ULTIME NOTIZIE: la città di Starship costruita sul Rock and Roll è diretta alla preclusione. Ma il titolo è chiaro?

La canzone “We Built This City”, da Starship, era un pezzo enorme di radio Rock “real estate” quando ha colpito le classifiche nel 1985. Qui a True Title, eravamo abbastanza curiosi da porre la domanda ….

Diverse proprietà musicali sono calde in questo momento. I prezzi per costruire città su Pop, EDM, Rap e Country continuano a salire.

Ma come i gusti e gli stili cambiano, che dire del Rock? La band Starship costruito la loro città sul Rock and Roll nel 1985, e anche se è stato un investimento intelligente allora, il mercato è cambiato, e il valore della proprietà è andato giù.

Quando le vendite record hanno colpito il loro primo crollo indotto da iTunes nei primi anni 2000, Starship rifinanziato utilizzando un mutuo a tasso variabile (ARM). Ora che i servizi di streaming come Spotify hanno quasi eliminato del tutto le vendite record, Starship non può tenere il passo con i suoi pagamenti.

Nel 2016, GQ aveva nominato “We Built This City” come “la canzone più detestata nella storia umana”, così la band Starship ha deciso di elencare la proprietà in vendita.

Nonostante la crisi, un sacco di gente ama il Rock and Roll, e si dispone di un cliente che vuole comprarlo! Stanno per firmare un contratto sulla proprietà e hai iniziato a fare la dovuta diligenza, scegliendo True Title per completare la ricerca del titolo della proprietà.

Che cos’è la ricerca di un titolo di proprietà?

Una ricerca del titolo di proprietà comporta la ricerca e la revisione di tutti i documenti disponibili rilevanti per la cronologia di una proprietà. Questi documenti mostreranno:

• Se il venditore possiede la proprietà ed è legalmente autorizzato a venderlo.
• Se ci sono restrizioni relative all’uso del terreno.
• Se ci sono dei privilegi sulla proprietà che devono essere soddisfatti alla chiusura.

Ecco alcune domande che vorremmo tentare di affrontare.

1. Era Rock and Roll correttamente investito?

Solo perché Starship ha costruito una città sul Rock and Roll non significa che ne avessero i diritti quando andavano a lavorare. Ci assicuravamo che il titolo fosse nel loro nome prima che costruissero la città.

Forse possedevano tecnicamente i diritti, ma non avevano fatto un sondaggio adeguato. Indipendentemente da ciò, controlleremo l’indagine corrente per assicurarci che la loro città non abbia violato la proprietà di qualcun altro.

1. Ci sono dei privilegi sul titolo?

Quando Starship acquistò Rock and Roll nel 1985, c’erano dei privilegi sulla proprietà allora, e quei debiti erano soddisfatti?

E Starship ha pagato tutti i debiti associati alla proprietà? Vorremmo assicurarci che ogni appaltatore fosse pagato – incluso il produttore discografico Peter Wolf-così come tutte le tasse e altre fatture. Questi potenziali gravami devono essere curati!

1. Cosa rivela il sondaggio della proprietà?

Dopo aver condotto un sondaggio, ci assicureremo che non ci siano sconfinamenti sul Rock and Roll. Ad esempio, cosa succede se:

• Musica country ha un giardino letto rialzato che attraversa la linea di confine?
• Rap ha costruito un vialetto per la sua flotta di Escalades che taglia oltre il bordo del Rock and Roll?
• EDM ha costruito un playset e parte di esso si trova su Rock and Roll.

Se è così, vorremmo sapere se Starship ha firmato una servitù, che è un accordo legale in cui il proprietario terriero dà il permesso al vicino invadente di utilizzare una parte del terreno. Se lo facessero, vorremmo scoprire quando la servitù termina, perché c’è poco che il tuo acquirente può fare per uscirne.

Forse Nave stellare impegnata in una licenza piuttosto che una servitù. Le licenze sono più informali e completamente revocabili. Se Starship ha concesso tale licenza ,tu (come agente) vorrai parlare con il tuo cliente e le parti che invadono per vedere se saranno in grado di raggiungere un accordo dopo che il tuo cliente ne avrà preso la proprietà.

1. Ci sono insediamenti di successione o di divorzio che concedono ad altri una pretesa di Rock and Roll?

   

Il cantante e membro fondatore Paul Kantner è morto nel 2016. Sapendo che, ti consigliamo di rivedere i suoi documenti immobiliari, tra cui testamenti (se del caso) per sapere se ci sono interessi residui da affrontare.

Come azienda del titolo, ti consigliamo di rivedere la successione per determinare se le persone che vendono la proprietà hanno i diritti ad esso.

Vorremmo anche sapere se qualcuno dei membri di Starship ha divorziato mentre possedeva Rock and Roll. Se è così, avremo bisogno di rivedere una copia di tutti i decreti di divorzio rilevanti e atti quitclaim.

Se la coppia è ancora in un procedimento di divorzio, ma entrambi ancora possedere parte del Rock and Roll, è necessario scoprire se il coniuge ha accettato la vendita della proprietà, così come il prezzo.

1. Era Rock and Roll correttamente suddivisa in zone? E stanno violando qualche patto restrittivo?

La città di Starship è attualmente suddivisa in zone per il Rock and Roll, ma è per questo che il tuo cliente vuole usarla?

Se stanno progettando di costruire una sala sinfonica dedicata alla musica classica, il cliente potrebbe aver bisogno di presentare una domanda al comune di rezone la proprietà per il nuovo uso.

Inoltre, il Rock and Roll può appartenere a un’associazione di proprietari di case (HOA) che ha restrizioni sul rumore. Se il tuo cliente acquista Rock and Roll, saranno in violazione ogni volta che accendono una Les Paul attraverso un Plexi Marshall?

O forse il tuo cliente progetta di costruire uno studio sul Rock and Roll. Ma se lo statuto dell’HOA afferma esplicitamente che non puoi gestire un’attività nei tuoi locali, temendo musicisti dall’aspetto spaventoso che potrebbero uscire tutte le ore della notte, il tuo cliente potrebbe voler fare marcia indietro.

Assicurati di creare abbastanza tempo nella tua due diligence per verificare questi problemi, creare contingenze nel contratto in base ai piani del tuo cliente e ottenere la tua società di titoli nel ciclo per aiutarti a rivedere le tue opzioni.

1. La Starship ha aggiornato correttamente i documenti aziendali?

La band Jefferson Starship era uno spin-off di Jefferson Airplane. Ma quando il cantante Kantner lasciò il gruppo a causa di differenze artistiche, aveva firmato un accordo che diceva che non poteva formare una band con il nome “Jefferson” o “Airplane”.

Come dice la canzone stessa,

“Qualcuno sta sempre giocando ai giochi delle società

Chi se ne frega—cambiano sempre i nomi delle società …”

Anche se inizialmente pensava che chiamare la band “Starship Jefferson” sarebbe stato sufficiente per adempiere al suo contratto, alla fine semplificò il nome della band in “Starship.”

Ma quando lo fece, si prese cura dei suoi documenti aziendali per assicurarsi che lo stato conoscesse il nuovo nome della band? In caso contrario, dovranno aggiornare i loro documenti aziendali in modo che il titolo possa essere trasferito con successo.

Sebbene gran parte di ciò che abbiamo scritto sopra sulla band Starship e la loro città sia totalmente fittizia, i problemi del titolo in questione sono reali e potrebbero interessarti come professionista immobiliare un giorno, se non lo hanno già fatto.

Ma seriamente . . .

Alcune proprietà presentano più problemi di altre. Quando si tratta di ricerca titolo, Vero titolo ha lo sfondo e il know-how per ottenere attraverso il processo con il minimo dramma o difficoltà.

Quando arriva il momento di scegliere una società titolo, scegliere uno che ha esperienza e una storia di gestione offerte complicate.

Per la tua prossima transazione immobiliare, scegli True Title.