Welcome to allow Philly ‘ s Philadelphia Zoning Guide!
I was recently at a neighborhood meeting where a member of the group casually observed that the Philadelphia Code allows for an 8.5-foot-wide garage, but should really allow only a 9.5-foot-wide garage. Se você é essa pessoa, você pode não precisar deste post no blog. Mas para a maioria de nós em Filadélfia-e especialmente para desenvolvedores e proprietários ambiciosos-é útil rever os usos e regras gerais de zoneamento de Filadélfia sobre edifícios para ter uma noção do que a cidade faz e não quer. Aqui está a nossa série de guia de zoneamento de Filadélfia.
Primeiro, vamos lidar com os edifícios comerciais que também permitem o uso residencial: uso misto comercial, ou CMX.
há seis categorias de edifícios CMX no código de zoneamento da Filadélfia: CMX 1-5, com CMX-2,5 jogado no meio. CMX-1 é o menor tipo de edifício; cinco é o maior (é o oposto para usos residenciais, onde 5 é a menor categoria).Se está a pensar: “o que é um edifício CMX-5?”, a resposta é:
Comcast Center Philadelphia
assim, a maioria dos desenvolvedores em Filadélfia não estão construindo isso. Mas há um monte de CMX para dar a volta, e desenvolvedores estão atrás dele. Aqui estão as coisas que você deve saber sobre CMX:
CMX Philadelphia Zoning Guide
edifícios de Uso Misto significa que você pode ter um uso “principal” para uma empresa e também um uso “principal” para residências. Como são dois usos supostamente principais cada um o uso principal? Não sei! Não te preocupes com isso. Em outras classificações de zoneamento, seu projeto de desenvolvimento será rejeitado por ter “vários usos principais.”(Veja um exemplo!) Mas a designação CMX está lá porque alguns edifícios em uma cidade – na verdade, muitos deles – deve ter mais do que uma coisa acontecendo.
os edifícios CMX são edifícios concebidos para as empresas usualmente nos pisos inferiores. Nos andares superiores, as residências (ou mais escritórios) podem florescer. Os maiores edifícios CMX são muito altos ou mesmo parte do horizonte. Os menores são muito provavelmente em ou perto do seu quarteirão.
você pode usar todos ou a maioria destes edifícios para muitas, muitas empresas diferentes. Você teria que verificar o próprio código de Filadélfia para uma referência atualizada e completa, mas o nosso guia de zoneamento de Filadélfia pode dizer com confiança que em qualquer edifício CMX exceto CMX-1, você pode abrir um hospital ou um (médico!) dispensário de maconha. Estamos só a dizer-vos as regras, pessoal.)
CMX-1: O bairro business
CMX-1 edifícios são designados pelo código de zoneamento de Filadélfia para “acomodar de baixo impacto, em pequena escala, serviços de varejo e serviços em edifícios de fachada, bem como os tipos de usos residenciais permitidos em áreas circundantes distritos.”
você pode provavelmente descobrir isso por conta própria, mas eu chamei isso de um guia de zoneamento de Filadélfia, então eu vou guiá-lo de qualquer maneira: Estes são edifícios que podem ser casas ou negócios. No entanto, por qualquer razão, você só pode ter um escritório no primeiro andar.
a maioria dos usos domésticos – como, condomínios ou casas de família-são permitidos em CMX – 1. Mas esta designação é sobre o que é permitido nos distritos vizinhos: se há um edifício ao lado que é mais alto do que a altura normal da casa, então você será autorizado a construir sua propriedade CMX-1 um pouco mais alto. Se a casa do vizinho é um duplex, então você pode ter um duplex. CMX-1 depende muito do bairro, por isso tenha cuidado ao comprar ou construir ou vender.
(ou apenas contactar Philly. Tu sabes.)
CMX – 2 e 2, 5: O negócio da vizinhança, novamente, mas maior
edifícios CMX-2 são como edifícios CMX-1, mas eles provavelmente foram designados com um 2 ou 2.5 porque eles são um pouco maiores. Nem todo o Guia de zoneamento de Filadélfia será super complicado.)
a coisa chave para saber sobre este tipo de edifício é que o código de zoneamento de Filadélfia exige que você mantenha o andar inferior como um negócio. Não há condomínios aqui, nem casas, a menos que tenha uma variação de zoneamento.
CMX-2 tem restrições mais apertadas sobre o número de unidades habitacionais que CMX-2.5: Se estás a tentar arranjar um apartamento muito pequeno num edifício CMX-2, provavelmente vais ter de passar pela tábua de zoneamento. Um edifício CMX-2.5 também pode ser muito mais alto do que um edifício CMX-2, que tem de parar a 38 pés como uma casa normal em Filadélfia. Existem outras diferenças menores no tamanho permitido de um edifício CMX-2 e CMX-2.5.Ei, agora estamos a chegar lá! Os edifícios CMX-3 não devem aparecer em bairros residenciais. Assim sendo, não podemos usá-los em casas para uma família, ou para duplexes. Mas você pode construir um monte de condomínios lá, ou um monte de espaços de escritório.
há algumas ajudas de custo invulgares para um edifício zoneado CMX-3, e muitas vezes estão ligadas a edifícios CMX-2. Por exemplo, você pode usar CMX-3 e 2 (mas não 2.5!) para estacionamento de superfície se você receber uma exceção especial da placa de zonamento. É o mesmo negócio para clubes nocturnos ou clubes privados. Então, se você quiser fazer algo super legal (ou um pouco sujo; tentamos não julgar aqui), ajuda a estar trabalhando em um lote CMX-2 ou 3.
(ou, tipo, se realmente quiser estacionar à superfície.)
: uma” estação de abastecimento de veículos ” só é permitida em lotes CMX-3, após uma revisão pela tábua de zoneamento. Então, se você quiser abrir um posto de gasolina…
CMX-4: Você pode vê-lo em sua casa!
obviamente, por este ponto você não está autorizado a usar este edifício como um duplex. Estamos no centro da cidade, a construir em grande.E, igualmente obviamente, estamos muito além de construir um lar bonito para a família. De fato, o código de zoneamento da Filadélfia diz especificamente que o CMX-4 tem a intenção de “acomodar uma ampla gama de usos não-residenciais.”Por isso, enlouquece!Está bem, não enlouqueças. A este nível, você está basicamente certo de ter que trabalhar com a Comissão de planejamento da cidade (para não mencionar as ruas e departamentos de água) para obter um edifício. E ainda há algumas coisas (como, você sabe, um posto de gasolina) não são permitidas mesmo neste Solo comercial santificado. Mas ao contrário de bairros residenciais, você não tem que se preocupar muito em ser autorizado a abrir um restaurante.
CMX-5: o primeiro edifício que aparece em uma pesquisa Google de Filadélfia
um edifício CMX-5 é um edifício no “Center City Core Commercial Mixed-Use district”.”Em inglês, é no centro da cidade, ou para nós em Filadélfia, no centro da cidade. Obviamente, você pode colocar alguns condomínios aqui, mas você não pode usar o centro Comcast como uma casa de família única (mesmo que isso seria tão legal).
Quando você está neste nível, você vai precisar de mais do que apenas algumas licenças: você vai precisar de reuniões com a Comissão de Planejamento da Cidade e, provavelmente, o Conselho da Cidade. Não te estou a dizer como construir o teu arranha-céus, só não o tentes sem fazeres os trabalhos de casa. Pessoalmente, nunca tentei candidatar-me a uma licença de arranha-céus sem contar a ninguém, mas presumo que levantaria algumas suspeitas. Obter financiamento e escavar, é provavelmente o conselho aqui. Mas estás a construir um arranha-céus, já sabias disso.O Guia De Zoneamento De Filadélfia Vai Voltar!Se são todos, ” esperem! Quero ler mais!”então, primeiro, obrigado! Permiti que o Philly também te ame.
mas, mais importante, haverá mais posts cobrindo os usos residenciais básicos, e depois mais posts que cobrem os usos dos edifícios de Filadélfia em detalhes.Até lá, obrigado pela leitura! E pode enviar-nos uma mensagem se tiver mais perguntas.