How Paying All Cash for a Property Affects Your Ability to Build Wealth

Many investors choose to pay all cash for an investment property. Em 2012, BiggerPockets e Memphis Invest realizaram uma pesquisa nacional de cidadãos americanos e descobriram uma série de fatos interessantes, incluindo que 24% dos investidores imobiliários dos EUA estavam usando 100% de dinheiro para financiar seus investimentos.

Para ser claro, mesmo quando os investidores usam termos como “todo o dinheiro,” a verdade é que nenhum “dinheiro” é, na verdade, negociados. Na maioria dos casos, o comprador traz um cheque (geralmente fundos certificados, como um cheque bancário) para a empresa de Título, e a empresa de título passa um cheque para o vendedor. Outras vezes, o dinheiro é enviado através de uma transferência bancária.

Esta é a forma mais fácil de financiamento, porque normalmente, não existem complicações, mas para a maioria dos investidores (e, provavelmente, a grande maioria dos novos investidores), todo o dinheiro não é uma opção. No entanto, vamos falar sobre isso por mais um momento.

existe um debate no mundo do investimento sobre o uso de dinheiro para uma propriedade versus obtenção de um empréstimo. Em um campo, você tem as pessoas “sem dívidas”, que dizem que uma pessoa só deve investir em Propriedades de aluguel se eles podem pagar todo o dinheiro para o negócio. O campo “alavancagem” responde com a matemática que mostra que uma pessoa usando alavancagem pode obter um ROI muito melhor usando um empréstimo.

the” no debt “camp fires back,” But 100% of executlosures happen to people with debt.”E o debate irrita-se. Quem tem razão? Se você tivesse $ 100.000 ,seria melhor comprar uma casa por $100.000 ou cinco casas com um adiantamento de $20.000 em cada uma?Mais uma vez, não creio que haja uma resposta certa, mas sim uma resposta certa para si. Por outras palavras, o que funciona para mim pode não funcionar para ti. Sua decisão de usar a dívida dependerá muito de suas finanças pessoais, seus objetivos, sua idade e outros fatores-chave.

relacionado: O que os novatos devem saber sobre o financiamento de propriedades de investimento (Versus casas)

usar todo o dinheiro é mais seguro em alguns aspectos, é claro. Se você possuísse uma propriedade no valor de 100 mil dólares sem uma hipoteca, você poderia facilmente vender a propriedade se precisasse. Se a propriedade era difícil de alugar, você poderia dar ao luxo de fazer o pagamento de imposto e seguro para manter a propriedade flutuante até que um inquilino começou a pagar. Para simplificar, digamos que a casa alugada por US $ 1.200 por mês, impostos e seguros eram US $ 200 por mês, e todas as outras despesas, ao longo do Tempo, em média US $400 por mês (reparos, vacância, CapEx, manutenção, etc.). Isso significa que suas despesas totais na propriedade, não incluindo a hipoteca, seriam $ 600 por mês, e seu fluxo de caixa seria $600 por mês, ou $7,200 por ano. Embora esta não seja uma má quantia de cash flow, ela representa apenas 7,2% cash-on-cash ROI.Por outro lado, digamos que comprou a mesma propriedade, mas usou um empréstimo de 20%, o que significa que fez uma hipoteca de 80 mil dólares. Oitenta mil dólares a 4,5% de juros por 30 anos é cerca de 400 dólares por mês. Então, adicione us $400 a us $600 em despesas já assumidas, e você está em us $1.000 por mês no total de despesas com a hipoteca no lugar, deixando você com r $200 por mês no fluxo de caixa, ou apenas de $2.400 por ano, muito menos, é claro, do que os us $7,200 por ano, nós vimos com o todo o dinheiro compra.

no entanto, $ 2,400 em cash flow em um investimento de $ 20,000 representa uma diferença de 12,0% em cash-on-cash ROI—uma diferença muito drástica.

talvez a diferença entre 7,2% e 12,0% não pareça tão drástica, mas confira este gráfico na Figura 13 que mostra o que um investimento de $100.000, ao longo de 30 anos, parece ser de 7,2% e 12,0%.

claramente, a alavancagem pode aumentar o ROI com a propriedade. Mas o aumento vale o risco acrescido que também está a correr? É uma pergunta para tu decidires. Por isso, permitam-me que refira mais algumas preocupações possíveis com o pagamento de todo o dinheiro por uma propriedade.

como pagar todo o dinheiro afeta os 4 geradores de riqueza básica de rendas

há quatro geradores de riqueza básica de propriedades de aluguer. Esses são:

1. Apreciação
2. Fluxo de Caixa
3. Economia de Imposto
4. Empréstimo Paydown

Então, já vimos que pagar todo o dinheiro que pode ajudar você a obter um maior fluxo de caixa o valor em dólar, mas, potencialmente, um menor de dinheiro-em-caixa de ROI. Mas vamos ver como afecta os outros três geradores de riqueza.

apreciação

a propriedade apreciará ao mesmo montante se tem ou não um empréstimo. Mas, novamente, o que realmente muda é o ROI. Se você pagou US $ 100.000 pela propriedade com todo o dinheiro, e em um ano, o valor da propriedade sobe para US $110.000, você efetivamente aumentou sua riqueza em 10% e fez US $10.000 em capital. Se usasses os 20% de entrada e só gastasses 20 mil dólares na propriedade, e o valor subisse para 110.000 dólares, também terias ganho 10 mil dólares em acções. Mas ganhou 10 mil dólares em capital, mas só investiu 20 mil dólares, o que significa que aumentou a sua riqueza em 50%!

é claro, o jogo de alavancagem funciona de ambas as maneiras: se a propriedade fosse diminuir de valor, você poderia estar olhando para uma perda catastrófica de valor. No entanto, se você está seguindo o resto das diretrizes neste livro e estão comprando grandes negócios de aluguel de imóveis, e se a apreciação é apenas a cereja no topo do bolo, você poderia continuar segurando até que o valor subiu novamente.

poupança fiscal

embora você ainda vai obter o benefício de depreciação se você possui uma propriedade livre e clara, você não será mais capaz de deduzir o pagamento de juros hipotecários de seus impostos, então você provavelmente vai acabar pagando o IRS a cada ano sobre o dinheiro que você faz de sua propriedade de aluguel.

no exemplo da casa de US $ 100.000, com a oferta de todo o dinheiro, o proprietário estava limpando cerca de US $7.200 por ano, mas só pode deduzir aproximadamente US $3.000 da depreciação, deixando-os com uma conta de imposto no final do ano sobre o seu lucro. No entanto, ao usar alavancagem, o fluxo de caixa chega a apenas US $2,400 por ano, depois de todas as despesas. Neste ponto, a dedução de US $ 3.000 para a depreciação mostraria uma perda de papel na propriedade, e nenhum imposto seria provavelmente devido (dependendo de inúmeros fatores, tais como a porcentagem do pagamento da hipoteca que era juros em comparação com o capital.). Mais uma vez, tenha em mente que esta é uma discussão muito simplista sobre depreciação, e você deve consultar com um CPA para mais informações.

pagamento do empréstimo

é claro, se você não tem empréstimo sobre a propriedade, você não tem pagamento do empréstimo. Basicamente matou um dos quatro geradores de riqueza. No exemplo da propriedade de $ 100.000, o inquilino está pagando essa hipoteca de $ 80.000 pouco a pouco, o que aumenta o seu retorno total. Apesar de ter começado com uma hipoteca de $80.000, após 10 anos, pode dever apenas $65.000 na propriedade, aumentando o seu valor líquido em $15.000 porque o seu inquilino pagava a hipoteca todos os meses. Depois de 30 anos (ou qualquer que seja a duração do empréstimo que você usou), a propriedade é 100% pago, e você nunca (espero) teve que fazer esse pagamento você mesmo. (Claro, você ainda está fisicamente fazendo o pagamento, mas é a renda do seu inquilino que cobre esse pagamento.)

responsabilidade com ofertas de dinheiro

finalmente, vamos falar sobre mais uma razão que você pode ou não querer usar dinheiro: responsabilidade.Ao investir em imóveis, há uma boa chance de que, um dia, alguém vai tentar processá-lo. Quando você possui uma propriedade livre e clara, isso é tipicamente evidente no registro público, porque não há garantia bancária na propriedade. Portanto, você está essencialmente segurando um sinal que diz: “Eu tenho muito dinheiro que você pode tentar levar!!”Se um inquilino descontente se aproxima de um advogado para tentar processá-lo, que cenário você acha que fará o advogado mais animado para ir atrás de você: você tem US $100.000 de capital em uma propriedade ou US $20.000 de capital em uma propriedade? Se este último, o advogado entenderia que mesmo que ele ganhasse o processo, o máximo que poderiam fazer era forçar a venda da propriedade, provavelmente com um desconto. Depois de todos os custos de encerramento, restaria pouca ou nenhuma carne no osso.

portanto, os advogados (especialmente aqueles pagos sobre o resultado de uma ação judicial, como a maioria dos advogados deste tipo São) estão relutantes
para perseguir proprietários de aluguel que têm um monte de alavancagem.Pode parecer-lhe que estou a tentar influenciá-lo de uma forma ou de outra no uso de alavancagem, mas honestamente, esse não é o meu objectivo. Há coisas mais importantes na vida do que maximizar o teu ROI. Segurança, flexibilidade, e a filosofia de” esposa feliz, vida feliz ” (ou marido feliz) pode ser mais importante para você do que maximizar o seu retorno. Talvez aquele 7.2% cash-on-cash return, por exemplo, combinado com a possível apreciação do negócio, seria mais do que suficiente para você. Muito bom! Meu objetivo nesta seção era simplesmente compartilhar com você os benefícios e riscos de ambas as opções.

Relacionados: Como eu Fui De 6 a 37 Unidades Com Uma Aquisição Rígido Usando o Dinheiro do Financiamento

dito isso, aqui estão algumas dicas rápidas para se você planeja usar todo o dinheiro em suas propriedades de investimento:

1. Fingir que Você não é: Usando todo o dinheiro faz as pessoas preguiçosas. Quando os compradores podem simplesmente passar um cheque para uma propriedade, é natural não ter a mesma motivação para encontrar um negócio incrível. Portanto, ao comprar uma propriedade por todo o dinheiro, finja que você não está fazendo isso. Execute os números como se você tivesse que obter 100% de financiamento para a propriedade. Continuaria a fluir em dinheiro? Se não, você pode querer pensar duas vezes sobre comprá-lo. Analise o seu cash-on-cash return, e certifique-se de que você não está usando toda a sua compra de dinheiro para justificar um mau negócio.
2. Use as entidades sabiamente: se você vai possuir propriedades livres e claras, pelo menos tente esconder o fato! Fale com o seu contabilista e advogado para descobrir a melhor maneira de esconder a sua propriedade do registo público.
3. considere o financiamento mais tarde: usando todo o dinheiro ao fazer uma oferta pode ajudá-lo a obter melhores ofertas porque os vendedores adoram ofertas em dinheiro. No entanto, só porque compraste uma propriedade com todo o dinheiro, isso não significa que tenhas de a manter assim. Você pode colocar o financiamento na propriedade após a compra (geralmente 6-12 meses mais tarde, dependendo do banco) e começar a tirar partido dos benefícios de usar alavancagem. Pode ser o melhor de ambos os mundos. E se você está preocupado com o risco, também entenda que o financiamento não precisa ser de 80%. Talvez você queira obter um empréstimo de 50%, ou um empréstimo de 30%, ou um empréstimo de 70%. As opções são abundantes.