Post scritto da
Ellie Perlman
Fondatore, CEO di Blue Lake Capital LLC. Aiuta gli investitori passivi a crescere la ricchezza attraverso il settore immobiliare. Podcast: Incredibili storie immobiliari.
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Quando si tratta di proprietà multifamiliari, alcuni investitori si attengono alle proprietà di classe A e le considerano le migliori asset class nel settore multifamiliare. Dopo tutto, di solito sono completamente affittati con i migliori inquilini, recuperare affitti leader di mercato, richiedono poco se eventuali riparazioni o ristrutturazioni e hanno un reddito mensile stabile. Poiché gli investitori pagano un premio elevato per le proprietà di classe A, il flusso di cassa non è alto come in altre classi di attività. Quindi, l’apprezzamento è il fattore principale che spinge i profitti in molte proprietà di classe A.
Quegli investitori vedono un affare a valore aggiunto, principalmente in proprietà di classe B e C, come un investimento rischioso. In un affare a valore aggiunto, il nuovo proprietario migliora la proprietà e rinnova le unità e le amenità per giustificare gli aumenti di affitto. Gli investitori di classe A vedono questa strategia come meno favorevole. Dopo tutto, nessuno può garantire inquilini saranno disposti a pagare affitti premium, anche se questo significa che ottengono appartamenti più belli. Sì, c’è un rischio intrinseco in un accordo di strategia a valore aggiunto, ma ci sono diversi modi per mitigare tale rischio e possedere una proprietà che genera rendimenti più elevati rispetto a quelli visti in una Classe A.
L’approccio a valore aggiunto
Le strategie a valore aggiunto possono includere semplici correzioni cosmetiche come la pittura, il paesaggio e la segnaletica, o ampie ristrutturazioni strutturali come aggiornamenti a cucine e bagni, nuovi tappeti o una nuova palestra o club house. Più ampia è la ristrutturazione, più costerà. Inoltre, ci sono riparazioni da considerare, come nuovi tetti, sistemi HVAC o aggiornamenti idraulici.
Per la maggior parte, gli edifici di classe A non sono buoni candidati per il valore aggiunto, poiché sono già aggiornati e addebitano affitti superiori. D’altra parte, le proprietà di classe B e C — condomini costruiti decenni fa — offrono il massimo potenziale per aumentare il reddito migliorando tali proprietà. La strategia a valore aggiunto vale la pena. La ragione di ciò è che i nuovi miglioramenti equivalgono a canoni di locazione più elevati e canoni di locazione più elevati equivalgono a un reddito operativo netto più elevato (NOI), e questo, a sua volta, ha un impatto importante sull’apprezzamento. In questo modo, puoi fondamentalmente “forzare l’apprezzamento” perché migliori la proprietà e impatta positivamente il suo valore (oltre alla crescita organica del mercato).
Aumentare il risultato operativo netto
Rispetto alla costruzione di una proprietà multifamiliare da zero, investire in un asset esistente che ha un flusso di cassa in corso è una mossa intelligente. Un Una proprietà ha generalmente una tassa di proprietà elevata, che aumenterà i costi di costruzione front-end in modo significativo. D’altra parte, apportare miglioramenti a valore aggiunto come modifiche minime esterne e interne a una classe B sono relativamente economiche.
I rendimenti modesti di una proprietà di classe A con tasso di rendimento interno da una cifra a basso tasso di rendimento (IRR) non sono sufficienti rispetto ai risultati IRR di alta qualità ottenuti quando il valore aggiunto è completato sulle proprietà di classe B e C. Dopo tutto, l’obiettivo di qualsiasi investimento multifamiliare è quello di aumentare il NOI, e questo si ottiene aumentando le entrate della proprietà o diminuendo le spese. I miglioramenti apportati alle proprietà a valore aggiunto aumenteranno significativamente il NOI. Questo perché una volta apportati i miglioramenti, gli aumenti degli affitti generalmente seguono e il flusso di cassa aumenta
Quanto è importante aumentare il NOI? Diciamo che la vostra proprietà ha 100 unità, e quest’anno si sta aumentando gli affitti di $40 al mese. Tale importo rappresenta un aumento delle entrate di $48.000 all’anno (units 40 x 100 unità x 12 mesi), nonché un aumento del NOI di $48.000. Che è una notevole quantità di denaro, e a causa di questo reddito supplementare, il valore della proprietà aumenterà pure. Ecco perché sono un forte sostenitore delle offerte a valore aggiunto, perché ho visto aumenti degli affitti grazie ai miglioramenti della proprietà.
La crescita degli affitti è attualmente positiva e ancora possibile con le proprietà di classe A, ma il rallentamento del ritmo del mercato si tradurrà in una minore crescita organica, con conseguenti rendimenti ancora più bassi per gli edifici di classe A. E se l’economia si sposta verso una crescita più lenta, alcuni inquilini libereranno i loro costosi appartamenti di classe A per proprietà di classe B molto più convenienti, e prevedo che le proprietà di classe A lotteranno con tassi di posti vacanti più elevati di quelli che affrontano oggi.
Comprendere il tasso di Cap
Il tasso complessivo di rendimento su qualsiasi proprietà si basa sul reddito. I tassi di capitalizzazione sono specifici del mercato e dipendono dal tipo di classe di proprietà coinvolta. I tassi di cap sono utilizzati per calcolare il valore di una proprietà dividendo il reddito operativo netto per il tasso di cap.
Cap rate è calcolato dividendo il NOI per il prezzo pagato per la proprietà. Come regola generale, le proprietà di classe B e C hanno tassi limite tra il 5% e il 7%, mentre le proprietà di classe A hanno tassi limite tra il 2% e il 4%. Quando i tassi di cap diminuiscono, il valore della proprietà aumenta. Come il tasso cap sale, così fa il rischio sull’investimento.
Se è possibile acquistare un immobile e abbassare il tasso di cap utilizzando la strategia a valore aggiunto, il profitto può aumentare. Ad esempio, diciamo che il tuo NOI è di 5 50.000 e hai acquistato la proprietà con un tasso di cap del 10%. Che equivale a un valore di proprietà di $500.000 ($50.000 diviso per il tasso di cap 10%). Se è possibile abbassare tale tasso cap a 8% riparando e ristrutturando la proprietà, il valore della vostra proprietà aumenterebbe a $625.000. Questo è un solido aumento del 25% in valore!
La linea di fondo
Con un investimento di classe A, sei limitato in quanto la proprietà apprezza; tuttavia, hai più controllo sull’apprezzamento di una proprietà B/C e, di fatto, puoi forzare l’apprezzamento. C’è ancora qualche opportunità per ottenere un solido affare di classe A, a causa di una proprietà mal gestita che si traduce in maggiori spese per gli affitti a prezzi sotto mercato, ma quelle offerte sono rare. Affidarsi al potere di mercato per determinare l’apprezzamento è rischioso. Poiché i rendimenti sul reddito della classe A sono moderati, a causa di spese elevate, la maggior parte del profitto verrà da apprezzamento. Questa limitazione non è così grave nelle proprietà più vecchie, dove una correzione cosmetica può migliorare significativamente NOI, insieme al potenziale di apprezzamento. Questo è uno dei motivi principali per cui gli investitori dovrebbero concentrarsi sulle proprietà di classe B/C.