Devia Afastar-Se Dos Prédios De Apartamentos Da Classe A?

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quando se trata de propriedades multifamiliares, alguns investidores mantêm propriedades de classe A e vêem-nas como as melhores classes de activos no sector multifamiliar. Afinal de contas, eles são geralmente totalmente alugados com os inquilinos de topo, buscar rendas líder de mercado, exigem pouco se quaisquer reparações ou renovações e têm uma renda mensal estável. Uma vez que os investidores pagam um prémio elevado por propriedades da classe A, O cash flow não é tão elevado como noutras classes de activos. Portanto, a apreciação é o principal fator que impulsiona os lucros em muitas propriedades de classe A.

estes investidores consideram um negócio de valor acrescentado, principalmente nas propriedades das classes B E C, como um investimento de risco. Em um acordo de Valor Agregado, o novo proprietário melhora a propriedade e renova as unidades e as comodidades para justificar aumentos de renda. Os investidores de classe A vêem essa estratégia como menos favorável. Afinal de contas, ninguém pode garantir que os inquilinos estarão dispostos a pagar rendas premium, mesmo que isso signifique que eles recebem apartamentos mais agradáveis. Sim, há um risco inerente em um negócio de estratégia de Valor Agregado, mas há várias maneiras de mitigar esse risco e possuir uma propriedade que gera rendimentos mais elevados do que os vistos em uma classe A.

a abordagem de valor acrescentado

as estratégias de valor acrescentado podem incluir correções cosméticas simples como pintura, paisagismo e sinalização, ou extensas renovações estruturais como atualizações para cozinhas e banhos, carpetes novas, ou um novo ginásio ou clube. Quanto mais extensa for a renovação, mais custará. Além disso, há reparos a considerar, como novos telhados, sistemas de HVAC ou atualizações de canalização.

na maior parte dos casos, os edifícios da classe a não são bons candidatos à mais-valia, uma vez que já estão atualizados e a cobrar rendas de topo. Por outro lado, as propriedades das classes B E C — edifícios de apartamentos construídos há décadas — oferecem o maior potencial para aumentar a renda através da melhoria dessas propriedades. A estratégia de valor acrescentado vale bem o esforço. A razão para isso é que novas melhorias igualam rendas mais elevadas, e rendas mais elevadas igual a renda líquida de exploração mais elevada (NOI), e isso, por sua vez, tem um grande impacto na apreciação. Ao fazê-lo, você pode basicamente “forçar a apreciação” porque você melhora a propriedade e impacta positivamente o seu valor (além do crescimento orgânico no mercado).

aumentar o rendimento operacional líquido

em comparação com a construção de uma propriedade multifamiliar a partir do zero, investir em um ativo existente que tem fluxo de caixa contínuo é uma jogada inteligente. Uma propriedade A geralmente tem um elevado imposto predial, o que irá aumentar significativamente os custos de construção front-end. Por outro lado, fazer melhorias de valor acrescentado, como as alterações interiores e exteriores mínimas a uma Classe B, são relativamente baratos.

os rendimentos modestos de uma propriedade de classe A com uma taxa interna de retorno de um dígito a baixo teen (IRR) simplesmente não são suficientes quando comparados com os resultados de tir de alta teen obtidos quando o valor acrescentado é completado nas propriedades de Classe B E C. Afinal de contas, o objetivo de qualquer investimento multifamiliar é aumentar o NOI, e isso é conseguido aumentando a receita da propriedade ou diminuindo as despesas. Melhorias feitas nas propriedades de valor acrescentado irão aumentar significativamente o NOI. Isso porque uma vez que as melhorias são feitas, os aumentos de renda geralmente seguem, e o fluxo de caixa aumenta

Quão importante é aumentar o NOI? Digamos que a sua propriedade tem 100 unidades, e este ano está a aumentar as rendas em 40 dólares por mês. Essa quantia representa um aumento na receita de US$48.000 por ano (US $40 x 100 unidades x 12 meses), bem como um aumento no NOI de US $ 48.000. Trata-se de uma quantia substancial de dinheiro e, devido a esta receita adicional, o valor da propriedade também aumentará. É por isso que eu sou um forte defensor de acordos de Valor Agregado, porque eu vi aumentos de renda graças a melhorias de propriedade.

o crescimento da renda é atualmente positivo e ainda possível com propriedades de classe A, mas o ritmo lento do mercado se traduzirá em menor crescimento orgânico, resultando em retornos ainda mais baixos para edifícios de classe A. E se a economia mudar para um crescimento mais lento, alguns inquilinos Irão desocupar os seus caros apartamentos de classe A Para propriedades de Classe B muito mais acessíveis, e eu prevejo propriedades de classe A para lutar com taxas de vagas mais elevadas do que eles enfrentam hoje.

entendendo a taxa de Cap

a taxa global de retorno de qualquer propriedade é baseada em renda. As taxas de capitalização são específicas do mercado e dependem do tipo de classe de propriedade que está envolvido. As taxas de cap são utilizadas para calcular o valor de uma propriedade dividindo o rendimento líquido de exploração pela taxa de cap.

a taxa de Cap é calculada dividindo o NOI pelo preço pago pela propriedade. Como regra geral, propriedades de Classe B E C têm taxas de limite entre 5% e 7%, enquanto propriedades de classe A têm taxas de limite entre 2% e 4%. Quando as taxas de cap diminuem, o valor da propriedade aumenta. À medida que a taxa da PAC aumenta, o risco para o investimento também aumenta.

Se você pode comprar uma propriedade e baixar a sua taxa de cap usando a estratégia de valor acrescentado, o seu lucro pode aumentar. Como exemplo, digamos que seu NOI é de 50 mil dólares, e você comprou a propriedade com uma taxa de 10%. Isso é igual a um valor de propriedade de US $500.000 (US $ 50.000 dividido pela taxa de cap de 10%). Se você pode baixar essa taxa de limite para 8%, reparando e renovando a propriedade, o valor da sua propriedade aumentaria para us $625.000. Isso é um sólido aumento de 25% no valor!

a linha inferior

com um investimento de classe A, Você está limitado em quanto a propriedade aprecia; no entanto, você tem mais controle sobre a apreciação de uma propriedade B/C, e na verdade, você pode forçar a apreciação. Ainda há alguma oportunidade de obter um negócio de classe A sólido, devido a uma propriedade mal gerida que resulta em despesas mais elevadas para aluguéis com preços abaixo do mercado, mas esses negócios são raros. Confiar no poder de mercado para determinar a apreciação é arriscado. Uma vez que os rendimentos da classe A são moderados, devido a despesas elevadas, a maioria do lucro virá da apreciação. Esta limitação não é tão grave em propriedades mais antigas, onde uma correção cosmética pode melhorar significativamente a NOI, juntamente com o potencial de apreciação. Esta é uma das principais razões pelas quais os investidores devem concentrar-se nas propriedades da Classe B/C.