財産のためにすべての現金を支払うことは富を構築するためにあなたの能力にどのように影響します

多くの投資家は、投資不動産のた 戻る2012年に、BiggerPocketsとMemphis Investは、アメリカの市民の全国調査を実施し、米国の不動産投資家の24％が彼らの投資の資金を調達するために100％の現金を使用していた

投資家が「すべての現金」のような用語を使用していても、真実は、「現金」は実際に取引されていません。 ほとんどの場合、買い手は小切手（通常は銀行のレジ係の小切手などの認定資金）をタイトル会社に持ち、タイトル会社は売り手に小切手を書きます。 他の回では、お金は銀行からの電信送金を介して送信されます。

これは、通常は合併症がないため、資金調達の最も簡単な形ですが、ほとんどの投資家（そしておそらく大多数の新規投資家）にとって、すべての現金はオプ しかし、これについてもう少し話しましょう。

投資の世界では、不動産に現金を使用することとローンを取得することについての議論が存在します。 一つのキャンプでは、あなたは彼らが契約のためにすべての現金を支払うことができれば、人は唯一の賃貸物件に投資すべきだと言う”無借金”の人々を “てこ比”のキャンプはてこ比を使用して人が貸付け金の使用によって大いによりよいROIを得ることができることを示す数学と答える。

“無借金”キャンプが戻って火災、”しかし、差し押さえの100％が借金を持つ人々に起こります。”そして、議論が激怒。 誰が正しいのですか？ あなたは$100,000を持っていた場合、それはそれぞれにdown100,000頭金とfive20,000または五つの家のために一つの家を購入する方が良いでしょうか？

もう一度、私は正しい答えがあるとは思わないが、むしろあなたにとって正しい答えがあると信じている。 言い換えれば、私のために働くものはあなたのために働かないかもしれません。 借金を使用するあなたの決定は、あなたの個人的な財政、あなたの目標、あなたの年齢、およびその他の重要な要因に大きく依存します。

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すべての現金を使用することは、もちろん、いくつかの点で安全です。 抵当なしでproperty100,000の価値がある特性の部分を所有したら、必要とすれば容易に特性を販売できる。 プロパティを借りるにはタフだった場合は、賃借人が支払うようになったまで、浮動プロパティを維持するために税金や保険の支払いを行う余裕が 簡単にするために、のは、月額house1,200のために借りた家は、税金や保険は月額$200であったとしましょう、と他のすべての費用は、時間をかけて、月額$400平均（修理、空室、). これは、住宅ローンを含まないプロパティにあなたの総費用は、月額$600になり、あなたのキャッシュフローは、月額$600、または年間year7,200になることを意味します。 これはキャッシュフローの悪い量ではありませんが、それだけで7.2％の現金のROIを表しています。

その一方で、この同じプロパティを購入したが、20％の頭金ローンを使用したとしましょう。 30年間の4.5％の利息で八十万ドルは月額約400ドルです。 なので、追加すること$400、600ドルの費用を想定し、すでに1,000円月額費用の住宅ローン、く$200毎月のキャッシュ-フロー、$2,400万年後にこのはもちろん、よ$7,200年間または、すべてのキャッシュを購入。

しかし、cash2,400のキャッシュフローでcash20,000投資は12.0％のキャッシュオンキャッシュROIを表しています-かなり劇的な違いです。

7.2％と12.0％の差はそれほど劇的ではないようですが、図13のこのチャートをチェックして、100,000ドルの投資が30年間で7.2％と12.0％にどのように見えるかを

明らかに、レバレッジはプロパティでROIを高めることができます。 しかしあなたがまた取っている高められた危険の価値がある増加はあるか。 それはあなたが決定するための質問です。 そう私を特性のためのすべての現金を支払うことを用いる少数のより多くの可能な心配を述べることを許可しなさい。

すべての現金を支払うことが賃貸物件の4つの基本的な富の発電機にどのように影響するか

賃貸物件の4つの基本的な富の発電機があります。 それらは:

2. キャッシュフロー
3. 税の節約
4. ローンのペイダウン

すべての現金を支払うことで、キャッシュフローの金額が高くなりますが、潜在的には現金対現金ROIが低くなることがわかりました。 しかし、それが他の三つの富の発電機にどのように影響するかを見てみましょう。

感謝

あなたがローンを持っているかどうかにかかわらず、プロパティは同じ金額で感謝します。 しかし、繰り返しますが、実際に変化するのはROIです。 すべての現金が付いている特性のための$100,000を支払ったら、1年に、特性の価値はeffectively110,000に上る、効果的に10%によってあなたの富を高め、公平の$10,000を作った。 あなたはその20％の頭金を使用し、唯一のプロパティにspent20,000を費やし、値はその後$110,000に上昇した場合、あなたはまた、株式で$10,000を作ったと思います。 しかし、あなたは株式で$10,000を作ったが、唯一のあなたが50％によってあなたの富を増加したことを意味し、invested20,000を投資しました！

もちろん、レバレッジゲームは両方の方法で動作します：プロパティが値を減少させた場合、あなたは価値の壊滅的な損失を見ている可能性があります。 但し、この本の指針の残りに続き、大きい賃貸不動産の取り引きを買っていれば、感謝がケーキのアイシングだけなら、価値が再度上がったまで握り続けることができる。

節税

あなたが自由で明確な財産を所有している場合、あなたはまだ減価償却の利益を得ることができますが、あなたはもはやあなたの税金から住宅ローンの利払いを控除することができなくなりますので、あなたはおそらくあなたの賃貸財産から作るお金で毎年IRSを支払うことになります。

100,000ドルの家の例では、すべての現金オファーで、所有者は年間約7,200ドルをクリアしていましたが、減価償却費から約3,000ドルしか控除できず、年末に利益に税金法案を残すことができました。 但し、てこ比を使用するとき、現金流動はすべての費用の後で1年につき2 2,400だけに来る。 この時点で、減価償却費のためのdeduction3,000控除は、プロパティ上の紙の損失を示すだろう、と何の税金は、おそらく（そのような元本と比較して関心だった住宅ローンの支払いの割合などの多数の要因に応じて）によるものではないでしょう。). 繰り返しますが、これは減価償却に関する非常に単純化された議論であり、詳細についてはCPAに相談する必要があることに注意してください。

ローン返済

もちろん、物件にローンがない場合はローン返済がありません。 あなたは本質的に四つの富の発電機の一つを殺しました。 $100,000の特性の例では、借用者はあなたの総リターンを高めるその$80,000の抵当を少しずつ支払っている。 Started80,000の抵当から始まったが、10年後に、あなたの借用者が抵当を毎月支払ったのでproperty15,000によってあなたの純資産を高める特性の6 65,000だけ負うかもしれない。 30年後（またはあなたが使用したローンの長さ）、プロパティは100％報われ、あなたは（うまくいけば）その支払いを自分で行わなければならなかったことはあ （もちろん、あなたはまだ物理的に支払いを行っていますが、その支払いをカバーしているのはあなたのテナントの家賃です。)

現金提供による責任

最後に、現金を使用したい場合と使用したくない場合があるもう一つの理由について話しましょう：責任。

不動産に投資するとき、いつか誰かがあなたを告訴しようとする非常に良いチャンスがあります。 あなたは自由で明確なプロパティを所有するとき,これは、公共の記録に一般的に明らかです,プロパティには銀行の先取特権がないので、. したがって、あなたは本質的に言うサインを保持している、”私はあなたが取ることを試みることができるたくさんのお金を持っています！!”不満を抱いた借用者が訴えることを試みるために弁護士に近づかせればシナリオ考える後に行くために弁護士をより興奮させる:特性の公平のequity100,000か特性の公平のproperty20,000を有するか。 後者の場合、弁護士は、彼が訴訟に勝ったとしても、彼らができることは、おそらく割引価格で、不動産の売却を強制することであることを理解するで すべての閉鎖費用の後、骨に残っている肉はほとんどまたはまったくありません。

したがって、弁護士（特に訴訟の結果に支払われた弁護士、このタイプの弁護士のほとんどがそうであるように）は、多くのレバレッジを持つ賃貸所有者を追求するために
を消極的にしている。

私はレバレッジを使うことに何らかの影響を与えようとしているように見えるかもしれませんが、正直なところ、それは私の目標ではありません。 あなたのROIを最大にするより生命に重要な事がある。 セキュリティ、柔軟性、および”幸せな妻、幸せな生活”（または幸せな夫）の哲学は、あなたのリターンを最大化するよりも、あなたに重要かもしれません。 たぶんその7。例えば、取引の可能性のある感謝と組み合わせると、2％の現金での返品は、あなたにとって十分以上のものになります。 すごい！ このセクションでの私の目標は、単にあなたと両方のオプションの利点とリスクを共有することでした。

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を使用して1回の買収で6台から37台に移動した方法は、投資物件にすべての現金を使用する予定がある場合のためのいくつかの簡:

1. あなたがそうでないふりをする：すべての現金を使用すると、人々は怠け者になります。 バイヤーが特性のための点検を単に書くことができるとき信じられないい取り引きを見つける同じ刺激を持たないことは自然である。 したがって、すべての現金のために不動産を購入するときは、そうしていないふりをしてください。 プロパティの100％の資金調達を取得しなければならなかったかのように数字を実行します。 それはまだキャッシュフローだろうか？ そうでなかったら、それの購入について二度考えたいと思う場合もある。 あなたの現金リターンを分析し、悪い取り引きを正当化するのにあなたのすべての現金購入を使用していないことを確かめなさい。
2. エンティティを賢明に使用する：あなたが自由で明確なプロパティを所有しようとしている場合は、少なくとも事実を隠そうとします！ 公的記録からあなたの所有権を隠すための最良の方法を発見するためにあなたの公認会計士や弁護士と話してください。
3. 後で資金調達を検討する：オファーをするときにすべての現金を使用すると、売り手が現金オファーを愛するので、より良い取引を得るのに役立ちます。 しかし、あなたがすべての現金で財産を買ったからといって、それはあなたがそれをそのように保たなければならないという意味ではありません。 あなたは（銀行に応じて、通常6-12ヶ月後に）購入後のプロパティに資金を配置し、レバレッジを使用しての利点を活用し始めることができます。 それは両方の世界のベストである場合もある。 あなたはリスクを懸念している場合は、また、資金調達が80％である必要はないことを理解しています。 多分50%の貸付け金、か30%の貸付け金、または70%の貸付け金を得たいと思う。 オプションは豊富です。