Jamie Sternberg, Esq. e Taylor Bauman, Esq.Revisão outubro, 2013
quando a propriedade é propriedade de mais de um proprietário, e os proprietários discordam, como é resolvida a disputa das partes?
disputas entre co-proprietários podem envolver qualquer uma das seguintes questões (ou outras): • um proprietário se recusa a pagar a sua parte das despesas de propriedade;
* os proprietários discordam sobre questões de gestão; ou
* os co-proprietários não podem concordar sobre como lidar com a propriedade no futuro (por exemplo, se continuar a mantê-la para investimento ou para vendê-la, ou se a propriedade deve ser melhorada).Nestas situações, os proprietários frequentemente contactam Kimball, Tirey & São João LLP advogados para aconselhamento.
Se as partes formalizaram a acordo sobre a propriedade quando comprei (seja na forma de LLC de funcionamento do acordo, um acordo de parceria, arrendamento e em comum acordo, uma empresa de compra e venda contrato ou outro acordo), as partes podem procurar o seu acordo, e a lei da Califórnia, para determinar seus direitos e obrigações para com o outro. 1
na ausência de um acordo em contrário:
• os Co-proprietários têm direitos iguais à posse da propriedade, e direitos e responsabilidades iguais. Se um co-proprietário excluir o outro da propriedade, o co-proprietário excluído pode recuperar o valor de aluguer da propriedade do co-proprietário excluído.
* se um proprietário não pode ou não quer pagar as despesas de propriedade, o outro proprietário pode pagar as despesas de propriedade para preservar o investimento. Um co-proprietário que pague mais do que a sua parte das despesas de exploração e manutenção tem direito a uma garantia contra o interesse do outro co-proprietário na propriedade e/ou uma maior parte do produto da venda na sequência de uma acção de partição.
* se um co-proprietário tiver pago para melhorar a propriedade sem o consentimento do outro proprietário, o co-proprietário não tem direito ao reembolso. No entanto, em uma ação de partição, o melhor proprietário terá direito a qualquer aumento do produto da venda resultante das melhorias. Alternativamente, se as melhorias foram necessárias e aumentaram o valor da propriedade, e o melhor proprietário envia aviso do custo das melhorias para o outro proprietário, o outro proprietário deve contribuir proporcionalmente ou render reivindicação ao valor aumentado da propriedade e aluguéis.Se as partes não conseguirem resolver a sua disputa (quer directamente, com a assistência de advogados ou outros ou através de uma forma de Resolução Alternativa de litígios), as partes podem recorrer a um tribunal para determinar os direitos e obrigações das partes. Em uma situação de co-propriedade, Isso é feito através de uma ação de partição.2
uma ação de partição é uma ação judicial na qual um co-proprietário pede que o tribunal divida a propriedade ou seu produto de venda. Existem dois tipos diferentes de divisão:
* dividindo fisicamente a propriedade entre os co-proprietários; ou
os custos da Ação de partição (tais como taxas de arquivo, taxas de árbitros, taxas de topógrafo e políticas de Título) serão alocados entre as partes pelo Tribunal. Os custos são geralmente alocados em proporção aos interesses de propriedade, mas um juiz pode ordenar de forma diferente se o juiz sente que uma alocação diferente é mais equitativa. O tribunal também irá alocar honorários do advogado incorridos pelas partes.As ações de partição são normalmente demoradas, emocionalmente desgastantes e caras para ambos os proprietários. A ameaça de uma ação de partição deve levar ambos os proprietários a considerar cuidadosamente alternativas. As ações de partição devem ser arquivadas apenas quando as discussões e / ou mediação não podem resolver o desacordo.Os litígios de co-propriedade podem ser resolvidos através de um proprietário que compra o outro, ou de um acordo para vender a propriedade. Um advogado experiente pode aconselhar sobre as vantagens e desvantagens de ações de partição e outras opções disponíveis para rivalizar co-proprietários.
1Ideally, quando o co-propriedade (seja com a família, amigos, ou outros), os proprietários devem decidir antes de adquirir a propriedade como as decisões serão tomadas, como as controvérsias serão resolvidos, os direitos de primeira recusa (se houver), o que vai ocorrer, se um proprietário não pagar a parcela da propriedade despesas, etc. Assistência do advogado pode ser útil; um advogado pode ajudar a identificar as questões a serem decididas, e documentar o acordo das partes
2se os co-proprietários foram casados, e agora estão se divorciando, os tribunais de direito da família vai decidir as questões de propriedade.
Kimball, Tirey & St. John LLP é um escritório de advocacia imobiliário de serviço completo que representa proprietários de imóveis residenciais e comerciais e gestores. Este artigo destina-se apenas a fins de Informação geral. Enquanto a KTS fornece aos clientes informações sobre mudanças legislativas, nossas notificações de cortesia não são destinadas a ser exaustivas e não tomam o lugar de serviços legislativos ou membros de associações comerciais. Nossos alertas legais são fornecidos sobre temas selecionados e não devem ser confiados como um relatório completo de todas as novas mudanças de leis locais, estaduais e federais que afetam proprietários e gerentes. As leis podem ter mudado desde que este artigo foi publicado. Antes de agir, certifique-se de receber aconselhamento jurídico do nosso escritório. Para obter informações de contacto, visite o nosso site: www.kts-law.com. para alertas legais anteriores, perguntas & respostas e artigos legais, por favor consulte a seção de recursos do nosso site.