Jamie Sternberg, Esq. e Taylor Bauman, Esq.
Revisione ottobre, 2013
Quando la proprietà è di proprietà di più proprietari e i proprietari non sono d’accordo, come viene risolta la controversia delle parti?
Controversie tra comproprietari può coinvolgere qualsiasi dei seguenti problemi (o altri):
• Un proprietario ha il solo possesso della proprietà, ma si rifiuta di pagare l’affitto o altrimenti risarcire il proprietario che non è in possesso;
• Un proprietario si rifiuta di pagare la sua quota di proprietà spese;• I comproprietari non possono essere d’accordo su come gestire la proprietà in futuro (ad esempio se continuare a detenerla per investimento o venderla, o se la proprietà dovrebbe essere migliorata).
In queste situazioni, i proprietari di immobili spesso contattare Kimball, Tirey & St. John LLP avvocati per un consiglio.
Se le parti hanno formalizzato il loro accordo riguardante la proprietà al momento dell’acquisto (sia sotto forma di accordo operativo di una LLC, un accordo di partnership, un contratto di locazione in accordo comune, un accordo di acquisto-vendita aziendale o altro accordo), le parti possono guardare al loro accordo e alla legge della California, per determinare i loro diritti 1
In assenza di un accordo contrario:
• I comproprietari hanno uguali diritti sul possesso della proprietà e uguali diritti e responsabilità. Se un comproprietario esclude l’altro dalla proprietà, il comproprietario escluso può recuperare il valore locativo della proprietà dal comproprietario escluso.
* Se un proprietario non può o non vuole pagare le spese di proprietà, l’altro proprietario può pagare le spese di proprietà per preservare l’investimento. Un comproprietario che paga più della sua quota di spese operative e di manutenzione ha diritto a un pegno contro l’interesse dell’altro comproprietario nella proprietà e/o una parte maggiore dei proventi derivanti dalla vendita a seguito di un’azione di partizione.
Un’azione di partizione è una causa in cui un comproprietario richiede che il tribunale divida la proprietà o i suoi proventi di vendita. Ci sono due diversi tipi di divisione:
• Dividendo fisicamente la proprietà tra i comproprietari; o
• Ordinare la proprietà venduta (tramite vendita privata o asta pubblica) e il ricavato diviso tra i comproprietari.
I costi delle azioni di partizione (come le tasse di deposito, le tasse degli arbitri, le tasse dei geometri e le politiche del titolo) saranno ripartiti tra le parti dal tribunale. I costi sono di solito assegnati in proporzione agli interessi di proprietà, ma un giudice può ordinare in modo diverso se il giudice ritiene che una diversa allocazione è più equa. Il tribunale assegnerà anche le spese legali sostenute dalle parti.
Le azioni di partizione di solito richiedono molto tempo, sono emotivamente drenanti e costose per entrambi i proprietari. La minaccia di un’azione di partizione dovrebbe indurre entrambi i proprietari a considerare attentamente le alternative. Le azioni di partizione devono essere archiviate solo quando le discussioni e / o la mediazione non possono risolvere il disaccordo.
Le controversie di comproprietà possono essere risolte attraverso un proprietario che acquista l’altro o un accordo per vendere la proprietà. Un avvocato esperto può consigliare circa i vantaggi e gli svantaggi di azioni di partizione e altre opzioni disponibili per feud co-proprietari.
1in realtà, quando la proprietà co-proprietaria (sia con la famiglia, gli amici o altri), i proprietari dovrebbero decidere prima di acquistare la proprietà come verranno prese le decisioni, come verranno risolte le controversie, i diritti di primo rifiuto (se presenti), cosa accadrà se un proprietario non paga la sua parte delle spese di proprietà, ecc. L’assistenza dell’avvocato può essere utile; un avvocato può aiutare a identificare i problemi da decidere e documentare l’accordo delle parti
2Se i comproprietari erano sposati e ora stanno divorziando, i tribunali di diritto di famiglia decideranno i problemi di proprietà.
Kimball, Tirey & St. John LLP è uno studio legale immobiliare a servizio completo che rappresenta proprietari e gestori di immobili residenziali e commerciali. Questo articolo è solo a scopo informativo generale. Mentre KTS fornisce ai clienti informazioni sulle modifiche legislative, le nostre notifiche di cortesia non sono destinate ad essere esaustive e non sostituiscono i servizi legislativi o l’appartenenza ad associazioni di categoria. I nostri avvisi legali sono forniti su argomenti selezionati e non dovrebbero essere considerati come un rapporto completo di tutte le nuove modifiche delle leggi locali, statali e federali che riguardano proprietari e gestori di immobili. Le leggi potrebbero essere cambiate da quando questo articolo è stato pubblicato. Prima di agire, assicurati di ricevere consulenza legale dal nostro ufficio. Per informazioni di contatto, si prega di visitare il nostro sito web: www.kts-law.com. Per avvisi legali passati, Domande & Risposte e articoli legali, si prega di consultare la sezione risorse del nostro sito web.