商業用不動産投資リターンメトリック：キャップレート対コストリターン

彼らは商業や居住用不動産に焦点を当てるかどうか、すべての不動産投資家は、彼らが投資不動産を購入する価値があるかどうかを判断するために使 スペースを投資する商業用不動産では、リターンを測定する二つの広く使用されている方法があります。 一つは資本化率（”キャップ”率）であり、もう一つはコストのリターンです。 それらにそれぞれ自身の強さおよび弱さがあるが、特性の危険/リターンプロフィールを評価するとき両方とも有用である。 それらはそれぞれ以下で詳細に説明される。

資本化率（キャップレート）とは何ですか？

資産の時価総額または”キャップ”レート”は、不動産の純営業利益とその購入価格の比率を表す用語です。 数学的には、式は次のようになります:

計算の結果はパーセンテージとして表されますが、それはキャップレートがより重要かもしれないことを表すものです。 直観的に、それは投資家が所有権の最初の年の特性のすべての現金購入で期待できる”収益率”を表す。 たとえば、不動産が1年目に純営業利益（NOI=総収入から営業費用を引いたもの）で100万ドルを生成し、購入価格が1500万ドルであった場合、結果として得ら

しかし、キャップレートはある時点を測定するだけであり、異なるキャッシュフローの流れを表す可能性があることに注意することが重要です。 これは、末尾の12ヶ月のNOIを表すことができ、その場合、”末尾のキャップレート”と呼ばれます。”または、それは予想される年1キャッシュフローを表すことができ、その場合は”初期キャップレート”と呼ばれます。「どちらを使用するかを指定することは常に重要です。

計算自体は単純かもしれませんが、その背後にあるロジックは何もありません。 方程式の分母である購入価格は、場所、テナントベース、レンタル料金、インプレースリースなど、さまざまな要因によって影響を受ける可能性があります。 例えば、長期賃貸借契約が付いているデンバーのような強い市場にあり、財政上安全な借用者は多分短期賃貸借契約および限界の借用者が付いているオマハにある同じような特性より高い価格のために販売しようとしている。

キャップレートを使用する場合

キャップレートの計算は、個人の投資戦略を決定する際に非常に有用であり得る三つの異なるシナリオがあります:

• プロパティの比較：二つの同様のプロパティで投資判断を行うとき、それぞれのキャップ率は、迅速な比較を可能にします。 一方が5％の良いキャップ率を持っており、他方が10％の高いキャップ率を持っている場合、第二のプロパティのリスクプレミアムは、低価格および/または
• トレンド比較：特定の不動産市場におけるキャップレートの傾向を研究することは、市場が資産または資産クラスをどのように認識するかの有用な指 キャップレートの傾向がダウンしている場合（これは良いです）、それは強い需要の指標と市場価値がどこに向かっているかについての手がかりである可
• “封筒の裏”: 再配置され、キャップレートの式はまた、NOIが知られている場合は、購入価格や評価のための封筒の計算のバックを作るために使用することができます。 例えば、NOIが$100,000であり、同じ市場の同じような特性のための上限率がおよそ7%であることがわかっている特性を評価すれば、私達はすぐにproperty1.42百万の特性の潜在的な市場価値を推定してもいい。

それは有用であるとして、プロパティの購入価格および/または潜在的なリターンを推定する方法としてキャップレートを使用するには、いくつかの制限が 目標プロパティが不規則なキャッシュフローを持っている場合、またはそれが付加価値機会である場合、それは一貫したキャッシュフローに依存するた たとえば、40％の占有率を持つ時代遅れの多世帯不動産の収入は、おそらく負のキャップ率で、その結果、費用をカバーするのに十分ではありません。 しかし、投資家は、プロパティを購入し、それを修復し、それをリースする機会としてこれを表示することができます,増加キャッシュフローのシリーズで、その結果–とキャップ率–時間をかけて. 買収時にキャップレートがマイナスであった場合、修理と安定化が完了するとプラスの領域に終わる可能性があります。 このようなシナリオでは、コスト収益率はより価値のある指標になる可能性があります。

コスト収益率

コスト収益率はキャップレートに似ていますが、賃貸物件を安定させるために必要なコストを占め、結果として生じるNOIが一度安定 数学的には、コストのリターンを計算するための式は次のとおりです:

式の分母は、改装が完了し、賃貸収入が投資収益率を高めるためにブーストされた後、将来的に二、三年であってもよい潜在的なNOIであることに注意してく

コストのリターンは、投資家が今日の一連の安定したキャッシュフローで獲得する可能性のあるリターンと、将来獲得できる年収を比較することがで または、別の言い方をすれば、安定した現金流動の特性を購入するか、または可能性としてはより高い現金流動があることができる特性のより少しを この点を説明するために、個人が二つの異なる投資オプションの間で決定している以下の例を考えてみましょう。

例えば、投資家が100％占有され、完全に安定したアパートの建物に対して1000万ドルの提示価格を支払うことを考えているとします。 または、投資家は仕事のwork3百万の価値を必要とする$7百万のための60%の占有の付加価値特性を購入できる。 購入時には、プロパティはNOIで$600,000を持っていますが、改装が完了すると、それはNOIでproduce1.2百万を生成します。 上記の式を使用すると、コストのリターンは次のようになります8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). だから、0 10万ドルの同じ初期投資のために、投資家は将来的に収入の大きな流れを購入することができます。 将来のNOIで同じ10％のキャップレートをfuture1.2に適用すると、1 12百万の値が意味されます。 より多くのリスクで資産を購入し、成功したターンアラウンド計画を実行することにより、投資家はより大きな利益に同じ0 10百万の投資を回しています。

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