Commercial Real Estate Investment Return Metrics: Cap Rate vs. Return on Cost

Se si concentrano su immobili commerciali o residenziali, ogni investitore immobiliare ha il proprio set di requisiti di rendimento che usano per determinare se un investimento immobiliare vale la pena acquistare. Nello spazio di investimento immobiliare commerciale, ci sono due metodi ampiamente utilizzati per misurare i rendimenti. Uno è il tasso di capitalizzazione (tasso” Cap”) e l’altro è il ritorno sul costo. Ognuno di essi ha i propri punti di forza e di debolezza, ma entrambi sono utili quando si valuta il profilo di rischio/rendimento di una proprietà. Sono ciascuno descritto in dettaglio di seguito.

Che cos’è un tasso di capitalizzazione (Cap Rate)?

Capitalizzazione di una proprietà o “Cap” Rate ” è un termine che rappresenta il rapporto tra il reddito operativo netto di una proprietà al suo prezzo di acquisto. Matematicamente, la formula è:

Il risultato del calcolo è espresso in percentuale, ma è ciò che il tasso di Cap rappresenta che potrebbe essere più importante. Intuitivamente, rappresenta il “tasso di rendimento” che un investitore potrebbe aspettarsi su un acquisto in contanti di una proprietà nel primo anno di proprietà. Ad esempio, se una proprietà genera Income 1 milioni di utile operativo netto (NOI = reddito totale meno spese operative) nell’anno 1 e il prezzo di acquisto è stato di $15 milioni, il tasso di cap risultante del 7% rappresenta il rendimento annuale di un anno.

Tuttavia, è importante notare che il tasso Cap misura solo un punto nel tempo e potrebbe rappresentare diversi flussi di flusso di cassa. Potrebbe rappresentare il finale 12 mesi NOI, nel qual caso sarebbe indicato come il “trailing Cap Rate.”Oppure, potrebbe rappresentare l’anno previsto 1 flusso di cassa, nel qual caso sarebbe indicato come il “tasso iniziale Cap.”È sempre importante specificare quale viene utilizzato.

Mentre il calcolo stesso può essere semplice, la logica dietro di esso è tutt’altro. Il denominatore nell’equazione, Prezzo di acquisto, può essere influenzato da una varietà di fattori tra cui posizione, base inquilino, tariffe di noleggio, e locazioni sul posto. Ad esempio, una proprietà situata in un mercato forte come Denver con locazioni a lungo termine e inquilini finanziariamente sicuri è probabile che venderà per un prezzo più alto rispetto a una proprietà simile situata a Omaha con locazioni a breve termine e inquilini marginali.

Quando utilizzare il Cap Rate

Esistono tre scenari distinti in cui il calcolo del cap rate può essere molto utile per determinare la strategia di investimento di un individuo:

• Confronto proprietà: quando si prendono decisioni di investimento con due proprietà simili, i rispettivi tassi di Cap consentono un rapido confronto. Se uno ha un buon tasso di cap del 5% e l’altro ha un tasso di cap superiore del 10%, il premio di rischio per la seconda proprietà implica che c’è una sorta di problema con esso che garantisce un prezzo più basso e/o un controllo più attento.
• Confronto di tendenza: Studiare l’andamento dei tassi di capitalizzazione in un particolare mercato immobiliare può essere un utile indicatore di come il mercato percepisce l’attività o la classe di attività. Se la tendenza del tasso di capitalizzazione è in calo (il che è positivo), potrebbe essere un’indicazione di una forte domanda e un indizio su dove sono diretti i valori di mercato.
• Calcoli” Retro della busta”: Riorganizzata, la formula per il tasso di Cap può anche essere utilizzata per effettuare un calcolo del back of the envelope per il prezzo di acquisto o la valutazione se il NOI è noto. Ad esempio, se stiamo valutando una proprietà in cui il NOI è di $100.000 e sappiamo che i tassi di cap per proprietà simili nello stesso mercato sono intorno al 7%, possiamo stimare rapidamente un potenziale valore di mercato della proprietà di million 1,42 milioni.

Per quanto utile sia, ci sono alcune limitazioni all’utilizzo del tasso Cap come un modo per stimare il prezzo di acquisto di una proprietà e/o il potenziale rendimento. Se la proprietà target ha flussi di cassa irregolari o, se si tratta di un’opportunità a valore aggiunto, Cap Rate non è molto utile perché dipende da flussi di cassa consistenti. Ad esempio, il reddito per una proprietà multifamiliare obsoleta con occupazione del 40% probabilmente non è sufficiente a coprire le spese, con un conseguente tasso di Cap negativo. Tuttavia, un investitore può considerare questo come un’opportunità per acquistare la proprietà, ripararla e affittarla, con conseguente aumento dei flussi di cassa e dei tassi di capitalizzazione nel tempo. Dove il tasso di cap potrebbe essere stato negativo al momento dell’acquisizione, può finire in territorio positivo quando le riparazioni e la stabilizzazione sono complete. In tale scenario, il ritorno sul costo potrebbe essere una metrica più preziosa.

Ritorno sul costo

Il ritorno sul costo è simile al tasso Cap, ma è lungimirante perché rappresenta i costi necessari per stabilizzare una proprietà in affitto e il NOI risultante una volta stabilizzato. Matematicamente, la formula per calcolare il ritorno sul costo è:

Si noti che il denominatore nell’equazione è potenziale NOI, che può essere di due o tre anni in futuro, una volta che i lavori di ristrutturazione sono completi e il reddito da locazione è stato potenziato per aumentare il ritorno sull’investimento.

Il ritorno sul costo è utile perché consente agli investitori di confrontare il rendimento che possono guadagnare su una serie di flussi di cassa stabilizzati oggi con il reddito annuo che potrebbero guadagnare in futuro. Oppure, in altre parole, è utile cercare di determinare se è più vantaggioso pagare di più per acquistare una proprietà con flussi di cassa stabilizzati o pagare meno per una proprietà che potrebbe potenzialmente avere flussi di cassa più elevati. Per illustrare questo punto, si consideri l’esempio seguente in cui un individuo sta decidendo tra due diverse opzioni di investimento.

Ad esempio, supponiamo che un investitore stia pensando di pagare un prezzo richiesto di million 10 milioni per un condominio occupato al 100% e completamente stabilizzato che genera today 1 milione in NOI oggi, implicando un tasso di Cap del 10% ($10,000,000 / $1,000,000). Oppure, l’investitore potrebbe acquistare una proprietà a valore aggiunto con il 60% di occupazione per million 7 milioni che ha bisogno di work 3 milioni di lavoro. Al momento dell’acquisto, la proprietà ha $600.000 in NOI, ma una volta completati i lavori di ristrutturazione, produrrà million 1,2 milioni in NOI. Utilizzando la formula di cui sopra, il ritorno sul costo è 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Quindi, per lo stesso investimento iniziale di million 10 milioni, l’investitore è in grado di acquistare un flusso più ampio di reddito in futuro. Applicando lo stesso tasso di cap 10% al future 1.2 in futuro NOI implica un valore di million 12 milioni. Con l’acquisto del bene con più rischio e l’esecuzione di un piano di turnaround di successo, l’investitore ha trasformato lo stesso investment 10 milioni di investimento in un profitto più grande.

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Utilizziamo entrambe le formule di tasso di ritorno sui costi per valutare i potenziali investimenti. Se vuoi saperne di più sulle nostre opportunità di investimento, contattaci al numero (800) 605-4966 o [email protected] per ulteriori informazioni.