Adam Kulikowski si trova ad affrontare fines 10.000 in multe da Boulder, oltre a migliaia di più in perdita di reddito da potenzialmente avere una licenza di noleggio casa città revocata, come i funzionari hanno costruito un caso che ha violato i regolamenti comunali di leasing a breve termine.
Egli è tra una rete di proprietari di immobili residenziali collegati a Robert Kulikowski, il fratello di Adam, che hanno incontrato problemi con l’applicazione della città intorno case di leasing per meno di 30 giorni soggiorni ai vacanzieri, viaggiatori per affari e altri attraverso siti web come Airbnb.
Tutti credono che la città sia andata troppo lontano con il giro di vite sugli affitti a breve termine a Boulder, e che i funzionari siano più veloci di quanto la città abbia promesso che sarebbe stato quello di cercare sanzioni pecuniarie per non conformità, invece di fornire avvertimenti e indicazioni per correggere i passi falsi.
A dicembre, Boulder ha bloccato i suoi regolamenti di noleggio a breve termine per quanto riguarda la documentazione che la città deve vedere per rilasciare i permessi ai proprietari di case in affitto per meno di 30 giorni e che tipo di entità possono possedere case idonee ad essere affittate su basi a breve termine.
Robert Kulikowski ha detto che le sue pratiche di noleggio passate sono la ragione per cui, e il controllo che era sotto la città ha forse messo altri proprietari di immobili che ora possiedono case che Kulikowski usava affittare sul radar dei funzionari delle forze dell’ordine.
“Stavo leggendo il codice e funzionavo letteralmente, solo giocando, molto diverso da mio fratello”, ha detto Robert Kulikowski. “Sono sicuro che c’erano altre persone che lo facevano. Il modo in cui hanno cambiato le leggi era il risultato esatto del modo in cui stavo operando.”
Boulder emette permessi ai proprietari che desiderano affittare le loro proprietà a un singolo inquilino per più di un mese, con funzionari che ispezionano le case in affitto per assicurarsi che siano all’altezza degli standard comunali. La città emette anche licenze di noleggio a breve termine per i proprietari di immobili che vogliono elencare le loro proprietà su siti Web come Airbnb e VRBO per essere potenzialmente affittati mentre i proprietari di abitazione viaggiano, o per consentire alle camere di ricambio di essere utilizzate dai visitatori.
Ma per le licenze di noleggio a breve termine, il proprietario della casa deve utilizzare la proprietà come residenza primaria, il che significa che vive in essa più della metà dell’anno; più il nome sulla licenza di noleggio deve essere lo stesso del nome sull’atto per la proprietà, e il proprietario deve essere una persona fisica, un trust o un’organizzazione Ciò rende difficile per la stessa persona affittare più di una casa, o qualsiasi altra casa diversa dalla propria, a breve termine.
Robert Kulikowski ha detto che ha finito per pagare circa fines 4.000 in multe alla città, ma che avrebbe potuto essere di più. A un certo punto, stava usando otto proprietà come affitti a breve termine, ha detto, in parte dando una proprietà separata del partito di una piccola percentuale di una casa e nominando quella parte sull’atto, al fine di ricevere una licenza per la proprietà.
“Nella maggior parte dei casi, il personale addetto alla conformità è stato in grado di interrompere questa attività perché l’ 1% del proprietario individuale non ha utilizzato la proprietà come residenza principale. Dimostrare che una proprietà non è la residenza principale di un licenziatario è un processo di indagine difficile e dispendioso in termini di tempo”, ha dichiarato il memo del personale della città dall’aggiornamento del codice di dicembre.
Il codice è stato modificato per richiedere a un licenziatario di noleggio a breve termine di detenere almeno il 50% di proprietà della proprietà e di eliminare la possibilità di utilizzare la registrazione degli elettori per mostrare che una casa è una residenza principale. Che lascia l “indirizzo su una patente di guida del Colorado o carta d” identità come gli unici modi per la città per verificare residenza principale per i candidati di licenza di noleggio a breve termine. È stato anche ottimizzato per garantire che la stessa proprietà non possa essere concessa in licenza sia per affitti a breve che a lungo termine.
“Alterare una scheda di registrazione degli elettori ha dimostrato di essere un processo molto semplice che può essere completato immediatamente online con una verifica o una spesa minima per l’individuo. Ciò ha portato i candidati a cambiare temporaneamente l’indirizzo sulla loro registrazione degli elettori per stabilire la prova della residenza principale presso la proprietà da concedere in licenza”, afferma il memo.
Quando Jasmine Munro e James Scherrer hanno acquistato una proprietà da Robert Kulikowski negli ultimi mesi, nessuno dei due è stato in grado di affittare i loro nuovi posti in leasing a breve termine senza attirare l’attenzione della città, ed entrambi credono di essere sotto un microscopio a causa dei problemi identificati dalla città con le pratiche di Kulikowski.
Munro, un proprietario per la prima volta con la proprietà di Pearl Street che ha acquistato da Kulikowski, aveva una licenza di noleggio a lungo termine associata alla sua proprietà, ha detto, ma dice che è stata rapidamente colpita da una violazione e possibile multa quando ha commesso l’errore di elencarla come affitto a breve termine.
” Le mie mani erano legate, e mi sentivo come se fossi sotto la lente di ingrandimento in base a chi ho comprato una proprietà da. Era davvero scomodo”, ha detto Munro.
Affronta centinaia di dollari in multe per due avvisi di violazione, con l’intenzione di appellarsi alla decisione della città.
“Schiaffeggiami sul polso, o dammi una guida”, disse Munro, esprimendo la sua preferenza per un avvertimento o un’istruzione prima di una multa.
Consentire ai licenziatari di noleggio a breve termine di ottenere la conformità prima di chiedere multe è la pratica standard della città. I funzionari in 2019 hanno aperto 451 casi totali di noleggio a breve termine e chiuso 417, valutando le multe 81, con 48 di quei casi con multe relative a casi chiusi e 33 valutati durante i casi che sono ancora in esecuzione, ha detto la portavoce della città Julie Causa.
Dal momento che la prima versione delle regole di noleggio a breve termine è stata adottata nel 2015, la città ha lavorato 1.442 casi, ha detto.
“La città sostiene costantemente la filosofia di raggiungere la conformità sulla valutazione delle sanzioni”, ha affermato Causa. “Ciò significa che il primo approccio del personale è quello di informare ed educare i residenti sui requisiti locali di Boulder per ottenere la conformità volontaria. Le sanzioni civili vengono valutate quando i tentativi di correggere una violazione con la cooperazione sono falliti.”
Scherrer, che ha anche acquistato una casa da Robert Kulikowski in 2019, ha detto che doveva aspettare per ottenere una licenza di noleggio a breve termine dopo l’acquisto mentre la città continuava a considerare l’attività del precedente proprietario. Ma dopo Scherrer, che lavora per la società Informed Consent Action Network sostenendo politiche vaccinali lassisti e viaggia spesso per il suo lavoro, ottenuto la licenza, ha disegnato controllo della città per la pubblicità della casa come disponibile per soggiorni a breve termine per tutto il mese, portando i funzionari a credere che non era la sua residenza primaria.
Viaggia spesso e spesso non sa se sarà chiamato per un incarico di lavoro in una data diverse settimane di anticipo, ha detto, quindi mantiene l’intero calendario aperto agli affittuari, senza affittare per più giorni di quanto gli sia permesso.
Ma il codice della città afferma che si presume che un licenziatario non utilizzi la proprietà concessa in licenza come abitazione principale se l’intera unità è offerta e disponibile per il noleggio per più di 20 giorni in qualsiasi mese. La città può anche fare l’ipotesi di non conformità con l’abitazione principale requisito per un noleggio a breve termine licenziatario se la persona che possiede un’altra unità abitativa che non è concesso in licenza per il noleggio a lungo termine; il coniuge o convivente ha una diversa residenza principale; la persona, patente di guida, la registrazione degli elettori o da qualsiasi dipendente dell’iscrizione alla scuola mostra un diverso indirizzo di residenza, o di Boulder County Assessore elenca un indirizzo di posta diverso da abitazione unità di indirizzo.
Nessuna presunzione si applica in qualsiasi procedimento penale, afferma il codice, e le presunzioni possono essere confutate con prove credibili della residenza principale.
“Quando il personale contattare un proprietario per discutere la pubblicità che richiederà alcuna prova credibile per confutare la presunzione,” Causa ha detto. “Se le prove sono convincenti è documentato, e il caso è risolto. Se il personale emette un avviso di violazione di solito ci sono più prove a sostegno della violazione di una singola presunzione, ma il personale è sempre disposto a rivedere eventuali confutazioni proposte che vengono fornite.”
Ma Scherrer ha detto che la città ha chiesto di vedere il suo programma di viaggio come prova che era un residente della proprietà più della metà dell’anno.
“È diventata questa indagine invasiva su di me e incontrare questo sguardo dentro la mia vita personale. Ho sentito che era molto fuori linea”, ha detto Scherrer, aggiungendo che sta facendo appello a un avviso di violazione per non elencare il suo numero di licenza di noleggio a breve termine con un annuncio della sua proprietà, così come un avviso per elencare la proprietà come disponibile per un mese intero.
“Quando sono in città non è prenotato”, ha detto Scherrer. “Ma quando sono fuori città viene prenotato. Ma non per più dei giorni che il permesso consente.”
Per Adam Kulikowski, crede che il suo cognome stia guidando la città a sospettare di essere in combutta con suo fratello, ma insiste che non lo è, e spera di evitare di pagare l’intera multa di Tom 10.000 che l’avvocato della città Tom Carr ha detto in una e-mail ottenuta tramite la richiesta di open records da parte della (Il giornale ha cercato il set di e-mail in cui il messaggio di Carr è stato incluso per una questione separata da affitti a breve termine).
Adam Kulikowski ha detto che aveva una licenza di noleggio a lungo termine, ma ha usato la casa come un noleggio a breve termine.
“Non hai mai contestato di aver offerto un’unità per il noleggio a breve termine senza licenza”, ha detto Carr nell’e-mail. “understand Capisco che si ritiene che le sanzioni per la gestione di un noleggio illegale a breve termine sono alti. In passato, quando la città ha imposto importi inferiori per aver violato le disposizioni di licenza di noleggio a lungo termine, abbiamo scoperto che alcuni individui erano disposti a trattare la multa come un costo di fare affari. … Abbiamo scoperto che per regolare con successo gli affitti a breve termine dobbiamo rimuovere l’incentivo finanziario per imbrogliare.”
Carr ha aggiunto che un procuratore della città si era offerto di ridurre la multa di Adam Kulikowski da Adam 10.000 a $7.000, ma Kulikowski ritiene che sia ancora troppo, e teme che la città potrebbe anche sospendere la sua licenza di noleggio a lungo termine per sei mesi come parte della sanzione, con conseguente perdita di reddito.
Causa ha detto che i casi con multe per un totale di oltre $10.000 non sono comuni ma sono accaduti.
” Sto cercando di non perdere la mia licenza di noleggio a lungo termine, e cercando di non perdere il mio sostentamento. Ho un figlio. Sto cercando di permettermi di vivere a Boulder. Sono nato e cresciuto a Boulder”, ha detto Adam Kulikowski.
Ha anche detto che gli è stata data più di una violazione in un solo giorno e non è stato in grado di correggere le violazioni passate perché era fuori città quando le ha ricevute. Egli è disposto a pagare una conseguenza per la sua violazione, ma spera che sarà meno costoso di quanto la città ha offerto, e per mantenere la sua capacità di affitto a lungo termine.