Ellie Perlman
ブルーレイクキャピタルLLCの創設者、CEOによって書かれたポスト。 受動的な投資家が不動産を通じて富を成長させるのに役立ちます。 ポッドキャスト：信じられないほどの不動産の物語。
ゲッティ
多家族物件に関しては、一部の投資家はクラスA物件に固執し、多家族部門で最高の資産クラスと見なしています。 結局のところ、彼らは通常、完全にトップテナントとリースされ、市場をリードする賃料を取得し、修理や改装があれば少しを必要とし、安定した毎月の収入 投資家はクラスaのプロパティのための高い保険料を支払うので、キャッシュフローは、他の資産クラスのように高くはありません。 それ故に、感謝は多くのクラスaの特性の利益を運転する主要な要因である。
これらの投資家は、主にクラスBとCのプロパティで、付加価値取引を危険な投資と見なしています。 付加価値契約では、新しい所有者は、プロパティを改善し、家賃の増加を正当化するためにユニットと設備を改修します。 クラスAの投資家は、その戦略があまり有利ではないと見ています。 結局のところ、誰も保証することはできませんテナントは、それは彼らがより良いアパートを得ることを意味していても、プレミアム賃料を支払う はい、付加価値戦略取引には固有のリスクがありますが、そのリスクを軽減し、クラスAに見られるものよりも高い利回りを生成するプロパティを所有
付加価値アプローチ
付加価値戦略には、絵画、造園、看板のような単純な化粧品の修正、またはキッチンやバス、新しいカーペット、新しいジムやクラブハウスへのアップグレードのような広範な構造改修などが含まれます。 より広範な改修は、より多くの費用がかかります。 さらに、新しい屋根、HVACシステムまたは配管の改善のように、考慮するべき修理がある。
ほとんどの場合、クラスAの建物はすでにアップグレードされており、トップ賃料を請求しているため、付加価値の良い候補ではありません。 一方、クラスBとCのプロパティ—数十年前に建設されたアパートの建物-これらのプロパティを改善することによって収入を増やすための最も可能性 付加価値戦略は努力の価値があります。 その理由は、新たな改善が賃料の上昇に等しく、賃料の上昇が純営業利益（NOI）の上昇に等しいため、これは円高に大きな影響を与えるからです。 そうすることで、プロパティを改善し、（市場の有機的成長に加えて）その価値にプラスの影響を与えるため、基本的に”感謝を強制する”ことができます。
純営業利益を高める
マルチファミリー物件をゼロから構築するのと比較して、継続的なキャッシュフローを持つ既存資産に投資することは賢明な動き Aプロパティは、一般的に大幅にフロントエンドの建物のコストを増加させる高い固定資産税を持っています。 一方で、クラスBへの最低の外面および内部の変更のような付加価値改善を作ることは比較的安価である。
一桁から低十代の内部収益率（IRR）を持つクラスAプロパティの控えめなリターンは、クラスBおよびCプロパティで付加価値が完了したときに得られた高十代のIRR結果と比較すると、十分ではありません。 結局のところ、多世帯投資の目標はNOIを増やすことであり、これは不動産の収益を増やすか費用を減らすことによって達成されます。 付加価値プロパティに加えられた改善は、NOIを大幅に向上させます。 それは、改善が行われると、家賃の増加が一般的に続き、キャッシュフローが増加するためです
NOIを増やすことはどれだけ重要ですか？ あなたの特性に100単位があり、今年1ヶ月あたりのr40によって賃貸料を増加していることを言おう。 その金額は、年間revenue48,000（$40×100ユニットx12ヶ月）の収益の増加と、NOIのincrease48,000の増加を表します。 それはかなりの金額であり、この追加の収入のために、財産の価値も増加します。 私はプロパティの改善のおかげで家賃の増加を見てきたので、私は、付加価値のお得な情報の強力な支持者だ理由です。
家賃の伸びは現在プラスであり、クラスAのプロパティではまだ可能ですが、市場のペースが鈍化すると有機的な成長が低下し、クラスAの建物のリター そして経済がより遅い成長に移れば、何人かの借用者ははるかに現実的なクラスBの特性のための高いクラスaのアパートを退去させ、私はクラスaの特性が今日直面するより高い空室率と戦うと予想する。
キャップレートの理解
すべての財産の全体的な収益率は収入に基づいています。 資本化率は市場固有であり、関係する不動産クラスの種類によって異なります。 キャップレートは、純営業利益をキャップレートで割ることによって、プロパティの値を計算するために使用されます。
キャップレートは、NOIを不動産に支払われた価格で割ることによって計算されます。 原則として、クラスBおよびCの特性に5%と7%間の上限率があります、クラスAの特性に2%と4%間の上限率があります。 キャップ率が低下すると、プロパティ値が増加します。 キャップレートが上がるにつれて、投資のリスクも上がります。
不動産を購入し、付加価値戦略を使用してキャップレートを下げることができれば、あなたの利益は増加する可能性があります。 例として、あなたのNOIが$50,000であり、10%の上限率の特性を購入したことを言おう。 それはproperty500,000（cap50,000を10％のキャップレートで割ったもの）のプロパティ値に等しくなります。 あなたがプロパティを修復し、改修することによって8％にそのキャップ率を下げることができれば、あなたの財産の価値は$625,000に増加するだろう。 それは価値の固体25%の増加である!
ボトムライン
クラスA投資では、プロパティが高く評価するどのくらいに制限されています。 市場の下で値を付けられる賃貸料へのより高い費用で起因するmismanaged特性のために固体クラスaの取り引きを得る機会がまだあるが、それらの取り引きはまれである。 感謝を決定するために市場の力に頼ることは危険です。 クラスAの収入のリターンは中程度であるため、高い費用のために、利益の大部分は感謝から来るでしょう。 この制限は、化粧品の修正がnoiを大幅に改善し、鑑賞の可能性を高めることができる古い特性ではそれほど深刻ではありません。 これは、投資家がクラスB/Cのプロパティに焦点を当てるべき主な理由の一つです。