principais Pedidas
- Para estimar seu potencial de retorno em uma oportunidade de investimento, investidores em imóveis usar uma variedade de métricas. Dois dos mais importantes são a taxa de Capitalização (“taxa Cap”) e o retorno do custo.
- uma taxa de Capitalização da propriedade é uma estimativa do retorno anual em uma compra de todo o dinheiro. É calculado como o Rendimento Líquido de exploração dividido pelo preço de compra (ou est. mercado).
- o retorno do custo de uma propriedade é semelhante à taxa de Cap, mas é prospectiva e leva em conta as alterações potenciais ao rendimento operacional líquido. É calculado como preço de compra mais despesas de renovação, dividido pelo rendimento operacional líquido potencial.
- ambas as métricas têm seus prós e contras e devem ser vistas como complementares umas das outras, particularmente em um investimento de Valor Agregado.
quer se concentrem em imóveis comerciais ou residenciais, cada investidor imobiliário tem o seu próprio conjunto de requisitos de rendibilidade que utiliza para determinar se vale a pena comprar um imóvel de investimento. No espaço de investimento imobiliário comercial, existem dois métodos amplamente utilizados de medição de retornos. Uma é a taxa de Capitalização (“Cap”) e a outra é o retorno do custo. Cada um deles tem seus próprios pontos fortes e fracos, mas ambos são úteis para avaliar o perfil de risco/retorno de uma propriedade. Cada um deles é descrito em detalhe abaixo.
o que é uma taxa de Capitalização (taxa Cap)?
a capitalização de uma propriedade ou “taxa de Cap” é um termo que representa a relação entre o Rendimento Líquido de exploração de uma propriedade e o seu preço de compra. Matematicamente, a fórmula é::
o resultado do cálculo é expresso em percentagem, mas é o que a taxa de Cap representa que pode ser mais importante. Intuitivamente, representa a “taxa de retorno” que um investidor poderia esperar de uma compra em dinheiro de uma propriedade no primeiro ano de propriedade. Por exemplo, se uma propriedade gera US $1 milhão em renda operacional líquida (NOI = renda total menos despesas operacionais) no ano 1 e o preço de compra foi de US $15 milhões, a taxa de cap resultante de 7% representa o ano um retorno anual.No entanto, é importante notar que a taxa do limite máximo mede apenas um ponto no tempo e pode representar fluxos diferentes de cash flow. Poderia representar os 12 meses finais NOI, caso em que seria referido como a “taxa de limite inferior”.”Ou, poderia representar o cash flow previsto para o ano 1, caso em que seria referido como a “taxa inicial do limite máximo”.”É sempre importante especificar qual é usado.
embora o cálculo em si possa ser simples, a lógica por trás dele é tudo menos. O denominador na equação, o preço de compra, pode ser influenciado por uma variedade de fatores, incluindo Localização, base de inquilinos, taxas de aluguel, e locações no local. Por exemplo, uma propriedade localizada em um mercado forte como Denver com locações de longo prazo no lugar e inquilinos financeiramente seguros é provável que vai vender por um preço mais elevado do que uma propriedade semelhante localizada em Omaha com locações de curto prazo e inquilinos marginais.
quando utilizar a taxa da PAC
existem três cenários distintos em que o cálculo da taxa da PAC pode ser muito útil para determinar a estratégia de investimento de um indivíduo:
- comparação de propriedades: ao tomar decisões de investimento com duas propriedades semelhantes, as respectivas taxas de Cap permitem uma comparação rápida. Se alguém tem uma boa tampa taxa de 5% e o outro tem um superior de cap de taxa de 10%, o prémio de risco para a segunda propriedade implica que existe algum tipo de problema com ele, que garante um preço mais baixo e/ou inspeção. Comparação de tendências: estudar a tendência das taxas de cap em um determinado mercado imobiliário pode ser um indicador útil para como o mercado percebe o ativo ou classe de ativos. Se a tendência da taxa da PAC for para baixo (o que é bom), poderá ser uma indicação de uma forte procura e uma pista sobre o rumo a seguir pelos valores do mercado. Cálculos de “verso do Envelope” : Reorganizada, a fórmula para a taxa de Cap também pode ser usada para fazer um back do cálculo do envelope para o preço de compra ou avaliação, Se o NOI for conhecido. Por exemplo, se estamos avaliando uma propriedade onde o NOI é de US $100.000 e sabemos que as taxas de cap para propriedades semelhantes no mesmo mercado são de cerca de 7%, podemos rapidamente estimar um potencial valor de mercado da propriedade de US $1,42 milhões.
por mais útil que seja, existem algumas limitações ao uso da taxa de Cap como uma forma de estimar o preço de compra de uma propriedade e/ou potencial retorno. Se a propriedade-alvo tiver fluxos de caixa irregulares ou, se for uma oportunidade de valor acrescentado, a taxa de Cap não é muito útil porque depende de fluxos de caixa consistentes. Por exemplo, a renda de uma propriedade multifamiliar obsoleta com 40% de ocupação provavelmente não é suficiente para cobrir as despesas, resultando em uma taxa de Cap negativo. No entanto, um investidor pode considerar esta oportunidade como uma oportunidade de adquirir a propriedade, repará – la e arrendá – la, resultando numa série de fluxos de caixa crescentes-e taxas de limite máximo-ao longo do tempo. Se a taxa máxima puder ter sido negativa no momento da aquisição, pode acabar em território positivo quando as reparações e a estabilização estiverem concluídas. Em tal cenário, o retorno do custo pode ser uma métrica mais valiosa.
o retorno sobre o custo
o retorno sobre o custo é semelhante à taxa de Cap, mas é prospectivo porque é responsável pelos custos necessários para estabilizar uma propriedade de aluguel e o resultado NOI uma vez estabilizado. Matematicamente, a fórmula de cálculo do rendimento do custo é::
observe que o denominador na equação é potencial NOI, que pode ser de dois ou três anos no futuro, uma vez que as renovações estão completas e o rendimento de aluguel foi aumentado para aumentar o retorno do investimento.
a rendibilidade do custo é útil porque permite a um investidor comparar a rendibilidade que pode ganhar com uma série de fluxos de caixa estabilizados actualmente com a receita anual que poderia ganhar no futuro. Ou, por outro lado, é útil tentar determinar se é mais vantajoso pagar mais para comprar uma propriedade com fluxos de caixa estabilizados ou pagar menos por uma propriedade que poderia potencialmente ter fluxos de caixa mais elevados. Para ilustrar este ponto, considere o exemplo abaixo, onde um indivíduo está decidindo entre duas opções de investimento diferentes.Por exemplo, suponha que um investidor esteja pensando em pagar um preço de US $10 milhões por um prédio de apartamentos 100% ocupado e totalmente estabilizado que gera US $1 milhão em NOI hoje, implicando uma taxa de 10% (US$10.000.000 / $1.000.000). Ou, o investidor poderia comprar uma propriedade de valor agregado com ocupação de 60% por US $7 milhões que precisa de US $3 milhões em valor de trabalho. No momento da compra, a propriedade tem US $600.000 em NOI, mas uma vez que as renovações são concluídas, produzirá US $1,2 milhões em NOI. Usando a fórmula acima, o retorno do custo é 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Assim, para o mesmo investimento inicial de US $10 milhões, o investidor é capaz de comprar um fluxo maior de renda no futuro. Aplicar a mesma taxa de cap de 10% para o $ 1.2 no futuro NOI implica um valor de $ 12 milhões. Ao adquirir o ativo com mais risco e executar um plano de retorno bem sucedido, o investidor transformou o mesmo investimento de US $10 milhões em um lucro maior.
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a First National Realty Partners é uma das principais empresas de investimento imobiliário comercial do país. Com um foco intencional em encontrar ativos de classe mundial e multi-tenanted bem abaixo do valor intrínseco, procuramos criar retornos superiores de longo prazo, ajustados ao risco para os nossos investidores, ao mesmo tempo em que criar ativos econômicos fortes para as comunidades em que investimos.
utilizamos ambas as fórmulas da taxa de retorno sobre os custos para avaliar potenciais investimentos. Se você gostaria de saber mais sobre nossas oportunidades de investimento, entre em contato conosco em (800) 605-4966 ou [email protected] para mais informações.