o proprietário individual de 1% não usou a propriedade como sua residência principal. Provar que uma propriedade não é a residência principal de um licenciado é um processo de investigação difícil e demorado”, afirmou o memorando da equipe da cidade da atualização do código de dezembro.
o código foi alterado para exigir que um licenciado de aluguel de curto prazo detenha pelo menos 50% da propriedade da propriedade, e para eliminar a capacidade de usar o registro eleitoral para mostrar que uma casa é uma residência principal. Isso deixa a morada na carta de condução ou no cartão de identificação do Colorado como a única forma de a cidade verificar a residência principal para os requerentes de licenças de aluguer de curto prazo. Ele também foi ajustado para garantir que a mesma propriedade não pode ser licenciada tanto para rendas de curto prazo e longo prazo.
“alterar um cartão de registro eleitoral provou ser um processo muito simples que pode ser concluído imediatamente on-line com verificação mínima ou despesa para o indivíduo. Isso resultou em que os candidatos alteraram o endereço em seu registro eleitoral temporariamente para estabelecer a prova da residência principal na propriedade a ser licenciada”, afirmou o memorando.
Quando a Jasmine Munro e James Scherrer cada comprou uma propriedade de Robert Kulikowski nos últimos meses, nem foi capaz de alugar seus novos locais no curto prazo, concessões, sem atrair cidade de atenção, e ambos acreditam que eles estavam sob um microscópio por causa dos problemas identificados pela cidade com Kulikowski práticas.Munro, um proprietário pela primeira vez com a propriedade de Pearl Street que ela comprou de Kulikowski, tinha uma licença de aluguel de longo prazo associada com sua propriedade, ela disse, Mas diz que ela foi rapidamente atingida por uma violação e possível multa quando ela cometeu o erro de listá-la como um aluguel de curto prazo.
” minhas mãos estavam atadas, e eu senti que eu estava sob a LUPA com base em quem eu comprei uma propriedade. Foi muito desconfortável”, disse Munro.
ela enfrenta centenas de dólares em multas por dois avisos de violação, com planos de recorrer da decisão da cidade.Munro disse, expressando sua preferência por um aviso ou instrução antes de uma multa.
permitir que licenciados de aluguer de curto prazo obtenham Cumprimento antes de pedir multas é a prática habitual da cidade. Funcionários em 2019 abriram 451 casos de aluguel de curto prazo total e fecharam 417, avaliando 81 multas, com 48 desses casos com multas relacionadas a casos encerrados e 33 avaliados durante casos que ainda estão em execução, disse a porta-voz da cidade Julie Causa.
desde que a primeira versão das regras de aluguel de curto prazo foi adotada em 2015, a cidade já trabalhou 1.442 casos, disse ela.
“a cidade apoia consistentemente a filosofia de alcançar a conformidade ao avaliar as penalidades”, disse Causa. “Isso significa que a primeira abordagem do pessoal é informar e educar os moradores sobre as exigências locais de Boulder para alcançar o cumprimento voluntário. As sanções civis são avaliadas quando as tentativas de corrigir uma violação com cooperação fracassaram.”
Scherrer, que também comprou uma casa de Robert Kulikowski em 2019, disse que tinha que esperar para obter uma licença de aluguel de curto prazo após a compra, enquanto a cidade continuou a considerar a atividade do proprietário anterior. Mas depois de Scherrer, que trabalha para a empresa Informed Consent Action Network advogando Políticas laxistas relacionadas com vacinas e viaja frequentemente para o seu trabalho, ele obteve a licença, ele atraiu o escrutínio da cidade para anunciar a casa como disponível para estadias de curto prazo o mês inteiro, levando oficiais a acreditar que não era sua residência principal.
Ele viaja com freqüência, e muitas vezes não sabe se ele vai ser chamado em um trabalho em uma data várias semanas de antecedência, ele disse, então ele mantém toda a agenda aberta para os locatários, sem alugar por mais dias do que ele é permitido.
mas o código da cidade estabelece que se presume que um licenciado não utiliza a propriedade licenciada como habitação principal se toda a unidade for oferecida e disponível para Aluguer por mais de 20 dias em cada mês. A cidade também pode fazer a suposição de não-conformidade com a habitação principal requisito para um aluguer de curta duração, o titular da licença, se a pessoa possui de outra unidade residencial que não está licenciado para aluguer de longa duração; a pessoa do cônjuge ou companheiro (a) tem um tipo diferente de residência principal; a pessoa carteira de motorista, registro de eleitor ou qualquer dependente da matrícula e mostra um diferente endereço de residência, ou o Condado de Boulder Avaliador lista um endereço diferente da unidade residencial endereço.
não é aplicável qualquer presunção em qualquer processo penal, o código indica, e as presunções podem ser refutadas com provas credíveis de residência principal.
“quando a equipe contatar um proprietário para discutir o anúncio, eles vão solicitar qualquer evidência credível para refutar a presunção”, disse Causa. “Se a evidência for convincente, ela é documentada, e o caso é resolvido. Se a equipe emitir um aviso de violação, geralmente há mais provas de apoio à violação do que uma única presunção, mas a equipe está sempre disposta a rever qualquer proposta de refutação que são fornecidos.”
mas Scherrer disse que a cidade pediu para ver seu horário de viagem como prova de que ele era um residente da propriedade mais de metade do ano.”Tornou-se esta investigação invasiva em mim e encontrar este olhar dentro da minha vida pessoal. Eu senti que era muito fora de linha”, disse Scherrer, acrescentando que ele está apelando um aviso de violação por não listar seu número de licença de aluguel de curto prazo com um anúncio de sua propriedade, bem como um aviso para listar a propriedade como disponível por um mês inteiro.
“quando estou na cidade não está reservado”, disse Scherrer. “Mas quando estou fora da cidade, é reservado. Mas não por mais do que os dias que a licença permite.”
para Adam Kulikowski, ele acredita que seu sobrenome está dirigindo a cidade para suspeitar que ele está em conluio com seu irmão, mas ele insiste que ele não está, e espera evitar pagar a multa total de US $10.000 que o advogado da cidade Tom Carr disse em um e-mail obtido através de registros abertos pedido pela câmera que Adam está enfrentando. (The newspaper sought the set of E-mails in which Carr’s message was included for a matter separate from short-term rentals).Adam Kulikowski disse que tinha uma licença de aluguer de longo prazo, mas usou a casa como uma locação de curto prazo.
“você nunca contestou que você ofereceu uma unidade para aluguel de curto prazo sem uma licença”, disse Carr no e-mail. “…Eu entendo que você acredita que as penalidades por operar um aluguel ilegal de curto prazo são altas. No passado, quando a cidade impôs quantias mais baixas por violar as disposições de licenciamento de aluguel de longo prazo, descobrimos que alguns indivíduos estavam dispostos a tratar a multa como um custo de fazer negócios. … Descobrimos que para regular as rendas a curto prazo com sucesso, temos de remover o incentivo financeiro para fazer batota.”
Carr acrescentou que um promotor da cidade tinha se oferecido para reduzir o montante multa de Adam Kulikowski de US $10.000 para US $7.000, mas Kulikowski sente que ainda é muito, e teme que a cidade também poderia suspender sua licença de aluguel de longo prazo por seis meses como parte da penalidade, resultando em perda de renda.Causa disse que casos com multas totalizando mais de US $ 10.000 não são comuns, mas aconteceram.
” estou a tentar não perder a minha licença de aluguer a longo prazo, e a tentar não perder o meu sustento. Tenho um filho. Estou a tentar pagar para viver em Boulder. Eu nasci e cresci em Boulder”, disse Adam Kulikowski.Ele também disse que foi dado mais de uma violação em um único dia, e foi incapaz de corrigir as violações do passado, porque ele estava fora da cidade quando ele os recebeu. Ele está disposto a pagar uma consequência pela sua violação, mas espera que seja menos caro do que a cidade ofereceu, e para manter a sua capacidade de aluguer a longo prazo.